风雨17年，从房价5000到7w，玲珑湾的坎坷封神路

撰稿&视觉//虎子

不久前，玲珑湾花园又火了！苏州史上最贵车位的诞生，刷新了大家的认知。

延伸阅读：96万成交！苏州史上最贵车位诞生！市区一套房首付没了…

作为目前苏州城最贵的房子之一，玲珑湾花园的历史异常精彩，颇有武侠小说主人公的色彩。

他们都起于微时，初出江湖都是无名之辈；鼎盛时期，成为房价上涨最高、投资回报率最高的地方，一副唯我独尊的王者气息；现而今，更是隐隐有着武林前辈的气质，去年苏大强站在阳台上望着金鸡湖畔，玲珑湾又在全国人民面前刷了一波热度。

据神秘人士透露，玲珑湾东北角某栋云集了各大老板的“红颜知己”，经常有正室跑到这栋楼来大闹···刺激又精彩。

/图源网络

最近，我去现场实探了玲珑湾花园。

现场实探：居住氛围浓厚，物业管理严格缺点也明显，停车难、墙体老化

玲珑湾花园位于金鸡湖正北岸，园区玲珑街1号，是苏州高端生活住宅区之一，拥有园区最黄金的地段、最顶尖的学校、最赏心悦目的湖景资源。

/实拍图

我从地铁1号线文化博览中心站下车，步行15分钟左右就到了小区门口。距离地铁口不算太近，但我想这里的居民一般出行也不坐地铁。

/实拍图

临近中午，大太阳晒着，小区附近车来车往，也有少量行人，看得出来这里丝毫不缺居住人气。途经星湾学校东校区，再过个马路就到了小区门口。

 /实拍图

小区体量非常大，足足有11个区。1-3、6区年代较为久远，外立面有些墙皮已经脱落，4-5、7-11区年代较新。

一路上看见了两个国际幼儿园，除了小区内部业主，周边其他小区也有业主把孩子送来念书。因为是暑假，学校里没什么人。

/实拍图

内部管理比较严格，想进小区都得刷卡。任凭我撒娇卖萌，保安也不肯放人，只好作罢。

据了解，即使是周边中介要带客户看房，都得找万科自带租售中心的工作人员拿钥匙。想要自由进出的外来人员可能也就是外卖小哥了。

此外，各个区域之间一直有保安来回巡逻，一旦看到嫌疑人员就上前询问。比如，一直在小区里拍照的我。

/实拍图

一路走来，小区沿街有小型商业，以私人商铺为主，水果店、药店、理发店等为主，价格也没有想象中高昂，比较亲民。比如西瓜4.8元/斤，园区好像都是这个价了。

/实拍图

整体来讲，凭借苏州最优质的区位和最顶尖的学区，玲珑湾花园居住氛围浓厚，物业管理严格。从实探来看，也难免有老小区的共性问题，诸如外立面脱落、停车难等。

疫情余温中，依旧领涨板块房价二手房走出独立行情

玲珑湾花园内部的中介只有万科自带的一家，本想和他们的工作人员聊聊，但一听到是媒体，他们的工作人员如鸟兽般散去，抗拒之意溢于言表。

于是，我转战玲珑邻里中心附近，这里有一条街都是中介，德祐、Q房、我爱我家、21世纪···光这条街足足有8家，说明这里的二手房市场比较繁荣，不缺人气。

玲珑湾花园属于玲珑板块，是板块内最高端的楼盘。在这里有两个比较有意思的比较，一个是板块内各小区之间的，一个是玲珑湾小区内部各区的。这里我们分开阐述。

据中介介绍，板块内小区鄙视链依次排位为：雅戈尔潇邦<中海湖滨一号<和风雅致<玲珑湾花园。

很多住在玲珑板块的人群就是遵循这样的层级换房的。“哪有那么多有钱人？都是先住雅戈尔潇邦，然后一步一步换房换到玲珑湾的。毕竟苏州其他区域的房子，这里的业主都看不上，除了别墅。”某品牌中介这样介绍道。

这几个小区学区、配套都一样，造成价格差异的原因不外乎建造年代、品质、开发商、湖景资源。很显然，玲珑湾花园都是领头羊。如果它的价格涨了，周边这几个小区都会涨。它降了，周边也会降。

在苏州其他片区二手房一片唱衰之声时，玲珑湾花园走出了独立行情。据链家数据网，近90天玲珑湾花园成交了16套房源，总价区间约为570-1500w。成交特点表现为高总价、成交周期长，一个房源挂出来，除非房东急卖，成交周期基本都需要1年左右。

此外，可能因为小区业主大都是老板，在商场浮沉的背景下，玲珑湾花园也是法拍房市场上的常客，近3个月拍卖了2套。在9月22日，又将迎来新一次法拍。

/截图自阿里法拍

从成交数据就能看出，玲珑湾成交火热，受疫情影响很小。如果真要谈对小区成交的关键性影响因素，那非724新政+园区九年一学位制莫属。新政出台后，一批学位已经被用掉的房子就不好出手了。

在玲珑湾花园内部，也存在着同样的鄙视链，并且形象生动的表现在价格上：

头排、靠湖景的鄙视后排看不见湖景的

万科的（4/5/7-11栋）鄙视建屋的（1-2/6栋）

大户型的鄙视小户型的

外立面全石材的鄙视真石漆的

······

总之，站在食物链顶尖的是九、十区、十一区，临湖风景好，而且都是大平层，完全是尖端人群的尖端生活。

再来看租房市场，玲珑湾花园的租房市场今年受疫情影响很大，其主要客户外企高管因为疫情原因无法来苏，造成了租房市场的冷淡。很多房东降价出租，降幅达2-3k。

一路升级打怪，终于封神谁知道王者背后的心酸发家史

别看现在玲珑湾花园是金字塔尖上的产品，它刚开盘时，可没现在这么好的待遇。

2008年，金融危机的乌云席卷全球，各个行业举步维艰。在这样的背景下，南都建屋拿下的玲珑湾花园1/2/3/6区开售，去化效果一言难尽。眼看着资金周转困难，南都建屋“忍痛割爱”，找到了接盘侠万科，把4/5/7-11区全卖了。

南都建屋长舒了口气，终于把和当时的蛮荒之地——湖东说拜拜了。他不会想到的是，十年后，这块地成为全苏州涨幅最大、回报率最高的小区。

说回万科，他拿地后踌躇满志，秉承着作出标杆的口号，万科玲珑湾打造的是具有豪宅品质的湖景大平层。

满怀信心入市，迎接玲珑湾的是冷冷的冰雨。

首开的四区大平层，建面约194㎡、240㎡，均价5000元/㎡。“sb才买湖东，聪明人都买市区。更何况当时姑苏区才卖3000元/㎡，玲珑湾凭啥卖那么贵？”这是应该是当时很多买房人的心声。

大家宁愿选择靠近姑苏区的吴中城南、园区娄葑、相城，也没人愿意买这里。毕竟那是晚上下班回家想买瓶可乐都得跑回姑苏区的年代。

/图源网络

为了顺应市场，拯救销售困境，五区的产品开始有了小户型，户型面积段有约99㎡、124㎡、143㎡。

2009年随着国家的救市政策，房地产市场开始复苏，再后来苏州限购，越来越多的人意识到大平层的珍贵，玲珑湾花园也迎来了一波又一波的春天。

写在最后

顶级学区（星湾学校）+顶级区位（金鸡湖），造就了玲珑湾花园现今的江湖地位。从早年默默无闻、众人嫌弃的楼盘走到现在万人追捧，玲珑湾花园反映了苏州人买房观念的变化，并且它的故事依旧在继续。

/图源朋友圈

也许，20年后，又有新的“*珑湾花园”出现，不知下一个苏州房价高地的宝座由谁接棒？

但不管咋样，写完这篇文章，我的内心只有一个纯粹的梦想，如果世界上真的有月光宝盒，我一定带着现在的脑子穿越回20年前买房！

— END —

扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~

你可能还想看

丨特别推荐

楼市热点：苏州挂地9号公告丨相城人才新政丨吴江太湖新城土拍丨苏州学区房丨苏州楼市的罪与罚丨开发商玩转装修包和家电包丨中海上东区PRO开盘丨建屋天著开盘丨苏州房价跌了吗丨太湖汇景最后3栋预约丨苏州入学政策

精选项目：亨通朗诗熙华雅苑丨龙湖泱望丨万科上瑞阁丨金融街融悦湾丨星河胥江新著

经典品牌：世茂丨新希望丨禹洲丨绿城丨富力丨建发 丨 港中旅丨 金融街丨东原 地产特稿：太湖度假区地王丨仁恒海和院业主投诉丨苏州的买房人到底有多聪明丨房地产自媒体炸裂体丨苏州突破限价无望丨房观四周年丨自媒体写稿买房人焦虑丨苏州房价跌了吗

板块分析：尹山湖丨高铁新城丨狮山丨吴江太湖新城丨奥体丨吴中城南丨吴中太湖新城

同行交流请加周公子微信：408419261，晒名片即可进【苏南房地产观察】交流群。
更多买房卖房需求可以加官方买房小帮手微信

13812772372  小李

（吴江、吴中、姑苏、常熟、南通）

13914061686 小徐

（园区、相城、新区、太仓、昆山）小徐

▽添加苏南房观小助理微信，畅聊楼市~

苏南最有影响力的房地产新媒体平台，用文字温暖中国。
苏南房地产观察旗下媒体矩阵点击下方一键关注▽
欢迎投稿，爆料、维权、卖房买房故事、业界同行分享等，提供新闻线索50元/条（采用），投稿文章不低于1000字200元以上/篇

申明：以上文字，仅代表作者本人观点，与本公众号无关。本公众号由北京大成（苏州）律师事务所叶云开（律师）提供法律支持。楼市成交数据支持：金刚石房地产云数据系统。你点的每个赞，我都认真当成了喜欢