晓白说Vol.010 | 房价跌了，我们就会幸福吗？

撰稿&排版//周晓白V5,苏南第二能写的地产人

辉煌到了顶峰，离下落也就不远。还是要相信阳光下的东西。

——白岩松《幸福了吗》

前言

作为一个地产自媒体，我们经常会写到房价的涨跌。

发现一个现象，只要写房价涨，朋友圈里中介、销售就很起劲，但后台往往骂声一片。

我们属于比较淡定型的，不会特意为了讨好中介和销售去拼命鼓吹涨价，不吹不黑是宗旨。

个人表示很奇怪，为什么房价涨要被骂，那么猪肉、股票涨价，怎么没见到太多被骂的声音？

这两天看到什么樱桃公众号，写苏州在疯狂降价，有点生气，不调查，偷换概念，胡说八道，所以就写了这篇晓白说。

今天就来聊一聊，假如房价跌了，我们会不会幸福？

今天是第十期，老规矩：不收费，不接受广告，不接受公关删稿。

欢迎投稿，以及线索。没有稿费，有一次和群主见面的机会。

我们把之前还活着的七期放出来。

01房价为什么会跌？

首先要讨论下，房价在什么样的情况下会跌？

有坚定的看涨派认为，房价在任何情况下都不会跌，就像1+1在任何情况下都不会等于3一样。

这只是开玩笑，房子毕竟是商品（大宗），既然是商品，就有商品的基本属性。

这就是价值和使用价值。

快销品，比如食品，因为保质期比较短（几天到一年），所以价值和使用价值的有效期就比较有限。

房子的价值和使用价值，这种有效期往往会更长一点（70年住宅），差不多是人的一生。

好了，不多科普（废话），我们回正题。

房子价格下跌，和商品跌价，是一样的。

我们来列举一下降价的原因。

第一种，房子质量太差，或者是太偏，无人问津。

你卖不掉，肯定就要降价了啊。

但是，问题来了。

现在的房企不同于十年前，能活下来的，都是大牌，只要不瞎搞（拼命借钱、老板赌博），在交房前，被爆出质量差的可能性不大。

工地对业主和媒体，基本上严防死守，就算你上了无人机航拍，也很难看出漏水或者掉渣。

期房销售，只能看见过程，交了钱之后一两年，才能看到交付。到交付，绝大多数楼盘已经卖完了。

还有就是地段偏，但这个也好解决，开发商虽然喜欢拿比较偏的地（地价便宜），但多少还是要看规划和配套的。

只要你不建在塔克拉玛干沙漠里，基本上都能卖掉。

第二种，房子太多，市场竞争太激烈，供大于求。

自有房地产市场以来，就一直在供小于求和供大于求这两个境况中来回折腾。

房价猛涨那几次，都是供小于求，那些万年卖不动的楼盘，也趁机都去化干净。

那么供大于求，怎么解决？

这个不是开发商降价能解决的。

也许在前几次，出现库存过大，去化周期长的时候，会有一些房企为了保命，或者特殊需要，会降价促销。

但是，这个周期和幅度不可能太大，至少我们没有见到那么多的历史案例。

因为房企太多了，各家老板的现金流和抗风险的能力也各不相同，你降价跑量，对市场不会有太大影响。

因此，普遍降价的可能性不大，顶多就是个别房企在短时间内的营销动作而已。

如果库存量大，那么房企势必不可能再拿地（没钱，也不敢再拿），那么政府再挂地出来，房企也不敢接手。

这种情况，大家都不愿意看到。

即使真出现了，那么只要一两年不挂地，那么市场上的存量房源总会消化完，接下来的可能性，就是卖方市场。比如常州，被传鬼城后三年没挂地，你再看看最近的挂地和土拍情况，市场反应是非常真实的。

第三种，个别房企现金流出问题，面临生死存亡。

我们不排除会遇到这种例子，但这种房企遇到问题了，开发商就要跑路了，你还敢买？

当然，现在这种可能性更小，比如TH，但它降价了吗？并没有。

因为总有些同行想抄你的底，并购、注资，帮你渡过难关。

只要你手里有地，有在售的资产，只要不是资不抵债，总会有人接盘。

即使你破产了，那么资产重组后，房子也不会便宜流到市场上。

退一万步讲，就算开发商要抛售回笼资金，最好的方式也不是给老百姓打折。

常规的操作模式，给一些包销公司、电商公司，一次性低价买断（不网签的那种），然后加价卖给老百姓。

所以，等着买这种房子的小伙伴们，你可能一辈子也买不到了。

第四种，限价房。

假如市场解决不了的问题，以上三种，都不可能降下来。

那么，只有行政调控这只无形的大手，来进行限价了。

但是，限价这玩意，是把双刃剑，而且，你不知道限价多少是个度。

你限价限得高了吧，形同虚设，等于白调控；你限价太低了，房企怨声载道，买房人也会抱怨。

有人会说，买房人抱怨什么？这不是乐见其成？

我们举苏州为例。

限得比较狠的板块，比如湖东奥体，一房难求，茶水费满天飞；还有苏州湾，干脆来装修包。

你看上去是限价了，但是，茶水费、装修包，这些不是钱？买房人并没有得到优惠，反而暗箱操作的可能性会更多。

原来可能公平摇号能买到的，现在...

还有，限价房，质量堪忧，水泥、钢筋、装修，肯定不可能用最好的，只要房子不倒，估计就勉强过关了，毕竟房企老板们要赚钱。

那么新房如果质量一塌糊涂，那么二手房反而可能更保值啊！

好了，以下文字，和苏州无关，我们讲的是普遍规律。

限价了，也没看到键盘侠们鼓掌叫好啊。

南京、杭州、深圳，这些限价的城市板块，只要有楼盘出来，就是人山人海，场面相当壮观。

最近陆续出台的一些调控政策，好像都没有明企鹅提限房价，反而是对购买资格，有了更加明确的规定。

由此看来，限房价，实在不是个特别有效的降房价的思路。

02假如房价跌了。

假设，房价跌了，那么市场上会是神马状况？

这个假设，请不要喷我，我其实没看出来跌的可能性。

如果跌了，那么大家都会抢购？

记得前不久我写过，降价，是针对来过售楼处的这群客户的，因为实打实看到了价格在降。

因为有购买需求，便宜了，那么下手的可能性会很大。但是，对于后一波跑步进场的买房人来说，他看到的就是你降价后的价格，心里预期还是贵，还想再便宜。

那么，这群人就会观望，等进一步降价。

但这个可能性也不大啊，你再降，那么市场就崩盘了。降价的效果不好，为什么还要降？开发商又不是神经病，明明不降价也可以卖，那么为什么还要降。

还是此前说的，开发商和买房人的信息是不对称的。

开发商，是一个团队，而买房人，是永远都不可能团结到一起的。

这两者之间联系的纽带，不好意思，无论中介，还是媒体，绝大多数都是站在了开发商这一头。

我们继续说降价，我们会幸福吗？

这才是本文宗旨。

第一，开发商。

对于开发商来说，无论降价，还是涨价，都无所谓幸福不幸福。

因为，它要的是利润，是钱。

如果房价普涨，税收增加，成本增加，赚得少了，它宁愿不涨；如果房价降了，但是税率变低，补贴增加，利润空间有一定涨幅，那么降价也未尝不可。

第二，中介和销售。

他们在乎的是市场和成交，不是价格。

如果市场特别好，房价一直涨，那么开发商也不会把房子交给他们卖。

当然，如果市场差，卖不动，没钱赚，也不行。

只要有成交，无论涨价还是降价，中介和销售，就很欢迎。

第三，买房人。

这个，叫我怎么说呢，我根本不想多说。

假如你降价的时候，买到了房。在这一瞬间，你肯定是爽的。

那么当你交了钱，签完合同，开始还房贷的时候，你希望房价是涨还是跌？

要是跌了，你还笑得出来吗？

第四，政府。

如果房价跌了，价格是控制住了，但是，如果成交量上不去，大家都不买房了。

那么，税收少了、地卖不出去了、失业率会上升（你别以为房企还会养那么多人）。

那你说，这个kpi怎么办？年度的GDP怎么办？

03
写在最后。

个人认为，房价下降，是个伪命题。

首先要解决的，是地价。

地价不下来，房价就不可能下来，因为面粉不可能永远比面包贵。

你看看现在，这地价可能便宜吗？

虽然不允许喊DI WAN，但是楼板价不是一直在刷新？比如无锡，DI WAN站岗往往就是一两周，到下一次拍地，就解套了。

所以开发商们热火朝天地往无锡挤啊！大家都很欢乐。

我们再看苏州，今年挂了10次地了，马上9月2日又要拍10号地，但竞拍价都控制得比较好，溢价率基本控制在13%-15%之间。

而且房价也基本给你限好了。

那么，想象力就没有了，很平稳。

我不敢妄言这是好还是坏，马上到年底，我们到时候看数据吧。

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