撰稿&视觉//Demi
提到苏州哪里的菜又便宜又新鲜？南环桥市场肯定榜上有名。
然而，近几年随着周边楼盘的建造，也成了周边居民的一大心病。屡次就环境污染、噪音扰民、堵塞交通等问题进行投诉。其实，早在10年前就有传闻南环桥批发市场要搬迁，但一直没有实际动作。
/南环桥市场实拍
近期，南环桥市场发展股份有限公司常务副总经理、 项目建设总指挥沙国栋介绍，市场将于10月15日搬迁，10月16日零点开始投入运营！一旦完成搬迁，周边的环境会大大改善。那周边的房价是不是又要涨一波了？南环桥附近的二手房市场到底是什么样的呢？带着疑问，今天房观去实地考察了一圈。我上午10点多来到了南环桥市场，观察了一会，发现一直不断的有卡车在进进出出，很吵、周边环境也很差。
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挂牌均价在2.9W-3W之间
主力户型为100平以上的三房
南环桥市场附近的小区，属于吴中郭巷板块，房企在对外宣传的时候通常称之为-独墅湖西。
据链家数据显示，吴中郭巷最新的二手房参考房价30094元/㎡，在售房源1613套，最近90天内成交96套。
从二手房价格走势图来看，从去年8月到今年7月，价格上下浮动不大，挂牌均价在2.9W-3W之间。
南环桥附近的二手房，以保利独墅西岸、中海独墅岛、万业湖墅金典、万科湖西玲珑、双银国际金融城、华润金悦湾为主。
挂牌均价最高的是保利独墅西岸，为36202元/㎡，最低的是双银国际金融城，是个公寓，为12764元/㎡。近90天成交最高的是万业湖墅金典。
可以看到，近90天的成交数据并不好，从多个中介那了解到
1、今年的市场不好的原因很大一部分因素还是因为疫情，很多房东因为资金问题，考虑把房子出手，从郭巷的二手房供需走势也可以看出，今年3月份开始，新增房源急剧增长，很多房东想尽快出手也会多次降价促成成交，很明显现在就是买方市场，所以在这个时候能淘到一些性价比还不错的房源。
2、现在二手房受新房市场挤压很严重。在目前新房限价严重的情况下，尤其新房和二手房价格差不多，甚至便宜一点，很多刚需客会选择购买新房，这也是二手房市场很惨淡的原因。板块内目前仅有一个新盘，为龙湖首开湖西星辰，均价约27925元/㎡，最低200万左右就能买到小三房，现在只剩下少量不好的楼层在卖了。
整体来看，目前板块内二手房主要以改善为主，据中介透露，80%的成交均为同板块置换，成交主力户型为100平以上的三房，小面积占比很少。
我们先来看一下近90天南环桥市场周边二手房成交的情况。
从南环桥周边二手房近90天成交数据，可以得出以下几个结论。
1、从成交的户型，很明显的可以看出，100平以上的面积会更好卖，我算了一下平均值，在140平左右，再次验证了之前的结论，板块内二手房以改善客群为主。
2、万科湖西玲珑和华润金悦湾目前都还没有满2年，税费会比较高，所以成交量很少，双银国际金融城单价最低，为公寓项目，在这里就不展开来讲了。我们重点来看一下成交最高的万业湖墅经典，和成交单价高达59175元/㎡的保利独墅西岸。万业湖墅经典近90天成交了16套。从成交的户型来看，除了几个80几平的小面积之外，其他的都是100平以上的户型，以改善客群为主。据中介介绍，万业湖墅经典之前也都是刚需客买入，因为距离园区近，很多在园区上班的人会选择来这里买房，以自住居多。已经成交的二手房50%为同小区置换，可见老业主们对整个小区的品质还是比较认可的。
万业湖墅经典是个次新小区，最早的一批交房也刚满5年，外立面看上去比较新。小区门口虽然设有门禁，但是保安检查不严，不需要登记或询问具体信息，就可以直接进入。
每一栋楼旁边都设有非机动车停放点，虽然车都放在指定区域内，但看上去感觉很乱，这一点体验真的不好。
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从图片也能看出来，小区的绿化率还是相当高的，每栋楼之间都有大片的绿地和绿树，而且在小区中间还有一条景观河，图片拍不出来效果，实景会更好看。
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这个看上去像是个小泳池，看上去已经荒废很久了...
小区里面有一些便利店，还有小药房，基本的生活是可以满足的。
37度的高温，还是有不少人出来遛弯，走了一圈下来，整体感觉小区环境还不错，生活氛围也很浓厚。
保利独墅西岸近90天成交了8套，高层、洋房及别墅产品均有成交。其中高层二手房成交价为2.9W元/㎡，洋房二手房成交价为3.7万/㎡！独栋别墅成交单价最是达到了5.9W元/㎡！总价1000多万！单价最高的这一套为别墅项目，众所周知别墅项目本身价格就会高一些，尤其还是临湖的独栋！据中介介绍，同样面积段的5月份也成交了一套，单价5.7W。成交的这套房源并不是特别靠近湖，靠近湖的价格还要更高，总价要3000多万了！
要知道这个单价可以考虑苏州很多版块了，那为什么会偏偏选在一个没有地铁，没有大型商业，还靠近南环桥市场的二手房呢？据中介说，选择来这里买房的人也都不差钱，大部分是被周边的景色吸引了，毕竟在小区里就可以直接到独墅湖边上！比起地铁和商业来说，他们更看重舒适度，用两个字形容，就是宜居！
接下来，我们来看看南环桥市场周边的商业、教育、交通等配套。
商业目前周边仅有万科美好汇。
交通的话目前以自驾为主，公共交通的话可以乘坐公交车，每个小区门口都会设有公交车站台。
另外，独墅湖第二隧道预计2021年底开通，之后自驾出行会更加方便。
整体来看，板块内缺少大型商业和医院，我也向周边的居民了解了一下，除了万科美好汇，平时逛的比较多的就是尹山湖的商圈和双湖广场了，平常小毛病就在附近的药房拿点药，生病只能去吴中第一人民医院了，离这边还是有点距离的，有7公里左右，开车也要20分钟能到。一天走下来，整体的感受是这边生活气息还是比较浓厚的，中午饭点，小饭馆基本也都坐满了人，其中在南环桥市场工作的人占了很大一部分。
据中介说，现在每天晚上小区外路两侧都停满了大货车，整体环境很差。南环桥市场预计10月份开始搬迁，今年年底之前会全部搬完。正式搬迁之后，对周边小区来说是实实在在的利好，未来价格可能还要再涨一波。值得一提的是，未来南环桥市场的这个地块规划为居住用地，东侧地块为商业用地。建成之后，或许能够弥补现在商业不足的现状。
靠着独墅湖，距离园区又近，独墅湖西要加把劲啊！