光辉失落，成交攀升！宝刀不老吴中城南，即将满血复活！

“一切都算过去了吗？我将来会忘记吗？新的家？妈妈说这是“将来”的事，怎么这样快就到了眼前了？那么我就要放开蒙在脸上的手了。”

——《城南旧事》

前言

在苏州的整个版图中，吴中区算是个非常特殊的存在。

有幸在吴中生活过几年，一直想找机会好好写一写这个区域，无奈因为他实在太大，不管哪一个板块拎出来都能细细咂摸许久。

房价低、环境好，5号线即将通车，太湖旅游度假区今年一度成为苏州楼市的主角；

胥口板块，因为旭辉弘庭和萃庭的热销，今年又有建发、绿城、华地等品质房企的进驻，下半年的看头也很足；

木渎，因为一段乾隆七下江南的故事，让无数房企前赴后继拜倒在古镇的石榴裙下，轮流抚摸一把“地王”的王冠，今年陆陆续续都领证开始卖了，某礼亏本大甩卖的架势真的是闻者落泪听者伤心，这也是难得的一个“韭菜们”都替开发商肉疼的一个项目；

城南板块今年也出了不少地，金地时隔多年重回吴中、九龙仓的迎春路楼面价近2.7w的地块即将入市等消息都让不少人充满了好奇；

尹山湖，自从抱上园区的大腿后，房价一路高攀，此前断供几年，今年碧桂园、象屿、华润三分天下，至今不知鹿死谁手，隐隐有种鹿不在这里溜达了的感觉；

还有甪直，也是一个新房扎堆，话题度十足的近园区板块，今年甪直新盘正在陆续清仓，新地已经拍出但尚未入市，后面卓越、吴中地产等项目预计也很快会补上，因为一直主打“园区东”，后台几乎每天都有网友留言让写一写甪直……

吴中，就像是曾经横跨亚欧大陆的苏联，幅员辽阔、各自美丽，不论是谁单拎出来，都有一段传奇的故事。

今天，我们先来聊一聊城南。

01

吴中城南的范围很广，以东吴塔为地标的话，往北到南环，往南到红庄都能算得上是城南板块。

不过，当地人似乎更愿意把运河以南称为城南，运河以北连接着姑苏区的苏苑、龙西等地算作市中心。

确实，南环桥、汽车南站附近的城市界面，完全和高架北面的姑苏区相差无几，不管是烟火气、人流量都差不多，而宝带路两侧的高楼大厦，更加摩登和现代化。

东吴塔、吴中区市政府、吴中人民医院、保利大剧院、吴中区文体中心、中润中心、丽丰购物中心、澹台湖大酒店……吴中区的大型市政工程、地标建筑、购物中心大部分都集中在这一片。

而这里，还有一个充满了传奇的楼盘——中南雅苑。

也正是因为这个盘的存在，当同事提起吴中城南是个刚需板块的时候，我的脑袋里充满了大大的问号。

从链家的挂牌来看，中南雅苑总共只有7套房源在售，总价至少也要670万，最贵的叠墅总价超过1000万，已经挂了一年了。

顺手查了一下租金。

10000元/月……有这个租金，凑个首付买套房，自己每月还还贷款拉倒了……

随后我也找了当地中介聊了聊，据中介所说，城南运河北边这一片，也就是苏苑这儿，中南雅苑算是比较新的楼盘了，户型最小的是142平米，没什么房子在卖，也没什么人会买，毕竟600多万的142㎡平层产品，园区的这个面积段新房都能冲一冲了。

因为这个盘实在没什么市场，所以不少中介都对他不感兴趣，有一个自称在这做了许多年的中介，甚至连这个就在他们门店500米不到的小区名字是什么都不知道。

不过，这个盘在地产圈，却有一段故事。

当年，也就是2014年，那时候苏州的楼市还在冰冻期，据一位在地产圈很多年的前辈所说，那时候有开发商因为年底没有钱给媒体结账，甚至拿卖不掉的房子来抵债，然后该媒体拒绝了……那时候谁都不知道，短短一年之后，房价会像雨后的春笋一样，节节高升。

而中南雅苑这块2014年的首场土拍，9家房企竞争，拍出了楼面价9178元/㎡的价格，金地首次入苏。后来，因为限高和容积率的问题，出现了“退地风波”，一年后，该地再次拍卖，52轮激烈竞争，中南以13696.79元/㎡的楼面价夺得，打造了高端改善盘中南雅苑。

而那时，湖东土拍的那声雷还没有开始炸，园区的房价还在飙高的前夕。

中南雅苑是吴中城南“高光时刻”的一个缩影，在此之前还有2013年要卖两万四的颐和湾花园，2016年近2.7W的九龙仓迎春路地块……

城南板块，作为吴中区与姑苏城连接最为紧密、发展最靠前、极有可能是苏州最早一批高端改善瞄准的主城板块，在一场天翻地覆的楼市变局中，渐渐走下神坛。

是园区走得太迅猛掩盖了城南的光辉？还是“一核四城”的版图铺展抢走了城南的风头？

或许不得不感叹一声，时也，运也。

02

在和中介的聊天中，有一个细节，我印象很深刻。

中介说，“园区当年不也是吴中区的么。”上一次听到这个句式，是在越溪，“吴中太湖新城也是越溪划出去的啊。”

语气中，有一丝年迈父母看着自家孩子出息了的自豪感，又有一点说不清道不明的酸涩。

今年，吴中城南迎来了集中供货的时间。

2018年首开如院和鲁能公馆开盘之后，卖得都比较艰难，首开如院还算好一点，没有火爆但平稳地卖完了，但是鲁能公馆简直是一把辛酸泪，到现在还在苦苦挣扎。

此后板块内的新盘就只有阳光城檀苑，均价2.7W，位置比鲁能好，价格差不多，卖得还不错。

龙湖泱望和九龙仓久寻花园因为都是现房项目，所以一直到今年才有声音，前几天泱望开盘，销售额12亿，不少人说是冲着天街来的，有品牌溢价，很正常。

久寻花园也在最近传来了声音，项目应该是要动了，不过这个项目楼面价太高，主打纯改善，起步面积在150㎡，市场接受度有待市场检验，不过要是和同价位的木渎地王比较，久寻花园的优势还是大大的！

今年，城南板块也一口气出让了5宗地块，重归吴中的金地燕子回巢打造燕风华、合景吃下两块地，其中一块和绿城大佬合作打造明月滨河，还有香江控股、中交纷纷入主城南板块。从地块出让条件来看，清一色的改善大户型。

城南的定位非常清晰：高端改善！

从二手房市场来看，目前吴中城南的二手房大概在2.6W左右，苏苑稍微贵一点，大概在2.8W左右，因为学区比较好，中介也很坦白地讲，如果不考虑学区，没必要买这里，二手房普遍比较老旧，溢价基本都在学区上，可以再往南到红庄去看一看，那里的次新房比较多一点，价格也稍微便宜些，就是距离会稍微有点远。

/中介推荐的苏苑一套99年房源

不过，中介也说道，远是远了一点，但是有地铁，也就几站路，便宜一点嘛总归是好的呀。

03

吴中城南一直让人非常看好的一点就是这个板块的轨交格局。

尽管近几年苏州的轨交发展非常迅猛，但目前，吴中城南板块仍然是整个苏州各板块中经过轨交条数最多、换乘枢纽也最多的！

我们可以从地图上简单来看一下。

目前，苏州共有4条轨交线路运行当中，园区的苏州中心、狮山的龙湖天街、乐桥的观前街，都因为处于轨交交通枢纽的位置而带动了商业的繁荣。

吴中的宝带路枢纽站，也是吴中人民医院、保利大剧院、中润中心等多种配套环绕的黄金枢纽，但和上面几个商圈相比，知名度和商业氛围，都差了一些。

/观前“姑苏八点半”

/丽丰广场

轨交5号线、7号线、8号线都在修建当中，在接下来的几年内会陆续开通，其中轨交7号线将通过红庄换乘枢纽，将4号线支线接入。

从现在看来，吴中城南的轨交是非常方便的，向北链接姑苏区，向东去园区，往南都太湖新城，往西到狮山，都是非常便捷的。

唯一一个小小的不足，就是换乘点多而分散，也容易形成客流的分散，而且吴中城南中的这几个换乘枢纽有不少是去年3号线开通后刚刚形成的，此前缺少强有力的商业基础，所以在枢纽形成后也并没有能像狮山天街一样，产生更强的人气集聚。

未来，随着苏州地铁网的快速展开，轨交的突出性优势将会逐渐减弱，吴中城南多轨交枢纽的优势也会很快出现竞争板块。

如何在这短暂的空隙中发挥自身优势，提升板块吸引力，抓住这稍纵即逝时机，是吴中城南要更进一步发展必须思考的问题。

或许，东吴天街可以期待一下。

写在最后

其实，对于自住而言，吴中城南确实是个很好的选择，不仅区位上位于苏州腹心位置，与姑苏区、园区、新区狮山都非常近！对通勤族十分友好！

吴中城南生活氛围和轨交便利程度都非常好，尤其对于会把老人接来一起住的年轻人来说，这里的生活环境也会更加适合老人的习惯。

之前接触了一些城南当地的购房者，有买房给老人住的，有买房自己住但不想离家太远的，还是会选择在城南板块置业，只有住在这里的人才知道，这里热气腾腾的生活，是多么的令人眷恋。

而且，从价格来看，城南目前的价格没有在苏州楼市前几轮的普涨中上窜太多，也就是说，城南板块的房价中，泡沫很少，今年借着疫情影响降价的楼盘中，肯定有不少是存在泡沫的，吴中的二手房价格、成交数据都非常坚挺。

在链家苏州成交小区TOP3中，有两个都位于吴中城南板块！

值得一提的是，吴中城南目前正在启动“城市更新计划”，乘着“旧改”的春风，吴中城南正在加速旧城改造，随着城市更新，一直被诟病的城市界面问题也将迎刃而解。

占据着核心区位，有着成熟的配套，密集的轨交网络，吴中城南板块的价值还将不断提高。

尽管楼市几经浮沉，但折戟沉沙铁未销，城南的光辉不会熄灭。

百花齐放的那一天，很快就会到来。

— END —

你可能还想看

丨特别推荐

楼市热点：苏州挂地9号公告丨相城人才新政丨吴江太湖新城土拍丨苏州学区房丨苏州楼市的罪与罚丨开发商玩转装修包和家电包丨中海上东区PRO开盘丨建屋天著开盘丨苏州房价跌了吗丨太湖汇景最后3栋预约丨苏州入学政策

精选项目：亨通朗诗熙华雅苑丨龙湖泱望丨万科上瑞阁丨金融街融悦湾丨星河胥江新著

经典品牌：世茂丨新希望丨禹洲丨绿城丨富力丨建发 丨 港中旅丨 金融街丨东原 地产特稿：太湖度假区地王丨仁恒海和院业主投诉丨苏州的买房人到底有多聪明丨房地产自媒体炸裂体丨苏州突破限价无望丨房观四周年丨自媒体写稿买房人焦虑丨苏州房价跌了吗

板块分析：尹山湖丨高铁新城丨狮山丨吴江太湖新城丨奥体丨吴中城南丨吴中太湖新城