查看原文
其他

感动!苏州商业的奇迹!这个老牌商场屹立24年不倒,到底有什么秘诀?

横塘的青蛙 苏州楼市热议 2022-10-13

视觉&撰稿//横塘的青蛙



商圈,是每座城市都不可缺少的一部分。


甚至,商圈从来不会少,只会扎堆聚集,好的商圈甚至能带动房价,使之一跃成为板块新贵。


眼看着高楼起,眼看着宾客来,眼看着它门前热闹,这是所有商场初营业的标准开头。


然后有一天,或许是两年后,或许是五年后,没人来了。


这是现在苏州多数商场的结局,也是人人皆知的痛。


红火是一时的,但总有一天会面临人去楼空,无人问津的惨淡局面。


所以说,商圈虽多,老店不多,像营业二十来年的老商厦,都算是商圈前辈了。


譬如泰华商城,妥妥的江湖前辈,众多后辈敬仰的同时,这也让我不由疑惑,商圈的常青树,泰华商城是凭什么?


添加苏南房观全智贤,畅聊楼市~



1
主打轻奢,营业二十余年



泰华商城,1996年开设,至今24年,现有的零售经营面积约4.8w㎡,分为东西二楼,主打轻奢产品


在当年,苏州奢侈品市场还没有开拓的时候,泰华商场是无疑是有钱人家的首选,一时之间风光无限,一度被称为苏州最好的商城


而随着时代的发展,商圈也在不断升级,2000年后,各大城市市场都不再流行卖场模式,纷纷引入美食餐饮。


所以2005年的时候,泰华商城进行了楼内改造,将东楼改版为以经营青春流行、运动、休闲服饰为主的青春流行基地,又一度火爆起来,当年的泰华商场,是无数消费者的宠儿,更多次获得了多个奖项,社会各界给予的评价极高。


/2013年的泰华商场,图源网络


2

西楼:成千上万是常态
东楼:高低端品牌混杂


我今天特地去了一趟泰华商城。


坐地铁4号线到南门站,2号出口直通往东楼负一层,地铁上盖,十分方便。



我们先来看看西楼吧。


西楼共九层,地下一层主打小吃零食,地上1-7F主打零售,售卖品包括男女装,童装等等,8F是会员中心,此外还开了一家健身房。


进入西楼一层,入眼就是各式各样的品牌店,整体装修十分高端。



我在几家店里转了一圈,商品单价就没有三位数的,一两千的也少得可怜,成千上万才算常态


而且可以发现的是,整个西楼里的人流量并不是大,就连一层的星巴克,里面也没什么人。


我和一个导购姐姐聊了聊,她告诉我,当初泰华是面向全苏州的,主要客群消费能力都在中等范畴,即使这些年泰华不如之前,也有熟客会来买东西

我们再来瞧瞧隔壁的东楼吧。

东楼总共七层,其中地下一层闲置,地上1F售卖美妆产品,2-4F售卖服装,5-6F则是品牌餐饮。

可以发现,东楼的客流相较西楼多一点,其中一层算是最热闹的了。

我们来看看泰华的人气天花板,都有些什么吧。


都是大牌美妆,我顺便采访了两个二十出头的女生,她们告诉我,彩妆只是顺手一试,平时购物逛街都往天街去了,而且现在淘宝、代购也很方便。



接着我又和导购小哥聊了两句,他告诉我,美妆这层的人气还是不错的,甚至要比西楼好,而且相较代购淘宝,这儿胜在方便安心,周末人还会再多点

我点点头,转身上了楼。

到了楼上,整体质量就不如一楼了,各种品牌混杂,有些物品虽然标价近2k,但打完一折也不过168元,这成本就值得细推了。


再往楼上就是餐饮,一层不过三四家,而且里面还倒了一半,实在没有什么选择余地,只有捞王和江边城外人气还行。

/青一色


/江边城外


我走访了上面的工作人员,他们告诉我,这一片其实是2005年开设的,当年还挺火,不过这些年商场发展太快了,里面的配备远远超出了泰华,所以还是挺有压力的


好了,东西二楼都看完了,我们来简单小结一下吧:


就人流量来说,明显东楼人气更高东楼西楼的各家餐厅人气最旺,其次是东楼一层的美妆


泰华商场的客群是面向苏州,但其实这么多年下来,大多是熟客回访,还有一部分是奔着品牌货来的


工作日人气一般,周末会热闹点


3
美名与问题共存


二十年的商业,为什么泰华商城屹立不倒?


我简单分析了一下,主要原因有以下两个:


① 定位准确,奢侈品牌众多


苏州市内的商圈的确不少,但是没有几家的奢侈品牌能多过泰华商城,而且奢侈品分布零散,就拿美妆举例,买全一套可能要跑上好几家店。而泰华商城品牌集中,补全了奢侈品品牌不够的空缺的同时,也更加方便


/新光天地与泰华商场1F品牌对比


而2005年的时候,面对整体的市场风向,泰华商城又开辟新的板块,引流年轻群体,策略及时,所以在市场上还能混口饭吃。


② 辐射周边,拥有众多回头客


用导购姐姐的话来说,泰华商场曾经是苏州最好的商场,就是靠奢侈品闻名,而且开业这么多年,当初面向全苏州,吸粉无数,所以即使今天萧条了,也会有熟客不断回访。


此外,泰华商城虽然小,但是内里设配还算可以,和现在的新型商业布置差不多。像顶楼的健身房,其客源就多是住在附近的年轻人。


/健身房


不过,这一次的实探,泰华商城也暴露出不少问题来:


① 高低端混杂,感官略差


泰华商城的品牌鱼龙混杂,同层既有高端衣帽,也有恍如农贸市场混进来的过气服饰,逛街的时候心情宛如过山车。


② 选择较少,美食娱乐相较周边没有可比性


现在商场的消费群体都比较年轻,如果不是对品牌有特定的需求,是不会特意来这里的。而大家逛商场是图放松,所以餐饮娱乐至关重要。泰华商场东西两楼的品牌餐饮店加起来都没有十个,热门品牌更是少得可怜,与天街、苏州中心等新商业比起来,实在是不具备竞争性


/餐饮娱乐


③ 购物方式的影响


网上购物已经越来越便利了,代购、淘宝……购物方式层出不穷,像泰华商场内人气最高的美妆类产品,大家动动手指就能买到,没必要非跑商场。


④ 高端市场的购买力缺陷


其实,这也不是泰华商场独有的缺陷,纵观整个苏州,高端商业始终不够火热,一方面是源于购买力的缺陷,大部分人消费不起,另一方面,苏州临近上海,真正对奢侈品有所追求的富豪级人物,更偏向于去上海消费


4
写在最后


就泰华商场的现状来看,不太乐观,泰华商场主打轻奢,然而这么多年过去,以轻奢为主的商店也开了不少。就拿同类型的美罗商业广场来说吧,它的内部除了轻奢品牌,配套的休闲娱乐也做的很好,更能讨消费者欢心;而再说新商业中的翘楚苏州中心,可能奢侈品上有所欠缺,但人流不少,胜过泰华


泰华的最大优势在于奢侈品,但相较现在市面上的新商圈来说,其它的资源配置可以说毫无一战之力,现在正处于腹背受敌的状态,竞争压力颇大


所以,我认为,泰华商场可以在稳抓轻奢的同时,还需整改,在稳定回头客的同时,加紧带动周边的人群消费,只有抓住消费者的心思,才能在今天的市场上存活下去


— END —

扫描小程序码,搜索更多楼盘详情~


你可能还想看

丨特别推荐

楼市新动态:建发悦江南售楼处公开藏璟庭品牌发布会花语天境案名公开金科五子产品发布会溪云雅园售楼处公开悦四季华庭售楼处公开湖西上辰品牌发布会


板块解析:平江新城车坊斜塘胜浦胥口浒关上篇浒关下篇


二手房实探:玲珑湾香缇澜湾南环桥浒关万达广场 尹山湖南山维拉


周成交数据:8月第一周8月第二周8月第三周


姑苏别墅:阊门别墅


买房故事:一家六口住百平老房年过40再背房贷90后中介入行4年没买房

同行交流请加周公子微信:408419261,晒名片即可进【苏南房地产观察】交流群。
更多买房卖房需求可以加官方买房小帮手微信

13812772372  小李

(吴江、吴中、姑苏、常熟、南通)


13914061686 小徐

(园区、相城、新区、太仓、昆山)小徐

添加苏南房观小助理微信,畅聊楼市~


苏南最有影响力的房地产新媒体平台,用文字温暖中国。
苏南房地产观察旗下媒体矩阵点击下方一键关注
欢迎投稿,爆料、维权、卖房买房故事、业界同行分享等,提供新闻线索50元/条(采用),投稿文章不低于1000字200元以上/篇

申明:以上文字,仅代表作者本人观点,与本公众号无关。本公众号由北京大成(苏州)律师事务所叶云开(律师)提供法律支持。楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。


你点的每个赞,我都认真当成了喜欢

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存