2024年，苏州楼市的赛点。

撰稿&排版//苏大小师妹

小师妹最近在苏州去了几个地方，突然发现，苏州怎么还是在到处修路？

虎丘附近尘土飞扬，园区的路也是歪歪斜斜到处都是修地铁的坑位，还有金鸡湖上也有裸露的黄土，观前街、相城元和、平江新城、吴江运东……到处都在搞基建。

/随手摄于苏州园区

上一次有这种感觉，是小师妹2014年第一次来苏州的时候，也是到处都在修路。

六年过去了，苏州的轨交4号线通了、3号线通了，东环南延修好了、蠡墅立交修好了、尹山湖立交修好了……一批基建完成了，另一批基建又在如火如荼的开建了。

/尹山湖立交

这期间，苏州的房价也随着城市建设的脚步翻滚了几番，虽然说城市的建设并不能和房价上涨有直接的关系，但从一定意义上来看，城市房价的上涨离不开城市建设的支撑。

今天，我们就来看看苏州的下一个赛点在哪里？

首先，就是给人们生活带来极大便利的地铁。

我们可以先看一下目前已通车的地铁和在建地铁的情况。

现在苏州已经通车的地铁共有4条，历时8年，平均相隔2-3年通车一条，而目前正在建设中的线路共有四条，除了5号线将于明年6月份开通之外，其余3条全部都将在2024年建成通车。

从2024年3条通车的轨交线路走向来看：

轨交6号线：城铁新城—金阊新城—平江新城—古城—湖西—湖东—斜塘—桑田岛；

轨交7号线：高铁新城—蠡口—元和—湖西—娄葑—郭巷—吴中城南—吴中太湖新城；

轨交8号线：狮山—金阊新城—陆慕—跨塘—湖东—斜塘—奥体—车坊；

我们可以发现，除了目前已经通车的4号线支线未来将会作为7号线的一部分之外，2024年将通车的3条地铁，重点打通的板块是园区湖东湖西的南北走向、相城核心板块、姑苏北部两个新城的位置。

也就是说，2024年这3条集中通车的地铁，将会利好园区、平江新城和相城东南部的融合，尤其是园区车坊、斜塘，相城阳澄湖西，姑苏金阊新城等板块，都是位于两个成熟板块的中间板块或者外溢板块，地铁的通车，将会迅速填平和周边高价板块的势差。

目前，园区的车坊和斜塘都有大量的地块待出让，有着园区的光环和地铁的加持，预计很快会有地块出让，估计出让价格不会低；

而相城的阳澄湖西因为有不少工厂和蠡口家具城的存在，城市界面上确实略显落后，目前板块内有不少楼盘在售，价格不高，后期地铁通了之后也还需要一段时间来搬迁工厂，长期看涨，但需要时间；

还有就是姑苏区的金阊新城了，这个有着著名的虎丘山风景区的板块，此前一直被物流、汽配和婚纱城支配，但现在基本已经定位在了高端楼盘的开发上，很多低密的别墅楼盘陆陆续续面世，后期也还有大片低密地块将要出让，姑苏区的下一个“富人集聚地”，十之八九就在这里。只是目前尘土飞扬的模样，确实有那么点“明珠蒙尘”的意味。

从板块来看，2024年在地铁的这波带动下，收益都是势头比较猛、基本盘比较坚实的楼盘。

在地产界，有这么一句话，房价短期看政策、中期看土地、长期看人口。

在政策层面，苏州的限购、限价政策目前都非常严格，丝毫没有放松的迹象，所以接下来，即使政策有所放松，步子也不会迈得太大。

再看土地方面，苏州今年拍了不少地，之前房观也盘点过，目前苏州市面上挂牌的二手房、在售的新房、待售新房、待拍土地，加起来大概有16万套的可售房源以及一千多万方待开发的住宅土地。

苏州不缺地，短期内至少还有几十万套的供应量，没有足够的稀缺度，也就意味着苏州的楼市不是像深圳、东莞走出奇货可居的道路。

所以近两年的苏州楼市，在政策严控和这么大库存量的积压下，想要在短期内翻身暴涨，不可能的。

还有就是人口，这是一个城市能保证楼市平稳运行的核心关键。

前两天，苏州发布了《姑苏人才“青春无忧”计划》，计划提出，力争三年内实现新增参保大学生超过200万人，其中本科及以上学历不少于60%，这就意味着，苏州至少从政府意愿层面，将在2023年年底前为苏州引出超过200万的年轻人才。

延伸阅读：苏州再出人才政策！放宽落户限制，20%房源人才优先买，扩建10万公寓！

这些年轻的、适龄婚育的人才不仅是苏州产业方面的新鲜血液，也是楼市的刚需生力军。在苏州找到一份心仪的工作，再遇到一个合适的对象，买房、结婚、生育，就是自然而然的事情。

如果在2023年，引进200万人才这件事能够落地，对于苏州楼市而言，2024年无疑就是鸣锣开战的重要节点。

还有一个细节，也是关于2024年的，这是小师妹一个朋友提醒的，我觉得也有点道理。

自从2016年中国全面放开二孩政策之后，其实只有2016年和2017年迎来了生育高峰，随后逐年递减，而且减幅巨大。而16、17年出生的这批新生儿，2024年也正是他们上小学的时间。

小师妹也尝试找了一下苏州近几年的生育情况，但没找到准确的数据，不过从苏州近期疯狂规划建设学校、出门溜达到处都是小孩的现状来看，苏州在放开二孩政策后，也是跟着涨了一波生育率的。

孩子到了上学年龄，学区房自然就要提上日程。

还有最近又在大肆讨论的话题——放开三孩政策。

按照先前二孩政策的经验，三孩政策极有可能在这两年就落实下来，那到了2024年左右，优势一波生育高潮。

那时候，先前三房换四房的那波人，房子又不够住了，市场出现五房，楼市再一次出现改善潮。

2024年，苏州楼市是否会出现高潮，就要看这200万的人才能引进多少、苏州16、17年的二胎生育率有多少，还有三孩放开后，苏州究竟有多少人响应号召。

最后，聊一点别的。

之前，在南京楼市回暖的文章里有写到过，近期苏北等二三线城市的暴涨是为苏州抬高了下限，上海等一线城市回暖是为苏州拔高了上限。

这里讲的只是苏州的房价问题，至于苏北人民是否会套现离场来投资苏州，短期来看不太现实，一是苏州的限购政策依然严格，二是现在苏州确实市场信心不足，刚需客都在观望，何况投资客，三是苏北现在还在暴涨期，没有熄火，立刻套现不现实。

另外，在抢人落户这件事上，上海也毫不心慈手软，苏州前脚发了“青春无忧”，上海马上发了“引进人才申办本市常住户口办法”，让无数人才心痒难耐。

不得不承认，苏州和上海相比，不管是产业还是城市能级，都还有着很大的距离，上海在2016出台外地人五年社保的政策之后，上海楼市横盘了近三年之久。今年落户政策放宽，楼市再度复苏，基本可以预见接下来的火热。

而苏州，作为上海的外溢城市，只有等上海的这波过去，才轮得到苏州。

就算是苏北人套现离场，首选也会是不限购的城市，如果是人才，上海南京这种工作岗位多工资高的城市随便挑，苏州在这些方面确实还有些欠缺。

现在，苏州其实已经引进了不少高精尖产业，比如华为、京东智谷等等，但很多都在建设阶段，距离成熟还需要几年的时间。

到了2024年，苏州现在所提的大部分产业规划差不多都能落地，苏州连接南北的重要通道通苏嘉城际铁路也预计通车，有了更加崭新的城市面貌和长三角紧密度之后，苏州，一定也不再是现在的苏州。

距离2024年，还有3年多，时间说长不长说短不短，一切皆有可能！

到时候我们再来看，苏州究竟如何！

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