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蓄势待发!地铁5号线沿线!多个新盘待入市!苏州这个低调的板块即将起飞!

虎子 苏州楼市热议 2022-10-13

撰稿&视觉//虎子

前言


近几年,苏州全面进入改善市场,尤其是今年,高端改善楼盘遍地开花,刚需在苏州是否还有置业机会呢?

房观将为网友奉上苏州刚需置业板块系列,希望对购房者有所帮助。

这回房观实探的板块就是苏州楼市中的一个新兴板块——吴中胥口

胥口目前齐聚了6个在售及待售项目,其中在售项目有旭辉弘庭、旭辉萃庭,待售项目有建发春江泊月、大发胥口8号地、越秀胥口29号地、安徽华地7号地

以下为房观小记者第一时间实探的胥口板块最新楼盘信息。


01


旭辉·弘庭


旭辉弘庭位于茅蓬路南,孙武路东。


项目边上就是在建的5号线茅蓬路站,明年6月左右就能投用,真正的地铁上盖。

不过现阶段项目周边没有商业。案场销售告诉我,周边的大发地块会自带商业,未来建好后商业还是不用担心的。


6月25日,旭辉弘庭已经交房,据业主反映,交付品质还可以。


2017年2月14日,旭辉以总价144232.3万元竞得苏地2016-WG-78号地块,成交楼面价11893元/㎡。


板块内,旭辉有弘庭和萃庭两个项目,共用一个售楼处。弘庭主打洋房+高层,装修标准更高些萃庭主打洋房产品,得房率更高


目前,旭辉弘庭1149套已经全部领证,还有尾盘在售。四次领证均价约2.19-2.34w。


我查了苏州商品房销售系统官网,旭辉弘庭第一次领证是去年8月15日,到现在将近1年的时间,去化近7成,卖得还行。

网签数据略有延迟,根据案场销售告诉我的,弘庭现在基本只剩一些低楼层或顶层的房源在售,其他都已经卖掉了。


虽然我去的时候是工作日下午,但是售楼处现场人气很足。置业顾问告诉我他今天一直在接待顾客,忙到下午三点多连午饭都没吃。


项目17栋8-27F住宅,产品为高层和洋房。容积率2.5,共1149户。

  • 高层:约94㎡、约106㎡

  • 洋房:约130㎡、约165㎡


精装交付,带新风系统。


户型面积段约94-160㎡。几个个户型都方方正正,拥有多个南向采光面、双联阳台,其中建面约130㎡、165㎡已经售罄只剩建面约94㎡、106㎡在售。

来看下户型图。

建面约94㎡
三房一卫

建面约106㎡
三房两卫

02


旭辉·萃庭


旭辉萃庭位于子胥路北,孙武路东。


因为修建5号线的缘故,城市界面有点杂乱。旭辉萃庭周边多是一些汽修的店铺,生活氛围一般。



项目南面就是子胥快速路,未来自驾可快速到达中环,但靠近高架的楼栋可能会有噪音污染。除此之外,门口有在建的地铁5号线臧胥路。



2019年1月3日,旭辉以71913万元竞得苏地2018-WG-32号地块,成交楼面价约9268元/㎡。

目前,旭辉萃庭734套房源已经全部领证,还有尾盘在售。


我查了苏州商品房销售系统官网,旭辉萃庭第一次领证是去年8月28日,到现在将近1年的时间,去化近7成,卖得也还不错的。


但是从案场的沙盘图来看,旭辉萃庭现在只剩5#、10#在售,其他楼栋都已售罄。

网签数据略有延迟,但是否会每栋楼都有偏差?


项目有15栋10-13F住宅,产品为洋房,容积率1.7,共734户。


户型很纯粹,只有2种,建面约93㎡、约106㎡,而且还都是三房设计。

旭辉萃庭的户型有点奇怪,从门外进来就是厨房,而厨房和客厅之间还隔着一堵墙,不怎么通透,实用性较弱。

建面约93㎡
三房一卫


建面约106㎡
三房两卫


弘庭和萃庭都是旭辉公元系的产品,整体来讲没有太大差别。如果硬是要比,萃庭的装标略低,但是得房率高,价格也更便宜些。

举个例子,弘庭和萃庭都有建面约94㎡的三房一卫户型,在楼层相似的情况下,萃庭大约190-200w就能买到,弘庭大约需要200-210w。


03


越秀胥口29号地


越秀胥口29号地位于胥口镇灵山路西,胥江花园南。


地块东边一路之隔有欧德福超市,西侧有胥欣农贸市场,夹杂一些个体小商业,能满足基本的日常生活需求。

/欧德福超市

交通方面离在建的5号线很近,距离许家桥站300米左右,未来出行还是很便利的。


目前,地块规划未出。但我今天去实探时发现已经有吊车、挖掘机进场。


今年5月15日,在苏州6号土拍公告中,越秀以总价2.44亿竞得胥口29号地,成交楼面价约11742元/㎡。


根据地块出让规划,容积率仅1.4,未来将打造低密度住宅。

04


大发胥口8号地


大发胥口地块位于胥口镇孙武路南,东欣路西,就和旭辉弘庭隔了条马路。

不过等大发胥口入市开卖,可能旭辉已经清盘了。


和旭辉弘庭一样,离在建的地铁5号线茅蓬路站100米左右,未来出行便利

商业方面,大发自带一个2F商业体,能满足日常购物需求。

地块全部被围栏遮挡,我找了个空隙,往里一看发现杂草丛生,好像还有农民伯伯种的玉米。远远望去,已经有挖掘机入场。


今年3月25日,大发以9亿元的总价竞得该地块,成交楼面价约11647元/㎡。



目前,规划已出。


地块性质为商住两用,住宅部分将打造13栋洋房和小高层产品。


  • 8F:1#、3-4#、6-7#

  • 17F:11-13#

  • 18F:2#、5#、8-10#

  • 2F:14#(自带商业)



根据规划公示,大发胥口主要有3种户型。


洋房为四房两厅两卫的设计。



小高层有2种户型,边户是三房两厅两卫,中间户是三房两厅一卫。



地块上住宅要求是全装修,装修标准不低于1000元/平。



05


安徽华地7号地


华地胥口7号地位于胥口镇灵山路西,香山里北。


交通方面,可能离地铁5号线有点远,未来出行可能得靠公交车或者自驾


因为紧靠香山里景区,南侧有很多个体商业,能满足日常的购物生活需求。


地块东侧是两个住宅小区:雀梅花园、万科西郡,未来这里将聚集一波人气。



地块目前还是一堆杂草,没有动工迹象。


但是遮挡地块的围栏上已经贴上了地块的规划公示。



今年4月1日,华地以总价2.76亿竞得该地块,成交楼面价约10244元/㎡。


项目规划打造7栋8-11F洋房。


  • 11F:1#2#

  • 8F:3#、5-8#



项目主要有3种户型,面积段约99㎡-127㎡。


建面约99㎡

三房两卫

建面约117㎡

四房两卫


建面约127㎡

四房两卫


06


建发春江泊月


建发春江泊月位于胥口镇胥进路东,胥欣路南。



我从胥口中市街一路走来,还是很热闹的。长长的一条街两旁,都是私人商业,生活氛围浓厚。


距离项目500米左右的有个胥口集贸市场,来来往往进出的人和车辆很多,平时下班来买个菜很方便。


/胥口农贸市场


据我观察,这边菜价也比较便宜。门口卡车上的西瓜,看着新鲜诱人。



项目东面一路之隔有个胥口文体商业邻里中心,以少儿培训为主,我从外面看没看见有什么小吃。



这个邻里中心紧挨着胥口第二实验小学。



交通方面,建发春江泊月距离建设中的5号线东大街站约400米,未来出行便利。


去年9月18日,建发以总价9.21亿竞得该地块,成交楼面价约9268元/㎡。

地块性质为商住两用。


项目规划了9栋住宅,由5栋洋房+4栋高层组成,精装交付,容积率2.4。

● 6F:1#、2#
● 8F:5#、7#、8#
●  25F:6#、10#、11#、12#

其中,6#、12#首层局部空间为商业用房,12#和6#之间还有1栋2F的商业用房。


户型面积段约为103-141㎡,定位刚改。

建面约103㎡
三房两卫


建面约128㎡
四房两卫


建面约141㎡

四房两卫


07


结语


胥口板块位于木渎南,三山环抱(穹窿山、灵岩山、清明山),双水护城(胥江、一箭河),自然风景秀丽。



截止2017年,胥口镇常住人口有89270人。


一直以来,胥口都默默无闻。


不像风头正盛的太湖度假区和木渎,房企扎堆,竞争,胥口很少有土地出让。


从2005年到现在,入市的项目更是屈指可数,少之又少,二手房成交也能看出点端倪。


根据链家数据,板块内二手房均价约19351元/㎡,近90天成交了6套。




把时间线从最早有成交记录的2016年10月14日拉到今天,整个胥口板块一共卖出去11套房源。



这种情况随着旭辉公元系两子的落地得到了改变。


2017年2月,恒基兆业拿下苏地2016-WG-78号地块,这就是现在的旭辉·公元弘庭。


2019年,旭辉地产竞得苏地2018-WG-32号地块,这就是旭辉·公元萃庭。




如今,旭辉弘庭已经完成第一批交付,口碑良好。作为第一个进驻胥口板块的主流开发商,其打造的产品为后进驻板块的开发商提供了一个很好的样本


2019年以来,建发、大发、华地、越秀相继入驻,板块的住宅市场将得到有力补仓。这些开发商一定会花很大心思和精力在产品精研上,也就是说板块人居水平将大为提升


2019年12月2日,苏州自然资源和规划局颁布了最新的胥口镇控制性详细规划(2014-2030)。


规划显示,胥口镇定位中国书画之乡,外向型和民营经济并重发展之地和文化旅游服务兴城镇。


规划区总体形成“一心、三轴、九片”的空间布局结构。



我坐车从木渎到胥口,最大的感受就是胥口城市化进程还未完成,发展比不上木渎。


在胥口走了一天,基本没看到什么大型商业,都是以街边的私人商铺为主。住宅以老小区、民宅、别墅为主。还有一片接着一片的工厂。



不过相对于市区,东西卖得还是蛮便宜的。我中午随便找了家小饭馆,两荤两素,其中还有一盘7-8只基围虾,拢共只要15块,良心店家啊。



目前来看,胥口最大的福利就是明年5号线的开通。作为苏州的“换乘王”,5号线可以和苏州在运行的所有路线实现换乘,出行是真的方便。


/苏武路沿线地区轨交站点设置示意图

/地铁5号线示意图


不过也是因为修建5号线的缘故,胥口整个城市界面比较差。


比如旭辉弘庭和大发地块门前,没有明显的人行横道和行人红绿灯。但相信等明年6月随着5号线开通这种情况会得到改善。


旭辉弘庭、萃庭是最早的项目,估计再卖段时间就能清盘。接棒的就是剩下4个盘。


据旭辉的置业顾问,旭辉得益于拿地早,所以现在卖得还都挺便宜。但是等旭辉卖完,明年5号线再一投用,周边新盘的价格都要涨一波。



看待入市新盘的户型图就知道,未来胥口新盘的面积基本都要100㎡以上,刚改时代马上到来。



— END —
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