地段烫金的园区斜塘，藏着怎样的生活？
前言
之前，苏州工业园区规建委公示多张控规调整公告，胜浦、车坊、斜塘等地块规划调整，主要涉及住宅、商业、教育。
房观前两篇就已经写过胜浦和车坊板块的实探稿，反响炸裂，备受房观粉丝热议。
现在，还没有被挖掘的斜塘板块规划也进行了调整，爆出近100万方的巨无霸用地！
共12宗地块，其中含8宗住宅，3宗学校，1宗商业用地，还有一个轨交站点。
园区核心区发展几乎饱和的前提下，向来有“莲花帝国”之称的斜塘终将迎来高光时刻，再也不是势单力孤，这里，爆发的前夜！
今天，房观现场直击奥体南斜塘板块，深入探究价值几何？
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遍地是黄金的斜塘
实探的开始，还是得从斜塘河南退二进三规划开始说起，调整位置就在奥体南，一河之隔是园区地王上东区PRO。
其中，斜塘8宗住宅供量近百万方，大概率超7000套房源，这个新房供应量相当猛！并且地理位置不差，有轨交6号线金家堰站（规划中）经过，当之无愧的正地铁盘。
住宅地块容积率清一色的1.8-2.0，预计后期将打造小高层或高层产品，可以参考已经清盘的泊云庭，均价3.59万/㎡。
可想而知，接下来这8宗住宅地势必会引起房企的疯狂争抢，地价不会低！
因为这边地铁还没有通，我直接打车走独墅湖隧道，约15分钟就到斜塘板块。
一下车，我和同事两个人热到爆炸，走两步就开始汗如雨下，一度想罢工。因为穷，终究是忍住了这个念头~
从现场实探来看，斜塘河南控规调整片区，工厂全部清走了，大片的空地正等待开发。
/斜塘河南地块实拍图
/斜塘河南地块实拍视频
另外，轨交6号线已经开始施工，该条地铁线预计2024年6月通车运营。
/轨交6号线实拍视频
对于沉寂多年没有新房的斜塘而言，这8宗住宅地将形成园区新的居住区，这不仅仅是对斜塘新房房源的一次巨量补仓，也是对斜塘板块以及产品的一次换新和升级。
也正因为长时间没有新房，目前板块内是二手房市场，以“莲花帝国”拆迁房小区为主，再夹杂一些商品房，如北极星花园、金辉·尊域雅苑、中南锦苑，从而斜塘大部分产品户型，远不及当前新房住宅水平。
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在北极星花园小区西南角的商业沿街处，有几家房产中介门店，随意走进一家和中介聊天中得知，目前斜塘二手房成交主力是拆迁房，成交房源主要集中在1房和2房，面积段在70㎡以下。
简而言之，斜塘的确集中着大量刚需客群。另外，中介有提到，改善客户主要来自刚进来这个板块的拆迁户，由小户型置换本片区的改善大户型。
我印象深刻的是，之前有个同事，在2017年以总价（含税费）120多万买了一套莲花新村3区，面积64㎡的2房，而这套房子的房住，又在同一个小区置换了一套120㎡左右的改善大户型。
第一，烫金的地段。园区是整个苏州置业的风向标，斜塘又是整个园区最特殊的地方，紧靠园区核心区，周边不管是湖东、湖西，还是独墅湖、双湖，二手房房价都在4.6万/㎡以上，这里房价只要3.5万/㎡，值得买也卖得起。
第二，非常适合投资。整个园区几乎没有新房，目前奥体在售的楼盘，地面均价已到4.6万/㎡，且地价也上涨至3W以上，而斜塘这次拿出近百万方住宅地，加上后期轨交5、6、8线开通，板块潜力巨大，房价自然也会攀升。
现在，正是投资买房最佳时机，买早不买晚。
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二手房占据市场主力
小户型更吃香
据链家数据显示，斜塘最新的二手参考房价35289元/㎡，在售房源885套，最近90天内成交49套。
从二手房价走势图来看，从今年1月份开始挂牌均价就一直持续走低。中介也有提到，拆迁房二手房价便宜，成交单价在2.2-3W之间，商品房就会贵很多，成交单价在3.6-4W之间。
我想多家中介人员打听了斜塘二手房市场行情，中介告诉我：
1）今年苏州二手房市场整体没有新房抢眼，趋势一直往下走，仍不见回升，房价持续下降。不过，中介认为，以现在二手房价下跌的市场行情，反而是最好的买房或投资时机，不能等到房价上去了再来买，这相当于变相增加购房成本。
/莲花新村市三区实拍图
比如占据成交主力的拆迁房莲花新村，去年1房户型，成交总价140万，今年只要130万；去年中户带阁楼2房户型，成交总价180万，如今总价130万就能买到，直降50万。
这就和逛街买衣服，淡季打折销售，甚至低价抛售是一样的道理，这个时候就是捡漏的好时机。
2）明知市场不好情况下，对于想尽快出售，诚心想要买房的房主而言，买房过程价格会一降再降。因为没有人买，自然会出现降价，反之，当买房人多了，房价自然往上走。
没有人买，很大一部分原因是，斜塘外来务工人员太多，租赁市场火热，房租便宜，尤其是一到上下班高峰期，人流量爆满，整个板块给外界的刻板印象是脏、乱、差，自然外区域买房人基本不会选择这里。
这也就导致，板块二手房市场多是内部消耗。
敦煌新村三区
莲香新村南区
敦煌新村一区
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3）其实，说实在的，这个板块是真不差。地铁5号线明年6月开通，6号线已经开始施工，规划8号线后期也经过这里，届时房价大概率会涨。
尤其是，斜塘河南规控公布后，园区新房青黄不接趋势下，这里或将城园区供应主力，很多想要入住园区的买房人就会选择斜塘，开发商积极拿地，地价上涨，房价自然又会涨一波，二手房自不必说。
中介还说了一句非常精辟的话：物业上涨，钱放在身上终不是你的，放银行贬值和拿出来投资是两码事。
4）斜塘挂牌房源多是拆迁房的小户型，卖得最多的也是小户型，因此小户型更吃香，但小户型流动性差，且针对的客群受限，主要依附于单身或新婚小年轻客群，市场众多的改善客群自然不会去买。
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居住环境成熟
商业、教育、轨交一应俱全
接下来，我们再来看看斜塘板块周边的商业、交通、教育等配套。
斜塘板块的学区有三所且都在莲花新村各区四周，斜塘学校、莲花学校以及东延路实验学校。
/斜塘医院实拍图
商业上，目前有顺达商业广场、联丰广场、欧尚，还有斜塘和莲花两大农贸市场以及莲花商业街，完全可以满足日常生活需求。
/联丰广场实拍
不过，值得一提的是，联丰广场太过老旧，公共洗手间确实需要有待改善，下午实探经过时，味道不要太辣眼睛~
并且，不远处的摆放垃圾桶的地方，因为周边餐饮店众多，加上夏天气温高，倒掉的残食不每天处理的话，容易发臭，招惹苍蝇。我一从垃圾桶旁边走过，就干呕了，大家可以自行领悟~
/欧尚超市实拍
好在，欧尚的环境要好很多且还是室内消费，一站式商业购物。还有欧尚南面，目前正在建斜塘民众服务中心。
/斜塘民众服务中心在建实拍
轨交上，前面已提到，目前正在建轨交5号线、6号线以及规划8号线。也就是说，斜塘板块一共有3条地铁经过，想不火都难！
除以上配套之外，还要来3所学校，其中2所幼儿园，1所九年制学校。
还有商业加持，且在建轨交6号线金家堰站就在这次斜塘河南调整中，这就是地铁上盖的商业啊！
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写在最后
如果你问我斜塘未来如何，实探后我个人认为，现在的斜塘，正处于箭在弦上的大好态势，越早下手越好。
紧靠湖东湖西、奥体和独墅湖，板块自身优势丝毫不差，有三个商业+三条地铁+三所学校，还有斜塘老街加分，这份家底子就值得大批想要入住园区的买房人上车。
此外，斜塘板块因地势低洼，是名副其实的水乡泽国，多条支河包裹着板块，居住环境也是极好。
/实拍图
这次出让调整可以看出，近百万方的8宗住宅用地周边，又是地铁，又是商业，还有学校包围，斜塘板块内的城市界面将再次抬升、拔高。未来，房价远不止于3W！
这里，实在太诱人了。
如今，随着湖西湖东发展趋于饱和，未来的斜塘必将成为园区发展的下一个暴风之眼。
是不是很值得期许？
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