徐州！盐城！淮安！压不住！苏北楼市房价涨上天！学区房翻倍、DW频出，魔幻…

撰稿&视觉//Demi

最新一期百城二手房冰山指数于近期公布。苏北三城位列全国百城涨幅头部！淮安楼市涨幅位列百城第一、盐城楼市涨幅位列百城第二、徐州楼市涨幅位列百城第十二名。

从图中数据，可以看出，目前苏北这三个城市的房价上涨速度非常猛，为何在今年整个市场不景气的情况下，还能涨幅如此之大？

真实的楼市情况是什么样呢？接下来我们从成交数据、土拍情况来具体分析一下。

1
苏北三城市最高环比增长17.93%有城市房价连涨56个月

据中国房价行情网最新数据，从9月均价来看，徐州均价13569元/㎡，环比增长9.44%；淮安均价10984元/㎡，环比增长17.93%；盐城均价11996元/㎡，环比增长10.66%；苏州均价28690元/㎡，环比增长8.22%。

其中，均价最低的是淮安，也是环比增长最快的城市。

从9月新房成交数据来看，徐州成交6958套，总成交面积为800638㎡；淮安成交5607套，总成交面积为684872㎡；盐城成交7928套，总成交面积为216769㎡。

而相比，苏州9月成交4731套，相对苏北三城市来说稍低。

我们再来具体的看一下。

1徐州，新房房价连续56个月上涨！

前两天，国家统计局数据显示，9月70大中城市中有55城新建商品住宅价格环比上涨，8月为59城；环比看，徐州涨幅1.4%领跑。据悉，这已是徐州新房房价第56个月持续上涨了。

新房价格上涨也和9月份一大批高价盘入市分不开。比如20799元/㎡的云龙湖正荣府、19400元/㎡的保利和府、18800元/㎡的新城云镜等楼盘，都是在9月开盘销售，抬高了徐州的新房价格。

2淮安，一房难求，学区房高达6万一平！

整体来看，诸如生态新城、城南大学城、清江浦主城区等热点板块，已呈现“新房一房难求，二手房价格疯涨，目前顶配的学区房挂价基本上已经达到5万+/㎡，更有房源单价超6万/㎡！而且大都以老破小为主。

不得不感慨，再差的老破小，有了好学区的加持，总会让人另眼相看的。

而新房市场早在8月份，就经历过一轮集中爆发。

• 8月17日，城南绿地春晓1、2号楼开盘迎来8000+意向客户，超千人到场，2小时卖光，销售额突破2.77亿元；
  
• 8月27日，保利堂悦3批次180套房源30秒清盘；
• 8月底，星雨华府连夜开盘，由于人数过多，被临时叫停；
  
• 8月底，保利国联·和府城市展厅开放不到半个月，预约客户总量就已超过400组。

而在近期，高铁小镇首批高层精装项目备案价公示，9420元/㎡的价格，刷新了开发区东片区的新房纪录。

随着开发区等洼地的价格上涨，淮安各个区的房价“天花板”也是一再刷新，突破10000元/㎡的楼盘也越来越多了。

3盐城，各版块均出现上涨，最高涨幅3125元/㎡!

根据数据显示，盐城除城东板块外，2019年-2020年盐城各板块新房一年房价均出现了上涨。

其中城南涨的最猛，成交均价涨了3125元/㎡，如果按照100㎡来算，一年买房成本就涨了31万！

最近，盐城高价项目开始亮相，多个2.3万+的楼盘准备入市，盐城的价格洼地正在一一被填平。

• 城中仁恒滨河世纪预计10月底首开西区1#、5#、7#、9#四栋楼，对外放风价2.3万/㎡；
• 城南鹿鸣学苑预计10月首开，放风价2.3-2.6万/㎡...

在这里，分享一个真实的案例，房观一个朋友，年初刚买了一套，如今还没入住，房子已经涨了5000元一平，他楼下的邻居，买在了一楼，也涨了4000元一平！不得不让人感慨房价飙升的实在太快了！

最后，附上这个视频给大家感受一下，盐城2万多的单价的楼盘，大晚上的开盘现场...

2
土拍火热，多地DW频现

1徐州，土拍火爆，不少地块成交楼面价超1万/㎡

据当地媒体统计，2020年1月-8月，徐州共出让住宅用地共约73块，成交面积超374万㎡，其中多个板块地价创新高，更有不少地块成交楼面价超1万/㎡，DW频出。

• 东店子B地块（案名为华润置地半山悦景），楼面地价11258元/㎡；

• 美的孟庄D-1地块，楼面地价11834元/㎡；

• 碧桂园原坝山热电厂地块，楼面地价12411.7元/㎡；

• 大龙湖BC地块，楼面地价16180元/㎡；

• 大龙湖西南A地块，楼面地价13441元/㎡；

• 原华东机械厂D地块，楼面地价16907元/㎡....

由此可见，徐州房价的上涨，很大程度上也是由于地价不断在上涨。

2淮安，土拍市场爆发，DW板块频现

截止到目前，淮安已经有19块楼面地价超3000元/㎡，8块楼面地价超5000元/㎡，DW板块频现，接下来及明年将有多个高价盘陆续上市，未来房价超乎想象！

• 6月30日，淮自然（开）挂2020第1号地块，成交楼面价2644元/㎡，成为开发区徐扬板块的区域DW；

• 8月16日，位于淮安区新区的淮自然(安)挂2020第12号地块，成交楼面价高达4316元/㎡，成为淮安区新DW；

• 10月22日，淮自然（新）挂2020第4号，经过960轮竞拍，从上午10点到晚上9点结束，成交楼面价9321元/㎡，溢价率55.24%，刷新了淮安历史楼面价！

淮安土拍市场爆发，成交楼面价刷新给淮安的房价带来了一定的影响，热度不断提高，目前还有部分热门地块未挂出，可以预见接下来的淮安土拍市场将持续火热！

3盐城，土拍市场火热，多板块出现DW！

土拍推动房价，今年盐城出现越来越多的高价地！

• 5月29日，城东20200901地块，碧桂园经过273轮竞价，成交楼面地价5865.8元/㎡，溢价率34.8%，总价约10.6亿成功拿下，刷新城东前DW；

• 6月12日，位于城西南的202001001地块，经过204轮报价，成交楼面地价6137元/㎡，溢价率53.6%；

• 8月24日，经开区今年首场土拍落幕，世纪新城以成交楼面价5278元/㎡拿下华山北路东、新都路南侧地块，成为区域新DW；
• 9月23日，20202401地块，经过200轮激烈角逐，成交楼面价3426元/㎡，溢价率52%。

而土拍一直是楼市的风向标，不断刷新的地价和竞相入驻的品牌房企，又直接影响了市场预期，目前盐城房价的上涨空间和趋势仍然肉眼可见。

3
房价涨幅过快多城市楼市新政调控收紧

事实上，受房价过快上涨影响，房价涨幅排名靠前的城市，也已经出台了相关调控政策。

10月9日，徐州市住建局官网连夜发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，加入“调控大军”，新政强调加强新房价格备案管理，一年内不得调整。

此次新政，主要针对新房，影响二手房的限售、税收等政策并没有变。所以，二手房影响不大，但受新房价格影响，二手房价格也难上涨，两极分化现象会加剧。

淮安也出台了政策，非本市户籍家庭限购一套，暂停对已有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售住房；暂停向拥有两套及以上的本市户籍家庭出售住房。

不过，目前盐城还没有出台过严的房地产调控政策。

4
写在最后

总的来看，苏北三个城市房价上涨的背后除了土拍的火热和高价盘的出现，还和城市建设有很大关系。

• 徐州地铁开通，3条同建，又迎来地铁第二轮规划，徐盐高铁的开通；

• 淮安除了已通车的徐盐高铁、连镇高铁以及建设中的宁淮高铁，另外宁淮高铁、连镇高铁、徐盐高铁也将在淮安设有站点；

• 盐城，除了去年底徐盐高铁通车，今年盐通高铁有望通车，盐城将全面融入上海“一小时经济圈”和北京“一日商务圈”。

这些也都是利好楼市的重要原因。

纵观徐州、淮安、盐城这三个苏北城市今年的房价市场，很像2016年的苏州，土拍火热、DW频出，可以预测，如果楼市接下来还这么火热，势必会迎来新一轮的调控。

我们来回顾一下，2019年，因为涨幅过高，苏州两度出台调控政策。

5月11日，苏州市政府发布新政，对非苏州市户籍居民2年内须连续交1年社保，新房3年限售、二手房5年限售；7月24日，调控再度升级加码，限房价、限地价，竞买保证金最高50%，非苏州户籍居民购房3年内需连续缴纳2年社保，新房3年限售，二手房5年售。

加上今年10月，苏州又发布新政，要求样板间所见即所得！需与交付的标准一样，并且需要保存到交付后的四个月...

苏州的楼市调控，短小精悍，刀刀致命。不让买、不让卖，严查开发商的资金，监管购房者的贷款。可见苏州对于房住不炒，决心非常坚定，确保苏州房地产市场平稳健康发展，主动调控，不希望楼市过热抑制产业发展，这样的城市才更有未来。

总的来讲，楼市政策收紧除了利好买房人，也对开发商提出了更高要求，从前的“灰色地带”日后由政府出手管控了。

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