苏州城西北，十六家王侯激战（下篇）
撰稿&排版//邓小小
详情点击：苏州城西北，十六家王侯激战（上篇）
苏南房观直击第一现场
带来最新消息！速看！
11
嘉骏峰庭
项目位于浒关镇城际路西、城铁新区站北，紧靠轨交3号线和轨交6号线（在建）苏州新区站，当之无愧轨交盘，步行8分钟可到永旺和宜家，生活非常便利。是上海嘉兆在2017年11月16日以总价约8.86亿元斩获，成交楼面价15141元/㎡。
/项目效果图
另外，今年2月份，高新区规划局公示一所九年一贯制学校，就在项目北面。
有一点要注意！项目一路之隔就是苏州新区站，如果不做隔音板，可能存在一定噪声干扰。
/项目鸟瞰图
根据前期规划，项目将拟建2幢33F高层，两梯两户，总户数508户，装修交付。
这个项目周边在售楼盘有璞玥风华和南山楠，两盘已接近尾盘，不存在竞争关系。
这里大胆预测，项目后期入市价格不会低，预计3W/㎡，毕竟体量小，加上紧靠地铁和商业，自然比较好出手。
从现场来看，地块两幢住宅即将封顶，按照这个进度，有望今年入市。
12
东原印江澜
与旭辉宽阅仅一路之隔，位于文昌路东、大同路绿化地北，东面是大运河，南侧紧挨着中环北线，未来噪音污染会成为一个短板。
这个项目是今年3月25日，东原以总价7.29亿斩获，成交楼面价14196元/m²。
重点！项目将是东原和滨江合作开发，滨江大概率会操盘。
为全装修成品住宅，且是做封闭阳台，建筑面积将全部计入容积率。
根据规划，项目总建面约7万方，拟建7幢小高层，总户数492户，容积率2。
1#：层高17F
2#、3#、5-9#：层高18F
项目规划公示了标准层户型图，其中1#楼的户型最奇葩，虽是三房两厅两卫，但户型是长方形且两开间朝南，开门就是餐厅，两个卧室朝南，餐客厅在中间，没有采光。
小高层户型，三房两厅两卫
▽▽▽
苏南房观认为，后期这个户型推向市场，大概率会非常难卖。
从现场来看，地块四周都被围墙拦住，处于泥土翻新和打基地阶段。
13
南山保利26号地块项目
先说位置，项目位于闻鼓路东南，惠昌路西南，一路之隔是越秀江南悦府（已售罄）和南山柠府（已售罄），再过去一点就是轨交3号线和6号线（在建）苏州新区站。
这是南山继南山柠府、南山楠后，在北新区的第三个住宅项目，于2019年7月，南山和宝山以总价13.87亿元拿下，成交楼面价15101元/㎡。不难看出，南山对北新区的看好和深耕的决心。
根据规划，项目将拟建11幢住宅，总建面约12.5万方，容积率2.2，总户数869套，其中公租房户数87套，商品房户数782户。
高层：8#、10#，层高18F；1-5#，层高27F
小高层：6-7#，层高14F
洋房：9#东单元10F，西单元8F
公租房：11#，层高18F
项目规划公示了标准层户型图，多数是两梯四户，仅7#和9#楼是一梯两户，3房和4房均有涵盖，定位偏改善产品。
小高层户型，四房两厅两卫
▽▽▽
从现场实探发现，多台塔吊和挖土机同步作业，建设工人积极推新进程，整体还处于打地基阶段，规划公示快一年，进度并不快。
14
金地16号地块项目
本次实探最后一个项目，位于桑园路东北、北津东路东南，紧靠洛克公园、弘阳上熙、运河与岸，整体居住属性较好。是金地在今年4月1日以总价5.05亿元竞得，成交楼面价13592元/m²。
这个地块是金地在北新区的第三个项目，目前金地浅山风华已售罄，另一纯新盘是科技城（管辖）的金地翡翠星辰，当前项目已取证，预计近期开盘。
其次！项目为全装修成品住宅。
据规划公示，金地16号项目总建面约5.17万方，体量小，仅326套房源，容积率1.8，并整体规划7幢精装住宅，其中5幢11F洋房，2幢15-18F小高层。
11F洋房:1-4#、6#
15F小高层：7#
18F小高层：5#
/项目鸟瞰楼幢位置图
规划还公示了小高层和洋房的标准层平面图，仅供参考。
6#洋房：2梯4户，边户和中间户的户型设计一样，且都是3+1房2厅2卫；
5#小高层：2梯4户，边户和中间户皆是3室2厅2卫户型设计。
洋房边户，3+1房2厅2卫
小高层边户，3房2厅2卫
小高层中间户，3房2厅2卫
左右滑动查看更多
从实探现场来看，地块四周都被围墙拦住，目前还没有正式开始动工，处于晒地皮阶段。
最后，苏南房观综合分析，得出以下结论
1、新房密集，供大于求。作为苏州楼市竞争最为激烈的板块之一的北新区，近两年新房市场已经集齐20个盘，目前板块内涉宅地块还在不断供应，这也再次说明，板块新房库存量较大。
同时，板块内产品同质化严重，且基本都是现房销售，买完房贷款下来就可以办理交房。
2、房价高了，缺少板块价值支撑。实探发现，整个板块的城市界面还有待提升，工厂、拆迁安置房、大片荒地较多，新房市场整体呈现量价齐升的态势，客群以地缘客户和刚需置业客群为主。
近两年，随着规划利好不断兑现，板块交通、商业等配套已经大为完善，轨交3号线和6号线（在建）皆经过北新区；永旺梦乐城+宜家+costco+迪卡龙四大商业巨头齐聚，生活配套一应俱全。
其次，在建的大码头和陆家嘴商业后期一旦投入使用，板块商业配套将会进一步得到完善。
3、小户型好卖，大户型去化困难。摸底整个板块发现，在售和待入市项目多是偏改善产品，100㎡以下的小户型最好卖，反之，100㎡往上的大户型去化艰难。
4、市场分化明显。性价比高、品质好、地段好、品牌大的项目走量会更快，难卖的盘不管市场怎么波动依旧难卖。
比如，高端改善盘路劲璞玥风华拼品质赢得买房人认可和青睐；刚需低价盘禹洲嘉誉山、浅山风华拼可控总价及小户型完成快速跑量，直至收官。
如今金辉悠步四季再次拼可控总价及小户型赢得市场一片叫好。反之，卖了2年的老盘，如新澎湃国际社区、首开金茂熙悦、运河与岸、洛克公园等楼盘目前仍有不少房源在售，主要以大户型为主。
5、板块热度下降。前两年板块的禹洲嘉誉山、金地浅山风华等热门楼盘在市场上掀起一波抢购热潮，板块热度也因此热度飙升。
现在苏州市场上其它各区域板块热度都起来，北新区因为库存较多，加上城市界面有待完善，房价上涨等因素，形成板块热度降温。
总的来说，板块内低总价小户型走得快，目前板块内都是大户型社区，但从长远来看，对业主来说未必是坏事。
最后，我们期待，浒关的城市界面尽快成型，各大配套尽快成熟，浒关的明天，会更好！
— END —
你可能还想看
丨特别推荐
楼市热点：苏州挂地9号公告丨相城人才新政丨吴江太湖新城土拍丨苏州学区房丨苏州楼市的罪与罚丨开发商玩转装修包和家电包丨中海上东区PRO开盘丨建屋天著开盘丨苏州房价跌了吗丨太湖汇景最后3栋预约丨苏州入学政策
精选项目：亨通朗诗熙华雅苑丨龙湖泱望丨万科上瑞阁丨金融街融悦湾丨星河胥江新著
经典品牌：世茂丨新希望丨禹洲丨绿城丨富力丨建发 丨 港中旅丨 金融街丨东原
同行交流请加周公子微信：408419261，晒名片即可进【苏南房地产观察】交流群。
更多买房卖房需求可以加官方买房小帮手微信
13812772372 小李
（吴江、吴中、姑苏、常熟、南通）
13914061686 小徐
（园区、相城、新区、太仓、昆山）小徐
▽添加苏南房观小助理微信，畅聊楼市~
更多买房卖房需求可以加官方买房小帮手微信
13812772372 小李
（吴江、吴中、姑苏、常熟、南通）
13914061686 小徐
（园区、相城、新区、太仓、昆山）小徐
▽添加苏南房观小助理微信，畅聊楼市~苏南最有影响力的房地产新媒体平台，用文字温暖中国。
苏南房地产观察旗下媒体矩阵点击下方一键关注▽
欢迎投稿，爆料、维权、卖房买房故事、业界同行分享等，提供新闻线索50元/条（采用），投稿文章不低于1000字200元以上/篇
申明：以上文字，仅代表作者本人观点，与本公众号无关。本公众号由北京大成（苏州）律师事务所叶云开（律师）提供法律支持。楼市成交数据支持：金刚石房地产云数据系统。苏南房地产观察旗下媒体矩阵点击下方一键关注▽
欢迎投稿，爆料、维权、卖房买房故事、业界同行分享等，提供新闻线索50元/条（采用），投稿文章不低于1000字200元以上/篇