地产晓白说Vol.013 | 苏州的房价还要涨吗？

撰稿&排版//周晓白V5

今天，聊一个有争议的话题，苏州的房价会不会涨？

都说房住不炒，我写这篇，也不是为了炒作楼市，只是基于对于苏州楼市的认知，来做一些个人的判断和分析。

丝毫不存在煽动，也不做任何楼盘的推广，就事论事。

老规矩：不收费，不接受广告，不接受公关删稿。

欢迎投稿，以及线索。没有稿费，有一次和群主见面的机会。

我们把之前还活着的十期放出来。

首先，我们先确认一个大前提。

物价持续在上涨，苏州的房价，近20年来，也持续在上涨。

尽管有个别年份如2008年、2014年等，以及2020年（限价）因为宏观市场或者政策调控的原因，房价短暂地停止涨或者微微下行，但苏州从未崩盘，而且很快在次年迎来又一波大行情。

尤其是2015跳到2016年，房价猛涨了将近4600元/㎡！这是苏州历史上最大的涨幅。

而排行第二猛的涨幅，就是2020年，也就是当下，和去年相比涨了3000。9月份有下降，否则还要高。

也就是说，从历史以往来看，苏州的房价一直在涨。

苏州，从未令人失望。

那么问题来了，苏州的房价还会不会涨？

我个人认为，苏州房价（先说均价）大概率会继续上涨，但会进入缓慢上行通道。

从2010年开始，苏州土地出让量和土地建设用地面积都在逐年减少，但是土地的均价却一直在升高。

2010年，苏州的土地均价是1297.33元/㎡。2020年苏州的土地均价是6257.45元/㎡。

（数据来源于中指院）

现在房价主要跟两个指标挂钩。

第一个指标就是土地出让楼面价，去报备案价的时候，一般楼面价往上加个11000-14000元，基本上就到头了。

第二个指标是苏州最近两年来严格的网格化管理，板块均价有着心照不宣的封顶价。比如园区和狮山，妥妥的4万，你多一分钱也备不上去；吴江太湖新城不过3万，吴中最高3万1；姑苏区不管你拿地什么价，哪怕你亏本或者挖地下室，反正均价不能过4万。

前面我们也统计了，如今苏州的新房成交均价接近27000。

这个数字很吓人，这个均价，是在苏州去年724新政后，严格限价下的产物。

苏州的这个限价，其实是在搞平均化，吃大锅饭，严重影响了园区、狮山等核心板块的房价，甚至对于姑苏区和双湖板块的豪宅别墅市场，也是沉重打击。

导致现在豪宅捂盘，不敢取证。一取证就是血亏。

这个大锅饭得吃到什么时候？明显不科学，但苏州还是坚持这么做了，不管是不是矫枉过正，但是抑制房价上涨的决心非常明显。

那么，苏州的房价真的涨不上去了？

关于房价，苏州需要一超多强。

苏州想抑制房价，但不是搞平均化，这样只会让这个市场越发不合理和魔幻。

这种玩法，苏州就没有了真正意义上的富人区，房价格局要乱。

就算限价，均价和顶级豪宅也就1万的差距，明显有问题。

既然各板块房价都上去了，那么，需要一个超级板块，来让市场有信心。

假如刚需和顶级改善的单价差距在1万左右，那么这个城市的房价就真的很不合理了。老百姓要住上好的房子，可以做优购、优租、组屋，甚至可以做政府供应的安置房，但没必要去分摊高昂的商品房均价。

这样也不利于豪宅市场的发展。

一个城市的房价，永远不是由刚需决定，而是由最有购买力的这波人决定。

大多数商品，都是如此。

奢侈品，刚需是买不起的，至于给奢侈品定什么价格，那是由极少数的那群人买单的。

在房子这事上，咱没必要死要面子活受罪。

让更有钱的人住更好的房子，这话本意上也没错。咱没必要仇富。

如果说有钱人都不买房子了，那么这个市场就崩了。

因为普通人是没有太多资源和渠道了解到真正挣钱和投资的方法的，房子可能是绝大多数人管理财富的保值首选。

有钱人不买，普通人也不会买。

如果房价上不去，那么豪宅就不会出现，有钱人投资房产没有收益，就不会在苏州继续买房。

房价上不去，拿地楼面价又那么高，那么房子质量...毕竟开发商不是做慈善的。

因此，我认为，苏州现在的房价够高了。

但是，个别板块，不够高。

苏州的富人区，没有豪宅。这就是个伪命题。

一超多强的格局，一定会出现。这个超级板块，也迟早会浮出水面。

那么，富人区一般在哪里？

和国外老美、印度、欧洲等不一样，那些地方的富人区和贫民窟，很可能就一路之隔。

但中国这个向来强调仪式感的国度，富人对于资源的占有，是天生的，是与生俱来的本能。

因此，苏州的富人区，也类比北京、上海、深圳，往往是占有极佳资源的板块。

资源，分为两种。一种是自然资源，比如上海佘山；一种是居住配套，比如北京王府井和国贸。

苏州的富人区，极大概率是双湖板块，地段、景观、环境以及业主素质和产品等，都具备。

但苏州奥体和狮山核心板块，也可能会继续走强，但这两个板块不是塔尖。

塔尖在双湖，和市区的高档别墅区。

大范围来看，园区很可能就是一超多强的那个超级板块，需要承接整个苏州包含四个县级市的顶尖人群的置业和投资需求。

园区在近年来的价格涨幅的表现，也远远优于其他板块。

这就是共识，也是市场给的信心。

苏州的富人们，在用脚投票。

最后一个问题：苏州房价什么时候会涨，会涨到什么价位？

苏州目前房价被认为控制下来了，但市场上反应都很不爽，其实没人愿意房价降，只有你在买房那一刻希望降价，其余时间，你都希望房价在涨。

目前新房稳定，二手房略有降幅，但利空出尽后，会进入新的上涨通道。

如果限价部分有条件放开，苏州园区房价我个人认为长期来看可以10万+（别喷）；如果不放开，房价也还是会缓慢上涨。

不要指望新房房价出来，打压二手房价，也不看看现在新房挂的地，都在什么板块。

作为坚定的看多派，我对苏州的楼市还是相当有信心的。

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