物是人非！曾经遍地限价神盘，如今业主割肉卖房！中介却丝毫不慌？

撰稿&视觉//虎子

独墅湖：大隐隐于市

苏州两大湖——金鸡湖、独墅湖，都是苏州顶尖人群的聚集区。金鸡湖旁，千万级别的豪华湖景别墅、大平层常常出现在人们的视野中。

如果用武侠小说中的人物进行类比，金鸡湖就是武林盟主级别的中神通，自身本领强，江湖上讨论度也高。

相比之下，独墅湖虽也实力雄厚，房价比之湖东核心区也不遑多让，但更像是游走于武林排行榜之外的老顽童。

这样的说法不是没有根据。

如果你问一个苏州人，去买园区学区房，那基本就是特指湖东、湖西几所“星”字头。很少有人会跑到独墅湖，花着均价4.5w的顶尖价格，读一所没有那么顶尖的学校。（当然，独墅湖学校还是很优秀的，只是同比）

昨天，借着周末好时光，我来到板块进行实探。

究竟独墅湖的二手市场是否如我们想象般火热？全市范围内，尤以园区为首的百万降价潮是否波及这片“桃花源”？独墅湖又有其他别样惊喜等着我们吗？

想了解更多苏州二手房独家信息？

进群聊

01

有产业有学校，名气却不如尹山湖？？

从未被遗忘，只是太低调

在讲述板块二手房之前，我们先要搞清楚，为什么独墅湖明明是园区最核心、房价最高的区域，但是楼市却异常冷静，甚至颇有被江湖遗忘的趋势。

首先，这是由独墅湖的地理位置决定。

独墅湖与湖东之间相隔斜塘板块，暂未有直达地铁，坐公交需1小时，如果想自驾，星湖街可以让你堵到怀疑人生。

再加上众所周知的斜塘板块拆迁房、工厂较多，居住人群以刚需刚改为主，就后天的形成了一个阻隔，斜塘自身发展受限，自然无法将湖东的发展延续到独墅湖。

简单的说，王者级别的湖东没把斜塘带起来，更别说隔着斜塘带飞独墅湖了。独墅湖的发展，基本全靠自己。

其次，独墅湖核心区域聚集了大片高校，学术氛围浓厚，他是湖东发展的后备基地，无法独立于湖东湖西独登山顶。

我们来看园区管委会上对独墅湖的定位。

“独墅湖高教区板块是园区转型发展的核心项目，遵循政府搭台、高校办学、面向市场、后勤城市化管理、管理现代化的基本方针。”

说的够清楚了吧。

目前，板块内聚集西交利物浦大学、苏大、中国人大、中科大、西安交大、南大、东南、中科院等等国内知名985高校的分部或研究所，有点像北京八大高校云集的海淀区。

学校云集的地方就是为城市发展输入后进人才，最终人才学成后都要去产业园、CBD贡献力量的。也就是说，从独墅湖学成后，有一大半人都要分流去湖东、湖西。

最后，土拍市场冷静，住宅用地少。区域内二手房都格外稀缺。

自2015年以来，独墅湖出让的土地不到5个，最近的只有中铁建花语江南，目前高层售罄，只剩大面积底复在售，总价基本千万起步。

此前，我们详细写过这个盘：

延伸阅读：中铁建花语江南领证！总价千万起步

板块内的二手房都是五年内的次新房。住宅性质的有铂悦犀湖、月亮湾美颂花园（1-3期）、建屋海德公园、翰林缘；商业性质有半月湾（有70年住宅）、中新星湖公馆（有70年住宅）、建屋紫宸庭。

真是屈指可数啊！

02

毫无争议的鄙视链，铂悦犀湖独占榜首

最看不起园区···

忽略商业住宅部分，独墅湖的二手市场已然明晰。

铂悦犀湖＞月亮湾三期＞月亮湾一二期＞建屋海德公园＞翰林缘

板块最低门槛为翰林缘83㎡的刚需小户，最低总价门槛约299w，媲美湖东CBD一点也不弱，就是盘少。

• 豪宅盘：铂悦犀湖 700-2022w不等

铂悦犀湖自不必说，旭辉在苏州的高端产品系，产品包括别墅、高层、洋房。

小高层约144㎡、大平层约140-230㎡、联排别墅210-230㎡，2018年10月才交房，房龄新，基本上住这里就是身份地位的象征，关键在于有没有钱···

我一直在独墅湖溜达到晚上，铂悦犀湖亮灯率很高，说明小区入住人口多。

/原谅晚上手机的渣画质

• 板块第二：月亮湾美颂花园

2018年三期领证，均价3.45w，倒挂近5000，当时不少人跑去抢！现在三期很多房子都没满两年。

这个盘由新加坡的俐马房地产有限公司开发，周边中介对这个小区是一水的夸赞：防水防潮做得很好，隔音效果也非常好，外立面也很漂亮，是个品质很高的小区。

开发商统装：日立中央空调、新风系统、林内全屋地暖，此外还有博世电器等少量家电。

这个小区很受周边产业园、纳米园的高管人群喜爱，因靠近地铁、邻里中心、公司，租房市场相当火热。

两房租金5000元/月，中介告诉我已经全部出租，已经没有在租房源，很紧俏。

/月亮湾二期，亮灯率很高

• 第三梯队：建屋海德公园

这个小区大概是独墅湖自带流量的真红盘，主要就是因为卖了很多年，拖到现在成了倒挂真2w的鸡腿盘。

2012年一期开盘单价8000元/㎡，到2015年底三期开盘，单价2.3-2.5w。

因为离学校、产业园近，主要居住人群就是附近高校的教师和产业园纳米园的科研人才。

据中介介绍，不少学生家长也会因孩子在附近上学而投资一套房子。如果孩子毕业在苏州发展就自住，如果孩子离开苏州卖掉房子还能赚一笔。

目前小区还有2栋房源，25#、28#，都是人才组屋。申请条件极为苛刻，学位硕士及以上、职称副高级别、双百领军人才，是普通人无法企及的高度。

• 第四梯队：翰林缘

2008年建造，一期2012年，二期2014年，三期2016年，开发商和物业都是建屋。这个小区主要槽点就是房龄老，由于靠近学校，小区租客多，相对来讲人员杂乱些。

物业费也是板块内最便宜，1.55元/㎡/月。

居住人群和建屋海德公园有重合，区别在于客群的总价承受能力。

此外，关于学区，第一、二梯队小学中学都在家门口的独墅湖小学和初中，建屋海德公园和翰林缘小学在翰林小学上，初中统一到独墅湖初中上学。

“对于独墅湖人民来讲，唯亭、胜浦、斜塘、车坊等地都是乡下，稍微有点钱都不会去的。”某品牌中介这样介绍道。

/没有广场舞的公园，总感觉缺点啥

晚上7点，夜幕降临，独墅湖的大街上少有行人行走，走近独墅湖月墅公园，也没有传来熟悉的广场舞音乐。

行至八达街与月颂路交汇处，有个像是商业广场但少有亮灯的地方，后来我才知道，那是月亮湾曾经的售楼处。

借着微弱的灯光，四位老太太伴着风声摸黑舞剑。

整体走下来，我发现住宅区集聚的地方像极了高端知识分子的样子，冷静、克制，只独墅湖邻里中心络绎不绝、人气旺盛的餐饮店为此处增添了些人间烟火气。

至于那些无力在独墅湖买房或租房的年轻人，则只好转战车坊、尹山湖。

/独墅湖邻里中心

03

近90天成交数据统计

据链家网，近90天独墅湖板块成交45套房源，同一时期内，玲珑板块成交58套，白塘板块成交18套，东沙湖板块成交48套。

单看成交总数据并不亮眼。但要知道，玲珑板块光玲珑湾花园就有11个区，雅戈尔有5个区；东沙湖板块也有约16个小区。

独墅湖6个小区成交45套，二手房市场相当活跃！

月亮湾三个区中，三区刚刚交付，有的业主连产证都没拿到，再加上没满两年，二手房税费较高，零成交实在情理之中的。

建屋海德公园和翰林缘成交非常好，几乎扛起了独墅湖高教区的半壁江山。一方面说明高校老师、学生战斗力很强，另一方面也说明，板块内成交主力还是330-480w之间的改善客群你，能买得起500w以上房子的人毕竟还是少。

中介还提到一点不容忽视，受今年疫情影响，像西交利物浦的大学生没办法出国只能留在苏州，买个房先住上也是顺理成章的事情。毕竟，能读西交利物浦的学生，家境不会太差。

中新星湖公馆在近3个月内也有3套房源成交，置业客群主要是投资客。上面我们提到过，独墅湖高教区的租房市场非常火热。月亮湾的房子更是租房市场上追求该品质生活的香饽饽。

对此，一些投资客把目光瞄准中新星湖公馆这类公寓，相对住宅投资总价低，未来出租无论是一室还是两室，租金约在5000元/月，回报较高。而且带学区，与2号线月亮湾地铁站无缝对接，未来好出手。

写在最后

独墅湖高教区的二手房并不愁卖，即便如此，中介告诉我，去年月亮湾3号99㎡的小三房可以卖到520甚至530w，今年却只能卖460w左右。

缩水60-70w！

相比园区湖东一降就是百万级的，独墅湖的二手市场还不算难过。降价起码是有效的，中介如是说道。

独墅湖最大的优点就是人才多，每年都会新来一批，而且往往购买力不差，“只要有他们在，房子都不愁卖的。”

想了解更多苏州二手房独家信息？

进群聊

— END —

扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~

你可能还想看

丨特别推荐

楼市热点：9月首场土拍丨杭州新政丨沈阳新政丨无锡新政解读丨狮山首个人才房丨金九花式降价丨公寓爆雷丨胜浦VS甪直丨景城南校区和狮山新校规划丨刚需不能等丨8月房价地图丨刚需1字头丨限价倒挂神盘

精选项目：绿城明月江南丨湖畔春晓丨华发未来城丨江月时光丨前山澜庭丨上坤云栖时光

经典品牌：世茂丨新希望丨禹洲丨绿城丨富力丨建发丨港中旅丨金融街丨东原 地产特稿：保利群聊曝光丨房价跌了幸福吗丨地产媒体软文风丨太湖度假区DW丨仁恒海和院业主投诉丨苏州买房人聪明指数丨房地产自媒体炸裂体丨房观四周年

板块分析：越溪丨吴中城南丨三大新城PK丨高铁新城丨狮山丨吴江太湖新城丨尹山湖丨奥体丨胥口