夫风生于地，起于青苹之末。侵淫溪谷，盛怒于土囊之口。之前，胜浦两宗地块刚挂出的时候，就有网友留言希望小师妹写一写胜浦，现在，地块已经被新城竞得，而胜浦的规划也进行了调整。这个位于苏州园区最东边、和昆山接壤的后园区板块，究竟价值几何？
故事的开始，还是得从今年2号公告挂出两宗胜浦地块开始说起。4月1日，两宗地块顺利成交，14号地块由新城底价竞得，楼面价18000元/㎡，15号地块依然由新城竞得，楼面价18362.14元/㎡，溢价率2.01%。随后，14号地块被曝出由新城、招商和路劲三家联合开发，目前规划也已出炉，共17栋11-18F洋房和高层住宅，从已经发布的标准层规划图来看，主要户型为四室两厅两卫、三室两厅两卫，户型建面较大，主打改善。/地块规划总图
15号地块将由新城独立操盘，共规划10栋11-27F洋房和高层产品，从已经发布的标准层规划图来看，主要户型为四室两厅两卫、三室两厅一卫，最小户型建面约89㎡，根据出让条件，70-90㎡户型不得低于20%，90-120㎡的户型不得少于40%。
两宗地块都在社区景观打造上预留了景观庭院、景观步道、儿童活动场地、运动场地等设施，均为装修交付，同时阳台也都是全封闭式的。对于十年没有新房的胜浦而言，这一次新城的两块地确实意义重大。这不仅是对胜浦新房房源的一次补仓，也是对胜浦产品的一次升级。由于十年没有新房，胜浦的大部分产品，都还停留在十年前的水平。小师妹随意找了几套胜浦目前挂牌在售的房源户型，基本都是两开间朝南、面积很小的户型。
在和当地的中介聊天中，也得知，目前胜浦二手房成交的主力面积段在70㎡以下，甚至还有40㎡左右的房源，但是，中介也提到，胜浦当地的置换率非常高，可能在胜浦内就会有2-3次将小户型换成大户型的频率，所以小小一个胜浦，大概有30-40家中介门店。
也就是说，胜浦确实集中着大量的刚需客群，但置换率高也代表着当地改善的需求力也很强，然后当在胜浦内的置换走到一定高度，大家发现，胜浦没有合适他们的产品了，所以会转而往苏州市区方向走。所以，从另一个意义上来讲，即使是新城最小的89㎡户型，于胜浦而言，都不是刚需，而是改善。
中介提到，现在盯着新城这波新房的客户很多，这部分人主要是有着改善的需求，但他们也很在意价格，基本上这部分客户的心理价位是2.8W左右，如果到了3W，那么他们基本上就不会考虑了。从目前胜浦的二手房价来看，回迁房便宜些，大概在2W-2.4W左右，商品房会稍微贵一点，目前胜浦二手房最贵的是浦湾公馆，均价大概为3.1W。不过，在走访中，小师妹也发现，胜浦真实的二手房行情和网上的挂牌成交量是有所出入的。在链家的网站上，胜浦90天内只成交了3套，但在和胜浦和一些当地的中介沟通下来发现，胜浦人更愿意找小中介买房，胜浦的二手房成交状况并不是网站上所呈现出来的样子。
而且由于胜浦离昆山很近，有不少从昆山过来的购房者，据了解，这些从昆山过来的购房者主要是为了学区。胜浦目前有一所星字头学校——星浦学校，是一所园区直属的公办九年一贯制学校，占地面积60303平方米，小学8轨48个班，初中12轨36个班。现有教职工118人，拥有中高级教师79人，区级以上骨干教师39人。这个学校的分量，放在整个苏州来看，都已经非常不错了。现在，胜浦还有胜浦实验小学、未来还规划有一所幼儿园，在星浦学校一路之隔，振胜路九年制义务学校也在建设当中，目前正在清理路面，尚无动工迹象。而根据前不久胜浦规划调整来看，还有一个规划邻里中心。不过，从目前胜浦的整体面貌来看，商业氛围还是比较好的，餐馆、超市、服饰、数码等各种商业形态都有，日常的生活氛围非常好；夜总会、KTV、网吧也很多，平时的休闲娱乐很丰富。胜浦其实有点类似新区的通安，一个偏安一隅、自给自足的小镇。但是胜浦周边的产业支撑更足，比如港田工业坊中，集结了大量的工厂，就业岗位充足，而不少在周边工厂上班的人员，会就近选择租住或者置业在胜浦。和苏州其他区域相比，胜浦作为园区的一份子，目前的房价和房租，都还是较便宜的。
我们在看一个人有没有未来的时候，往往会从三个维度去看，家底子、自身能力和人生规划。胜浦是园区的一部分，园区的实力其实已经不必多说，妥妥的苏州经济核心，聚集了各大高新技术产业，还有各种大院大所，群英荟萃，遍地都是人才！分享一个小师妹从中介那里听来的故事，未必属实，但有点意思。去年，苏州自贸区落地之后，胜浦某陈年公寓一夜之间大火，本来多年无人问津的40年产权公寓，一下子被投资客挤到售楼处关闭……胜浦背靠苏州园区这个大树，又有自贸区的加持，胜浦这个站在巨人肩膀上的“小儿子”，一旦“园区爸爸”有了这个意识准备好好抚养他，走上人生巅峰肯定不是什么大问题！今年年初，园区为了加速推进胜浦街道基础设施建设，已经送了11多亿元的“大礼包”，将为19个市政项目换新貌。毕竟就算是一个富二代，要是没点真本事，也是会坐吃山空的。从地理位置来看，胜浦紧邻湖东CBD，距离湖东CBD住宅直线距离仅4.5公里，骑上匀速40码的小电驴，十几分钟就能抱紧湖东的“大腿”。配套上，我们在上文也看到了，学校是有的，冲着这个来的人还不少，商业配套也是有的，只不过没有太高端而已，但从人气来看，周边的消费力还是很强劲的。通过二手房的成交状况来看，胜浦人民有改善的意愿，大部分也有改善的条件，未来新房入市，地缘性客户不用担心。除了上文提到的规划中的学校和邻里中心，胜浦也在默默调整着自己发展方向。据悉，胜浦周边不少造纸厂之类高污染的工厂都正在或已经完成搬迁，目前正在大力引进新的产业形态，主要类型为医疗器械。医疗器械也正是目前苏州大力发展的制造业之一，在这一产品，zf不仅会大力投入资金，也会大力引进人才，可以说，这是未来苏州一个主流产业。据中介透露，近期已经有不少做这一块的高学历人才来胜浦这边看房子准备租房了，因为公司要搬到这边来。未来胜浦的医疗器械产业发展起来之后，片区内必将会涌进更多高层次人才，而随着产业的升级、人群的升级，产生的住房需求也会越来越旺盛。所以胜浦在“退二进三”的规划中，也规划9宗优质住宅地块，以满足未来这些人群的住房需求，除了新城的2宗，剩下的7宗或将在今年下半年推出，基本以高层。洋房产品为主。
从实地情况来看，这些地都非常平整，没有什么需要拆迁整改的地方，地块条件非常优越！
一是区域内不少公共配套有些简陋陈旧，部分商业体内环境不是很好（因为我找不到厕所！）；二是港田路真的又破又堵！放两张图你们自己感受一下吧！
但是，从目前的消息来看，港田路今年年底会正式大修，希望修完之后交通会变好。此外，新胜浦大桥今年三季度开工建设，大桥规模为双向三车道，连接甪直和胜浦。而且，胜浦地铁已纳入下一轮规划中，S2号线和13号线都通向胜浦街道，未来胜浦和苏州主城、昆山的连接都将会更加紧密！
各种规划环环相扣，胜浦腾飞近在眼前，未来，绝不止于3W！同行交流请加周公子微信：408419261，晒名片即可进【苏南房地产观察】交流群。
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