苏州城西北，十六家王侯激战（上篇）
撰稿&排版//邓小小
2015年底随着中环的通车，时间和空间距离再次被缩短，2016年永旺、宜家的开业，迪卡侬和COSTCO的入驻，去年年底随着3号线正式通车……10年前的超前规划已经全部兑现，展现出城市副中心的风采。
北新区，重生！
北新区二十天骄，目前已有4盘售罄，12盘在售，还有4盘待入市！
沉寂许久的北新区仍处在销售白刃战，前浪多家老盘接近尾盘，后浪大批新盘陆续杀到！这个板块的马拉松比赛还在继续~
房观将为大家奉上北新区16盘独家解析~由于项目众多，我们分为上下两篇，敬请关注！
璞玥风华！苏悦湾！南山楠！弘阳上熙！全部接近尾盘
中南春风南岸！新澎湃国际社区！去化较慢
金辉优步四季！案场人气炸裂，刚需户型很吃香
嘉骏峰庭！仅2幢33F高层，有望下半年入市
东原印江澜、南山和金地三大纯新盘，规划已出
苏南房观直击第一现场
带来最新消息！速看！
1
路劲璞玥风华
这个项目是北新区卖得最贵的楼盘，可以说是北新区的高端改善标杆。
地段位置优越，家门口就是永旺，再过去一点就是轨交3号线和轨交6号线（在建）苏州新区站，步行10分钟内即达。另外，小区的东北侧还自带一所南师大杜蒙幼儿园。
这个项目首次入市是2018年11月份，今年1月份领取最后一批房源，一共取证4次，卖了近2年。
最新动态：端午假期间项目正在交付四期的房源，同时主要在卖7#和8#楼，11#和12#楼房源基本卖完，当前主推143㎡大户型。
建面约143㎡户型，4房2庭2卫
▽▽▽
整个项目还剩下100多套房源，卖完收官，均价3.15万/㎡，精装现房交付，只要贷款下来，就可以办理交房。
在案场，苏南房观发现有不少客户正在办理交房手续，也有部分客户前来看房，人气热度真的不差。
销售表示，我们项目是北新区卖的最好的一个楼盘，因为精装+地段的优势明显，定位高端改善客群，和周边其他楼盘档次不一样。
2
南山楠
这个项目与璞玥风华就一路之隔，位于安杨路东、浒莲路南，靠近高架，后面市工厂，地理位置不及璞玥风华。
作为板块内首个破2W的项目，可以说是卖得十分心酸，最早是2018年4月底取证，也是累计取证4次，卖了整整2年多，还没清盘。
今年4月份，项目最后一批房源取证，200套高层产品，均价23031元/m²，总价区间约219-442万。
毛坯现房交付，今年顶着倒挂限价盘的性价比优势，卖的特别好，这个项目可算是熬出头了！
目前，项目在售高层和叠加产品，不过只有132㎡和151㎡这两个大户型有房源，小户型已经全部卖光，并且高层仅剩7套，叠加还有约40套。
建面约132㎡高层，4房2庭2卫
▽▽▽
叠加位于15#楼，均价3W+；高层位于1#、18#、20#，均价2.3万/㎡。
在案场，有两组客户前来看房，人气热度一般。
3
弘阳上熙
这个项目，是北新区地王盘，其楼面价18750元/㎡至今没有一家房企突破。
位于浒墅关大道西，名蓝街北，属于浒关老镇，紧靠运河与岸、洛克公园和金地16号地块，楼盘扎推严重。
项目是由两个地块组成，北区做高层，南区做洋房复式，均是毛坯交付。
2019年4月25日，项目一次性领取全部房源，共689套，均价29284元/m²。
由于片区内竞争过于激烈，价格明显不占优势，为了高周转和快速消化掉，项目选择打折销售，实际均价2.4万/㎡，凭借低总价和复式高赠送面积跑量成功。
目前主推16#和17#楼，整个房源仅剩下六七十套，可以说是接近尾盘状态。
其中高层房源主要卖115㎡户型，还有十几套没有卖完；洋房复式面积约90㎡和95㎡的这两个户型，还有30套左右，其他小户型基本卖完，仅剩个位数房源。
建面约115㎡高层，4房2庭2卫
▽▽▽
项目当前现房销售，贷款下来就可以直接入住，高层得房率89%左右，复式得房率接近100%。
在售楼处待了近半小时，没有一组客户到访，地王盘真心不易啊。
4
运河与岸
先说位置，这个项目三面环水，南面是大码头，西面是运河风情观光带，地段位置丝毫不差。
这个项目打造女性主题社区，最早宣传以“优雅”为主，结果2018年12月首次开盘入市卖得一般，后来去年4月份项目最后一批取证，去化依旧不尽如人意。
最新动态：目前在卖15-18F小高层，均价27675元/m²，位于4#和9#楼，户型建面约100㎡、110㎡、126㎡，其中9#楼全部是卖126㎡，4#楼的中间户是100㎡，边户是110㎡，得房率75-78%。
建面约100㎡
建面约110㎡
建面约126㎡
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一梯一户，私密性和居住舒适度兼备，这也是项目的优势之一。
销售还透露，项目马上还会推最后7#和10#两幢房源，且7#楼都是126㎡，10#都是147㎡。
这个项目，一共有654套房源，现在还有190多套没有卖完，这也说明，整体市场热度不高，且难去化。
实探当天，在售楼处现场，项目正在做端午节包粽子活动，不过参加活动的人并不多，而来看房的客户更是一个人都没有，销售坐在门口一排，显得格外悠闲自在。
5
首开金茂熙悦
项目位于虎疁路西、关署路南，紧靠中环西线和有轨电车2号线，属于浒关经开区。
实探当天，项目周边城市界面较差，售楼处门口前面的地方还在修路，两边车子随意停放，显得有点脏乱差。
不过，项目本身优势比较明显，是金茂“悦”系产品，品质完胜周边两家楼盘，楼间距大、景观配置优、户型得房率高，尤其是已经卖完的一期小高层产品，精装标准非常高，卖得很快。
这个项目分为三期开发，一期今年4月底已交付，三期还是水晶体待售状态，距离加推时间待定。
二期是目前正在卖得高层产品，靠近中环，且因为政府限价，做的是毛坯，均价23955元/㎡，性价比优势远不如一期，所以二期至今仍有不少房源在售，且最小户型105㎡，还有127㎡户型，定位偏改善。
项目一共约1770套房源，最早一批取证是2018年9月底，随后去年4月份和9月份先后领取二期房源加推入市，累计取证三次并领取房源1283套。也就是说，还有481套没有入市，正好是待售的三期产品。
在案场，有渠道带一组客户来看房，售楼处外面，也站有不少渠道人员，可能是在拉客吧~
6
苏悦湾
这个项目就在熙悦斜对面，且中南春风南岸也在附近，三盘紧靠，因为产品面积高度重合，竞争很是激烈。
这三个盘，苏悦湾卖得最快，项目共拿证3次，总房源834套，最早取证是2018年10月底，今年3月中旬，项目最后一批198套装修高层取证，均价22600元/㎡，对比另外两个楼盘房价，其性价比优势凸显。
在案场，销售表示，还有最后12#和8#楼有房源，98㎡和121㎡两个户型，还剩下不到一百套，已经卖到尾盘了。
07.
sept
值得一提的是，苏南房观在实探当天发现，小区售楼处门口处正在修路，刚好将进来的入口给挡住了，只能把车停在路边，然后从绿化地走进去，也是相当曲折。
可是已经是接近尾盘，进售楼处两边的水池景观已经全部作废，里面也只有两个销售在值班，没有一个客户来访。
7
中南春风南岸
这个项目，可谓是北新区卖得最惨楼盘，没有之一。
去年11月份就已取证入市，领取东区4幢小高层产品，备案均价26502元/m²，领证房源272套，也是至今唯一的一次拿证。
半年多过去，东区4幢小高层网签50套都不到，还有大量房源在售，可见其有多难卖。
这个项目分为西区和东区开发，一共985户，东区是272户，西区是713户。期房销售，最快明年年底交房。
07.
sept
目前依旧在卖东区小高层的房源，位于1#、6#、7#楼，一共三种户型99㎡、116㎡、133㎡，其中7#楼全部是133㎡大户型，其他3幢均是中间户99㎡，边户116㎡。
建面约99㎡户型
建面约116㎡户型
建面约133㎡户型
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项目目前有9.6折的购房优惠，果然不好卖的项目会打折促销走量。
要注意的是，这个项目本身拿地价就不低，成交楼面价15992元/㎡，又是装修交付，但均价只有2.65万/㎡，几乎没有利润空间，等于亏本卖啊。
在案场，销售表示，西区住宅房源预计在下半年8、9月开盘入市，都是高层产品；当前东区住宅99㎡小户型卖得快，只剩下最后两套，大户型可选房源比较多。
实探当天，项目有三四组客户看房，人气也不是很低，会客区貌似还有渠道人员，为了成交业绩，也是拼了。
最后，看一下工程进度，项目目前仍在稳步建设当中，不过进程较慢，距离封顶还有一段时间。
8
陆家嘴锦绣澜山
北新区巨无霸楼盘就是它了，项目宗建面约108万方，住宅占地约66万方（东南方向），商业占地32万方（西北方向），属于城铁新城板块。
整个项目包含住宅、商业综合体、办公楼、幼儿园、苏州雷丁学校。并且这个项目，苏南房观早前就有踩盘过，项目整体信息均有涉及。
延伸阅读/【看盘三千个Vol.38】北新区巨无霸盘，住宅部分有新动作！
这个项目核心价值就是自带大型商业和强劲教育资源一旦形成，后期项目住宅升值具有一定增值空间。
目前商业在建8号（儿童教育基地）和9号（购物中心）地块，占地12万方，计划明年5月投入使用。其它商业地块后期也将陆续投入使用。
教育资源除了自带三个幼儿园，还有引进的雷丁学校，计划明年9月开始招生，目前已经建设完成。
其次，项目三公园环伺，北面白豸山公园、西面运河公园，东面铁路公园，且据浒墅关官微发布，白豸山公园已经完成全面建设，即将正式投入使用。整个居住环境环境十分优越。
还有一处小细节很用心，东面城铁铁路支线项目花一个亿打造1.5公里12米高的隔音板，为的就是降音降噪。
项目住宅部分目前在卖峰誉庭，一期定销房已经交付，二期商品房仍有房源在卖，位于4#和5#楼，户型建面约95㎡、130㎡，得房率约80-85%，二期房源共273套，当下还剩下约50套。
单价1.9-2.1万/㎡，价格很刚需，现房销售，且精装标准约2500元/㎡，即买即住。
在售楼处，可以清楚看到二期销控表，另外还有少量特惠房源，总价最低179万。这个价格，刚需可以入手了。
此外，预计7月底8月初会推出锦园（14号地），共874套房源，户型建面约95㎡、105㎡、113㎡、140㎡，精装期房销售，明年年底交付。
在沙盘处，同时间段来看房的客户有5组左右，且都是本地人，市场热度较好。
我从现场最新实拍来看，项目多个地快正在同步快速推进中，预计5年左右17个地块全部交付。
9
金辉悠步四季
这个项目在北新区通安板块，和新澎湃国际社区形成巨大反差，卖出了气势。
首次取证是5月27日，共计232套精装洋房，备案均价20898元/㎡，一经入市，反响热烈，所有房源在6月10日已经全部卖完。
现在已加推二期洋房，位于16#、17#、23#楼，户型建面约89㎡、106㎡，其中16#和23#是建面约89㎡户型，17#楼是建面约104㎡，一栋一个户型，一梯两户，整体居住舒适性很高。
建面约89㎡户型
建面约106㎡户型
项目不算赠送面积得房率约82%，精装销售，预计明年年底交付。
据销售透露，端午假期前个周末，项目两天卖了超40套，而整个北新区板块也才只卖了约35套，项目成交量远超板块，太硬核了！
在案场，人气颇高，前来看房买房人确实很多，其中还有两名客户直接认购，堪称板块人气红盘。
这个项目优势很明显，低密纯洋房社区，居住舒适性高；价格很亲民，均价20898元/㎡，加上又是小户型产品，控制了面积，从而控制了总价，可以轻松上车留在苏州。
售楼处对面，就是万客隆商业街，十字路口处地摊小吃特别多，生活的烟火气最抚慰人心。
10
新澎湃国际社区&新澎湃东区
这个项目就在金辉悠步四季附近，距离一公里左右，是目前通安仅有在售的两个楼盘，也是北新区的价格洼地。
新澎湃东区，这个盘只有2幢装修高层，和国际社区属于一个楼盘，目前东区仅剩10套左右房源在售，均价21200元/m²。
现在主要在卖的还是国际社区，位于9#、17-19#楼，主力户型92㎡和102㎡，均价20323元/m²。
建面约92㎡户型
建面约102㎡户型
项目马上会加推10#、15#、16#楼，没有拿证的还有1#、2#、7#、11#楼，均在明年上半年交付，属于准现房。
据悉，国际社区最早2018年10月入市，435套房源推向市场，至今还没有卖完，再到今年4月3日二次取证，又领取488套房源，去化依旧不好。
2年时间，仅取证两次，合计领取923套，如今还有大批房源在售，彻底砸手里了！
在售楼处，项目仅有2组左右客户来访，人气不高，估计全都去金辉悠步四季了吧~
最后销售强行解释，只要是渠道带过来的买房人，只要带金辉都会带上我们项目，其实真正来访量是差不多的。（小编内心一点也不相信！！！）
那么，通安仅有在售的两个楼盘，为什么销售差距这么大？
第一，在均价和配套几乎持平情况下，金辉主攻小户型，且户型一步到位，分布合理，而新澎湃国际社区有一半房源都偏改善户型，总价偏高，所以去化慢。
第二，金辉是精装交付+低密纯洋房社区，新澎湃国际社区则是硬装交付，有洋房+小高层+高层，产品品质存在一定落差。
第三，新澎湃国际社区卖了两年，同样和它同期开的禹洲嘉誉山（售罄）和浅山风华（售罄），一个性价比优势明显，一个户型做的好，导致客户严重分流，基本卖不动，因此前期积压的库存至今还没清掉。
— END —
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