青剑湖，巨变。
1
今年的青剑湖
似乎发生了巨大改变
就在上周五，青剑湖唯一的高档商业星湖天街终于开业了，越来越多的买房人在房观粉丝群里讨论。
“狮山天街带动转整个板块房价大涨，那么，这次星湖天街开业后，会不会带动青剑湖板块房价上涨呢？”
“青剑湖和尹山湖版块哪个更值得入手？”
不得不说，提起青剑湖，总有人习惯将它和尹山湖捆绑做对比。
前天，房观已经写过【尹山湖，危矣】，反响炸裂，所以近日我去青剑湖实探了一下。
2
新房市场“丰满”
房源紧缺，很难抢到
城市板块的轮动，往往雷霆万钧，势不可挡！
最早之前，青剑湖一直被称为“园区的乡下”，是园区价格洼地。
/青剑湖区位图
要知道，最早来苏州这批人，手里预算有限，08年的青剑湖新房供应都是两房的小户型，刚需首选地。
现在大多数置业者面临置换。
园区湖东和湖西自不必说，房价高不可攀，根本不用想，这就导致近两年青剑湖进入改善市场，中海、龙湖、碧桂园、首创......大牌房企纷纷入驻，市场供需关系发现转变。
当改善大户型集中释放，亟待置换的置业者自然上车，所以，新房房价迈入3.5W+时代。
如今，青剑湖仅一盘在售，其中一期本月底交付，二期早已卖完，三期房源分两批出售，第一批次房源在10月30日，星湖天街开业当日已全部卖光，第二批次，也就是最后的房源将在本月底加推。
另外，纯新盘，均是大面积的改善产品，将于本周六公开样板间，且已经开始启动预约，需要冻资50万，预计本月底开盘。
3
二手房市场“骨感”
房价降到触底，没有接盘侠
笔者从青剑湖多家中介人员打听了该板块二手房市场现状，他（她）们告诉我：
第一，青剑湖的别墅二手房骤然走红，成交很猛。
今年上半年，近一线湖景的别墅住宅成交量可能是以往的三倍，比如万科大家，上半年卖了16套，都是千万豪宅。相比之前，一年差不多也就4套左右的消化量。
因此，青剑湖二手房今年大面积终极改善非常吃香。反之，两房或小三房的刚需房源成交量今年一直低迷，没有接盘侠。
第二，整个板块的二手房房价已基本降到见底，处于一个平稳的态势。
“疫情前两个月板块内房价还没松动，也是因为业主还没反应过来，一时接受不了降价事实，随后这几个月房价就开始持续走低，着急卖房的业主更是割肉抛房。现在二手房价回到2018年，降到触底，不可能再低。”某资深中介表示。
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我又问了，星湖天街开业后，对二手房的房价、带看和成交上有所上升吗？
中介告诉我，一个商业不可能完全就把板块的房价带起来。
相比片区内其它不上档次的邻里中心，扛起了商业大旗的星湖天街非常吸引人气，但置业者出手还是很谨慎，并未给二手房市场带来火花。
接着，笔者从链家网的挂牌价和参考价来看，挂牌价和参考价均是持续走低，目前最新的参考均价33250元/平米。
/来源：链家
从最新的成交量来看，近90天成交92套房源，平均每月20套左右，跟去年简直是没法比。
房观发现，现在买青剑湖二手房的全是刚改客户，成交价在2.85-3.38万/㎡，户型面积段均是二房和三房，好几套地段好、户型通透的房源成交价都在2.8万/㎡，业主这可能是在降价抛房。
/来源：链家
4
薅羊毛也要看实力
从最新的实探发现，青剑湖基本形成AB面，一面新房市场供应紧缺，房价坚挺向上；一面二手房市场颓势触底，房价不可能再低。
必须承认，青剑湖楼市发现巨变！
当前青剑湖最好的优势就是稀缺的湖居资源，青剑湖、阳澄湖、翡翠湖三湖把它包裹在中间，居住环境一流。
星湖天街开业，虽没有正面带动板块热度以及房价攀升，但相比之前一直被人诟病的商业，如今终于迎来龙湖这枚商业大旗。至于其他娱乐休闲配套上，略显干瘪，这里就不一一举例。
青剑湖没有地铁，距离地铁1号线丰和路站约3公里，出行全靠自驾，约12分钟到湖东，18分钟到苏州中心（湖西），当然这是在没堵车的前提下，这可以说是它的劣势。
同尹山湖一样，都是最早一批的园区第一外溢。这也是为什么开头说，提起青剑湖，总有人习惯将它和尹山湖捆绑做对比的原因了。
房观认为，薅羊毛也要看实力。
作为“园区乡下”的青剑湖，地段再偏也是园区，懂的人自然懂。
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