尹山湖，危矣。

撰稿&排版//大师兄

标题有点吓人。

原因是又看到了一张成交图。

尹山湖中海双湾花园，120平三房277万成交，单价仅23136元/平米。

虽然是毛坯，但楼层是高楼层，户型比较方正，没有明显的先天性缺陷。然而这成交价……甪直稍微高一点的差不多也是这个价了……

之前编辑部的几位美女同事写过很多篇尹山湖，也谈过尹山湖房价的问题，下面的留言板上妙语连珠，花团锦簇，倒是给了我不少安抚美人心的机会。

记忆中，尹山湖的业主是苏州具有极鲜明特色的一群人，特别有意思。

所以，今天来聊聊尹山湖和他的业主们。

先讲几个我对尹山湖业主印象非常深刻的事情。

01

大约在2015年上半年左右的时候，一个已经在苏州多年的老朋友苦口婆心地劝我赶紧在苏州买房，当时因为初来乍到，对楼市一无所知且囊中羞涩，便婉言拒绝了他，一年之后，他买了尹山湖的建发·独墅湾，再次苦口相劝，又被我拒绝。
后来，苏州房价一夜翻番，回望历史，既感谢这位朋友的无私，也痛恨自己的错失。

02

我之前的某位领导，在湖东和尹山湖价格差不多的情况下选择了尹山湖，尽管两者都顺着苏州的楼市风口大涨了一波，但众所周知尹山湖的涨幅远远不如湖东，领导一念之差痛失数百万，将尹山湖房子出手之后，从此逢尹山湖必开喷，将这次买房经历钉在了耻辱柱上。
后来，这位前尹山湖业主和现在的尹山湖业主之间有过无数的口水战，战线最长的就是关于尹山湖梅雨季究竟淹不淹……

03

尹山湖业主最疯狂的一件事，莫过于在2019年二手房房价奔3之后，包下园区某大屏庆祝，引发一片热议，在苏州房价像坐上火箭一般疯狂涨价的年月里，谁也没有高调到用这样的方式来庆祝房价上涨。
当然，这一切都得益于众所周知的尹山湖涨价联盟，有组织有纪律有执行，除了个别无伤大雅的错别字之外，无处不体现着尹山湖业主们缜密的逻辑和渊博的学识，从核心地段、商业配套、地铁、学区、稀缺性等各方面突出了小区的价值，同时安排了二手房报价，在物业问题上给予了信心鼓舞，寥寥数百字，抵过无数自媒体自嗨的一篇千字文。

尹山湖的业主，一次又一次将尹山湖送上了风口浪尖。

再说说尹山湖。

尹山湖的位置非常好，形状也像个爱心，处于吴中郭巷街道，北边靠着园区娄葑，往东不远就是园区的独墅湖科教区，是苏州体量非常巨大的“人才基地”——桑田岛。

而尹山湖更大的优势在于，苏州轨交2号线，这条苏州南北向轨交，其延伸线从宝带桥南站“强行甩尾”连接园区，而身处其中拥有郭巷站、郭苑路站、尹山湖路站、独墅湖南站四个站点的尹山湖吃到了苏州轨交的第一波利好，而且，轨交2号线从月亮湾站一直到桑田岛站，全部都是研究院和产业园，全苏州可能有一半的高智力、高薪水的人群集中在这里。

这一段延伸线，2016年正式通车，这一年，是苏州楼市非常重要的一年。

所以，当年大力开发的尹山湖，是园区的第一个外溢口。相比较而言，到现在还没有通上地铁的甪直和距离较远的运东，在尹山湖面前，确实都是弟弟。

相比较于早年开通的轨交1、2号线其他位置，两条轨交线基本上全线都是早年就发展得比较成熟的板块，比如姑苏、吴中城南、相城元和、木渎、老湖西等地。

而真正吃到巨大红利，天翻地覆的，只有湖东、高铁新城和尹山湖。

所以尹山湖的起跑线，根本就和甪直、运东等地不是一个量级，然而这些年，湖东自不必说，高铁新城也因为“一核四城”的政策地位卓然，只有尹山湖，兜兜转转这么多年，却还在和甪直、运东相提并论，人称“园区外溢三大刚需板块”。

“心比天高”的尹山湖业主们，岂能容忍尹山湖如此“身为下贱”？！

但到了现在，尹山湖确实已经到了非常危险的地步。

交通上，当年轨交2号线，随州苏州3、4号线的通车，5、6、7、8号线的全面开建，轨道交通带来的优势已经逐步丧失，而且，各种快速路、隧道等地面快速路也在全速建设通车，甪直、运东包括相城部分地区和园区的距离都在不断缩短。

商业上，尹山湖的商业当年确实建了不少，阳光天地购物体验感极差，爱琴海购物公园没有顶棚冬冷夏热，说了好多年的水街到现在还没有开业，稍微好一点的长申超市也就只是个超市……

教育上，这个实在没什么好说的，但凡想给孩子好一点教育的父母都不会选择尹山湖，一句话，尹山湖：给所好学校，我能飙到5万+

区位上，尹山湖自然是不必说，但商业、教育等配套真的在拖尹山湖房价上涨的后腿。没有板块的硬件设施支撑，尹山湖仅靠地段很难实现质的提升。

尹山湖依然是那个尹山湖，但后起之秀们都在马不停蹄发展进步，在城市发展浪潮中，尹山湖错失了更上一层楼的时机。

如果仅以刚需板块的定位来要求尹山湖，那么尹山湖无疑就是整个苏州的“刚需之王”，近园区、有地铁、有部分商业配套、板块小户型众多……都是站在刚需比较链的顶端。

然而，当这种优势带来房价上升，到了刚需的天花板价格之后，无疑就要走向改善的道路。湖东改善了，现在一水儿的全是大户型豪宅，高铁新城也改善了，户型全部都是100平向上走。

而尹山湖也改善了，近期的两个改善盘，买房人似乎不太买账。差不多的价格，板块配套孰优孰劣还是很明显的。

刚需已经走到了头，改善却还不够格，相比一些新兴板块，尹山湖已经看不见未来了。

这是尹山湖目前的瓶颈，也是他目前岌岌可危的原因，逆水行舟，不进则退。

这不是买房人能改变的事情，然而，现在很多时候，仍然能看到尹山湖业主们的一腔孤勇。比如隔三差五的换物业斗争、寒山闻钟投诉……

今年，尹山湖的二手房一直比较低迷，中介门店关了很多，一些苟延残喘的还是靠着做新房生意。

从月挂牌价和成交价来看，挂牌价持续下滑，成交价今年4月份之后也是持续走低，目前最新的成交均价为27077元/平米。

最近还成交了不少均价在2.3-2.4W左右的房源，可以说，尹山湖的泡沫在今年被撇掉了不少。

近期，尹山湖二手房成交量上涨了，近90天成交112套房源，从数量上回暖程度明显。但在10月份成交的22套房源中，只有1套的单价超过3W，其余大概都在2.5W左右，从价格来看，很多业主很可能是割肉离场。

当然也有高价成交的，基本都是近地铁、近商业、小区品质好的楼盘，成交均价基本也都能突破3W+，这类房源还是很保值的。

现在的苏州楼市，已经结束了暴利时代。

去年高峰时刻有抛售离场的聪明人，就会有站上山顶的接盘侠；有暴涨前无奈上车的幸运儿，就会有惜售被套住的贪心人……

滚滚的楼市浪潮中，选择，有时候大于努力。

而尹山湖业主们有时令人动容的，是他们仍在努力。

未来，尹山湖业主们是继续将尹山湖捧向高地，还是抛弃尹山湖走向更高的位置？尹山湖又将走向何方？

谁也不知道。

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