刚需即正义！在青剑湖一片凉凉之下，他却卖爆了？

撰稿&视觉//虎子

园区二手房人气最火爆的小区是哪个？

青剑湖的香堤澜湾。据链家数据网，2020年至今，该小区总共成交13套，排名青剑湖第一，园区第四。

这个数据看起来似乎不是很好，毕竟半年多的时间成交13套，平均一个月成交2套不到，并不是什么值得骄傲的事情。

但如果把数据放在今年二手房市场整体惨淡、买房人观望情绪浓重的背景下来看，香堤澜湾表现不错。

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市场冷冻近1年，中介转战常熟太仓

成交top1：香堤澜湾

从去年7月开始，青剑湖的二手房市场肉眼可见的凉了。

最大的刺激首先来源政府加大调控力度，楼市新政频出。九年一学位+724新政，不少人梦断炒房，投资客撤场。

2019年5月16日，针对新购住房“五年一学位”调整为“九年一学位”，打击炒作学区房的行为。

去年7月24日，限购限售超强加码，内容包括：非本地户口社保1年变2年、市区范围内新房满三年方可转让、二手房满五年方可转让等。

自此，苏州楼市进入史上最严的调控阶段。限购、限贷、限售、限价，四限之下，很多投资、改善的人被挡在门外，全市的二手房库存不断积压，迫使很多中介经纪人只能转战常熟、太仓。作为园区二手房挂牌量第一的板块，青剑湖就是其中一个代表。

第二个刺激来源于市场。

板块内新房开仓放粮，刺激了本地改善客群的置换需求，很多早年来青剑湖买房的刚需客户都想要借此机会换房。

“卖一套老的，换一套新的”成为板块内的常见操作。当大多数人抱着这种心态时，区域的供需关系也发生了变化，卖房人急着卖了置换，买房人不急再等等最低价，更多的房东打算捂捂，等周边新房交付，自己家价格高了再卖。

市场上这三类人占主导时，就会出现有价无市的局面。

香堤澜湾就是在这样的背景下杀出一条血路，不得不有点佩服了。

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不在青剑湖核心

却是青剑湖最接近地铁的二手房

香堤澜湾位于青剑湖和顺路与扬庭路交汇处，属于青剑湖板块。小区的位置并不在青剑湖正核心，也有中介门店会把这个小区划分到娄葑板块。

项目总共2670户，体量大。2013年开盘，2015年毛坯交付，满打满算2年的装修时间的话，实际住户住进去也不过短短三年，房龄较新。

小区东边工厂较多，所以客群主要来自手头比较紧、周边工厂上班的高级职工，当然，也有想要入住园区的刚需客户。

生活区主要分布在小区南边，配套也集中在这一块，商业、学校、交通资源都有，而且未来还有升值的空间。

商业方面有兆润圆创生活广场、弘德隆果品市场；

教育方面小区自带香堤澜湾幼儿园，距离小区1公里内有娄葑学校。

交通方面，目前以公交车、自驾为主；规划在建的地铁7号线扬东路距离小区大约700米左右，对于一直没有地铁规划的青剑湖来说，香堤澜湾算是占据了一个很大的优势。

未来，3站换乘1号线，4站换乘6号线，5站换乘5号线。20分钟以内能到达湖东、湖西，不仅能方便居民出行，而且还具有一定的升值性。

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200w总价圆梦园区

户型缺陷多

关注我们最近实探二手房的朋友们一定知道，板块内成交量最高的永远是有小户型低总价的小区，香堤澜湾也不例外。

香堤澜湾的主力户型为建面约76㎡的刚需两房、约96㎡的刚需三房，和改善型的约112㎡、133㎡的大三房。

哪个户型更受买房人喜爱？我从链家网上拉出了2020年以来香堤澜湾的成交数据。

• 建面约76㎡两房，成交8套，总价193-201w；

• 建面约96㎡三房，成交4套，总价233-278w；

• 建面约112㎡三房，成交1套；

果然，还是小户型吃香。

76㎡刚需两房，两梯四户，所以户型上都存在南北不通透的缺陷。

户型一

户型点评：三开间朝南，南北不通透。明厨明卫，不会太潮湿。两个卧室的面积都差不多，而且都有飘窗，采光、视野很好。还有个缺陷，阳台面积很小，晾衣服的空间较窄。

户型二

户型点评：两开间朝南，南北不通透。只有一个卧室向阳，另一个卧室可能长期见不到阳光。阳台面积略大于上面一个户型，但依旧很小。

总结一下，刚需买房很难追求面面俱到，往往是总价、户型、配套牺牲其中之一。

4

写在最后

今年的二手房市场太难了！

截至目前，苏州大市二手房挂牌量已经95885套，且库存充足。

最近，在我走访车坊、尹山湖、浒关、斜塘等地后，收到市场一线中介的反馈：二手房门庭冷落，举步维艰。线下没有客户上门，线上有咨询也都是自媒体。

香堤澜湾成交的火热有其必然性，园区低总价+次新房+地铁盘+近湖东湖西，足以让很多梦想落户园区的年轻人为之买单。

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