蓄势待发！地铁5号线沿线！多个新盘待入市！苏州这个低调的板块即将起飞！

撰稿&视觉//虎子

前言

近几年，苏州全面进入改善市场，尤其是今年，高端改善楼盘遍地开花，刚需在苏州是否还有置业机会呢？

房观将为网友奉上苏州刚需置业板块系列，希望对购房者有所帮助。

这回房观实探的板块就是苏州楼市中的一个新兴板块——吴中胥口。

胥口目前齐聚了6个在售及待售项目，其中在售项目有旭辉弘庭、旭辉萃庭，待售项目有建发春江泊月、大发胥口8号地、越秀胥口29号地、安徽华地7号地。

以下为房观小记者第一时间实探的胥口板块最新楼盘信息。

01

旭辉·弘庭

旭辉弘庭位于茅蓬路南，孙武路东。

项目边上就是在建的5号线茅蓬路站，明年6月左右就能投用，真正的地铁上盖。

不过现阶段项目周边没有商业。案场销售告诉我，周边的大发地块会自带商业，未来建好后商业还是不用担心的。

6月25日，旭辉弘庭已经交房，据业主反映，交付品质还可以。

2017年2月14日，旭辉以总价144232.3万元竞得苏地2016-WG-78号地块，成交楼面价11893元/㎡。

板块内，旭辉有弘庭和萃庭两个项目，共用一个售楼处。弘庭主打洋房+高层，装修标准更高些；萃庭主打洋房产品，得房率更高。

目前，旭辉弘庭1149套已经全部领证，还有尾盘在售。四次领证均价约2.19-2.34w。

我查了苏州商品房销售系统官网，旭辉弘庭第一次领证是去年8月15日，到现在将近1年的时间，去化近7成，卖得还行。

网签数据略有延迟，根据案场销售告诉我的，弘庭现在基本只剩一些低楼层或顶层的房源在售，其他都已经卖掉了。

虽然我去的时候是工作日下午，但是售楼处现场人气很足。置业顾问告诉我他今天一直在接待顾客，忙到下午三点多连午饭都没吃。

项目有17栋8-27F住宅，产品为高层和洋房。容积率2.5，共1149户。

• 高层：约94㎡、约106㎡

• 洋房：约130㎡、约165㎡

精装交付，带新风系统。

户型面积段约94-160㎡。这几个个户型都方方正正，拥有多个南向采光面、双联阳台，其中建面约130㎡、165㎡已经售罄。只剩建面约94㎡、106㎡在售。

来看下户型图。

建面约94㎡

三房一卫

建面约106㎡

三房两卫

02

旭辉·萃庭

旭辉萃庭位于子胥路北，孙武路东。

因为修建5号线的缘故，城市界面有点杂乱。旭辉萃庭周边多是一些汽修的店铺，生活氛围一般。

项目南面就是子胥快速路，未来自驾可快速到达中环，但靠近高架的楼栋可能会有噪音污染。除此之外，门口有在建的地铁5号线臧胥路。

2019年1月3日，旭辉以71913万元竞得苏地2018-WG-32号地块，成交楼面价约9268元/㎡。

目前，旭辉萃庭734套房源已经全部领证，还有尾盘在售。

我查了苏州商品房销售系统官网，旭辉萃庭第一次领证是去年8月28日，到现在将近1年的时间，去化近7成，卖得也还不错的。

但是从案场的沙盘图来看，旭辉萃庭现在只剩5#、10#在售，其他楼栋都已售罄。

网签数据略有延迟，但是否会每栋楼都有偏差？

项目有15栋10-13F住宅，产品为洋房，容积率1.7，共734户。

户型很纯粹，只有2种，建面约93㎡、约106㎡，而且还都是三房设计。

旭辉萃庭的户型有点奇怪，从门外进来就是厨房，而厨房和客厅之间还隔着一堵墙，不怎么通透，实用性较弱。

建面约93㎡

三房一卫

建面约106㎡

三房两卫

弘庭和萃庭都是旭辉公元系的产品，整体来讲没有太大差别。如果硬是要比，萃庭的装标略低，但是得房率高，价格也更便宜些。

举个例子，弘庭和萃庭都有建面约94㎡的三房一卫户型，在楼层相似的情况下，萃庭大约190-200w就能买到，弘庭大约需要200-210w。

03

越秀胥口29号地

越秀胥口29号地位于胥口镇灵山路西，胥江花园南。

地块东边一路之隔有欧德福超市，西侧有胥欣农贸市场，夹杂一些个体小商业，能满足基本的日常生活需求。

/欧德福超市

交通方面离在建的5号线很近，距离许家桥站300米左右，未来出行还是很便利的。

目前，地块规划未出。但我今天去实探时发现已经有吊车、挖掘机进场。

今年5月15日，在苏州6号土拍公告中，越秀以总价2.44亿竞得胥口29号地，成交楼面价约11742元/㎡。

根据地块出让规划，容积率仅1.4，未来将打造低密度住宅。

04

大发胥口8号地

大发胥口地块位于胥口镇孙武路南，东欣路西，就和旭辉弘庭隔了条马路。

不过等大发胥口入市开卖，可能旭辉已经清盘了。

和旭辉弘庭一样，离在建的地铁5号线茅蓬路站100米左右，未来出行便利。

商业方面，大发自带一个2F商业体，能满足日常购物需求。

地块全部被围栏遮挡，我找了个空隙，往里一看发现杂草丛生，好像还有农民伯伯种的玉米。远远望去，已经有挖掘机入场。

今年3月25日，大发以9亿元的总价竞得该地块，成交楼面价约11647元/㎡。

目前，规划已出。

地块性质为商住两用，住宅部分将打造13栋洋房和小高层产品。

• 8F：1#、3-4#、6-7#
  

• 17F：11-13#
  

• 18F：2#、5#、8-10#
  

• 2F：14#（自带商业）
  

根据规划公示，大发胥口主要有3种户型。

洋房为四房两厅两卫的设计。

小高层有2种户型，边户是三房两厅两卫，中间户是三房两厅一卫。

地块上住宅要求是全装修，装修标准不低于1000元/平。

05

安徽华地7号地

华地胥口7号地位于胥口镇灵山路西，香山里北。

交通方面，可能离地铁5号线有点远，未来出行可能得靠公交车或者自驾。

因为紧靠香山里景区，南侧有很多个体商业，能满足日常的购物生活需求。

地块东侧是两个住宅小区：雀梅花园、万科西郡，未来这里将聚集一波人气。

地块目前还是一堆杂草，没有动工迹象。

但是遮挡地块的围栏上已经贴上了地块的规划公示。

今年4月1日，华地以总价2.76亿竞得该地块，成交楼面价约10244元/㎡。

项目规划打造7栋8-11F洋房。

• 11F：1#2#
  

• 8F：3#、5-8#
  

项目主要有3种户型，面积段约99㎡-127㎡。

建面约99㎡

三房两卫

建面约117㎡

四房两卫

建面约127㎡

四房两卫

06

建发春江泊月

建发春江泊月位于胥口镇胥进路东，胥欣路南。

我从胥口中市街一路走来，还是很热闹的。长长的一条街两旁，都是私人商业，生活氛围浓厚。

距离项目500米左右的有个胥口集贸市场，来来往往进出的人和车辆很多，平时下班来买个菜很方便。

/胥口农贸市场

据我观察，这边菜价也比较便宜。门口卡车上的西瓜，看着新鲜诱人。

项目东面一路之隔有个胥口文体商业邻里中心，以少儿培训为主，我从外面看没看见有什么小吃。

这个邻里中心紧挨着胥口第二实验小学。

交通方面，建发春江泊月距离建设中的5号线东大街站约400米，未来出行便利。

去年9月18日，建发以总价9.21亿竞得该地块，成交楼面价约9268元/㎡。

地块性质为商住两用。

项目规划了9栋住宅，由5栋洋房+4栋高层组成，精装交付，容积率2.4。

● 6F：1#、2#

● 8F：5#、7#、8#

●  25F：6#、10#、11#、12#

其中，6#、12#首层局部空间为商业用房，12#和6#之间还有1栋2F的商业用房。

户型面积段约为103-141㎡，定位刚改。

建面约103㎡

三房两卫

建面约128㎡

四房两卫

建面约141㎡

四房两卫

07

结语

胥口板块位于木渎南，三山环抱（穹窿山、灵岩山、清明山），双水护城（胥江、一箭河），自然风景秀丽。

截止2017年，胥口镇常住人口有89270人。

一直以来，胥口都默默无闻。

不像风头正盛的太湖度假区和木渎，房企扎堆，竞争，胥口很少有土地出让。

从2005年到现在，入市的项目更是屈指可数，少之又少，二手房成交也能看出点端倪。

根据链家数据，板块内二手房均价约19351元/㎡，近90天成交了6套。

把时间线从最早有成交记录的2016年10月14日拉到今天，整个胥口板块一共卖出去11套房源。

这种情况随着旭辉公元系两子的落地得到了改变。

2017年2月，恒基兆业拿下苏地2016-WG-78号地块,这就是现在的旭辉·公元弘庭。

2019年，旭辉地产竞得苏地2018-WG-32号地块，这就是旭辉·公元萃庭。

如今，旭辉弘庭已经完成第一批交付，口碑良好。作为第一个进驻胥口板块的主流开发商，其打造的产品为后进驻板块的开发商提供了一个很好的样本。

2019年以来，建发、大发、华地、越秀相继入驻，板块的住宅市场将得到有力补仓。这些开发商一定会花很大心思和精力在产品精研上，也就是说板块人居水平将大为提升。

2019年12月2日，苏州自然资源和规划局颁布了最新的胥口镇控制性详细规划（2014-2030）。

规划显示，胥口镇定位中国书画之乡，外向型和民营经济并重发展之地和文化旅游服务兴城镇。

规划区总体形成“一心、三轴、九片”的空间布局结构。

我坐车从木渎到胥口，最大的感受就是胥口城市化进程还未完成，发展比不上木渎。

在胥口走了一天，基本没看到什么大型商业，都是以街边的私人商铺为主。住宅以老小区、民宅、别墅为主。还有一片接着一片的工厂。

不过相对于市区，东西卖得还是蛮便宜的。我中午随便找了家小饭馆，两荤两素，其中还有一盘7-8只基围虾，拢共只要15块，良心店家啊。

目前来看，胥口最大的福利就是明年5号线的开通。作为苏州的“换乘王”，5号线可以和苏州在运行的所有路线实现换乘，出行是真的方便。

/苏武路沿线地区轨交站点设置示意图

/地铁5号线示意图

不过也是因为修建5号线的缘故，胥口整个城市界面比较差。

比如旭辉弘庭和大发地块门前，没有明显的人行横道和行人红绿灯。但相信等明年6月随着5号线开通这种情况会得到改善。

旭辉弘庭、萃庭是最早的项目，估计再卖段时间就能清盘。接棒的就是剩下4个盘。

据旭辉的置业顾问，旭辉得益于拿地早，所以现在卖得还都挺便宜。但是等旭辉卖完，明年5号线再一投用，周边新盘的价格都要涨一波。

看待入市新盘的户型图就知道，未来胥口新盘的面积基本都要100㎡以上，刚改时代马上到来。

— END —

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