撕开苏州楼市四大谎言，背后的真相竟然是......
作为一个内容产出者，我每天都会搜寻不同的楼市讯息，接触尽可能多的一线消息。
然而，楼市向来真真假假，变化莫测。
苏州地产圈毫无疑问在今年是剧烈震荡的一年，震荡到很多人都看不懂市场将会以什么样的轨迹往前走，特别是不少言论曾经铺天盖地的涌出，虚虚实实混淆大众视线。
当我把一些细碎的言论重新拾起来，发现有一些真相，值得单拎出来跟各位好好聊一聊。
谎言一：相城殡仪馆要搬迁
迁到相城区石田路上
作为苏州“一核四城”重要组成部分，高铁新城发展势头很猛，品牌房企争相入驻，房价直逼3万/㎡，成为很多改善置业的选择。
随着高铁新城高步阔走，苏州北站升级、吾悦广场开业等一系列利好，在意相城区殡仪馆搬迁的人也越来越多，甚至一有相关消息就非常关心。
我们从地图上可以看到，高铁新城的新房项目距离殡仪馆的位置都不断太远，部分项目可以说是站在家楼上就能看到。
对于挑剔的买房人而言，殡仪馆还是比较忌讳的。
虽然有言论称殡仪馆要搬迁至相城区石田路上，靠近常熟，但殡仪馆搬迁涉及范围广，难度高，官方也回复：目前暂无明确的搬迁计划！
其次，有知情人士称，相城区殡仪馆是不会拆迁，现在没有这个计划。到底什么时候才能搬走，这个就不得而知，至少不会是今年的事情。
但如果你现在相信“殡仪馆会搬迁”，确实有点天真了。
谎言一：太湖科学城太偏远
旁边大片荒地，房子肯定不好卖
去年，还没有太湖科学城这个板块概念时，这个新发展起来的地方被市场疯狂吐槽。
当时，板块内仅首开一家楼盘在售，很多常驻苏州的买房人在地图上略略一看，就觉得太偏远，旁边什么配套都没有，唯一优势就是紧靠科技城，房价还要买到2.5万/㎡，买房人直言：太贵了，这里造房子，谁会去买？
结果，今年年中，以南大苏州校区建设为契机，建设“太湖科学城”，这个新板块名字呼之欲出！
据最新了解，南大苏州校区又迎来新进展，首批4幢学生宿舍楼获建筑工程规划许可证。
现在的太湖科学城全新规划出炉，一张恢弘蓝图向我们全面铺开，以南大为中心，政府猛砸优质资源，各种顶尖配套炸开锅，建面约48.7万方的太湖云谷，就在本月开园，板块未来还有5条地铁+1条高铁站，还紧邻科技城，具有产业、教育、交通等优势，整个市场都为之沸腾了。
紧接着，一大批买房人投资客杀入太湖科学城，曾经爱答不理，被平平看待的板块，开始疯狂。
板块内的金地翡翠星辰，首次开盘卖出超8成，二期开盘351套房源，当天去化也有7成，其热度可见一斑。
再者，最开始买房人觉得2.5万/㎡的房价太高，可是，这一次板块内还有碧桂园大境悦府待入市，楼面地价13645元/㎡，决定这个楼盘入市房价是必要高于2.5万/㎡。
必须承认，曾经看不上的板块，现在重磅利好加身，市场热度及房价水涨船高，楼面地价明显上涨，提前买入的人身价倍涨，没上车的买房人哭晕......
太湖科学城火力全开，今年无疑是该板块最为爆发的一年。
这一次，买房人再次被市场打脸。
谎言三：教育集团化
带动学区房热、房价大涨
今年年中，作为第一个吃螃蟹的板块，新区新增九个教育集团，率先实现集团化办学覆盖。
紧接着，苏州姑苏区是大教育集团、吴中区八大教育集团、吴江区三大教育集团、园区的星海教育集团，五大区都开起了不同程度上的教育联盟。
而教育集团华初衷，是削弱学区房火热势头，但从之前成大挂牌新区实小、一中消息一出，可谓是一石激起千层浪，新区某个别楼盘，之前销量平平，似乎一夜间，售楼处人山人海，内部都纷纷抢购，案场火热的照片就在朋友圈里发酵、传播，销售也乐此不疲的转发。
甚至，还挂出喜报，一夜劲销2.88亿！
教育集团化真会带动学区房热且房价大涨吗？是，但肯定不全是。
好的学校的确会带动新房市场成交量上涨，但师资力量也很关键，并不是挂个牌就是优质教育资源，重要的是，市场表现不光是一手房，还有二手房，比如说园区学区房。
房观上月中写过《真相！园区学区房究竟有多抗跌！》，这里我们也能窥探出一些真相：即便是有好学区的加持，依然避免不了小区房价下跌的现象。
指望教育集团化能促进房价大涨，想法可能是好的，但仅仅只是一个空想罢了，市场才是检验真理的唯一手段。
谎言四：
3月中旬后，苏州楼市强势回暖
报复性买房，成交量要暴涨
今年最大的口出狂言，莫过于：苏州楼市迅速回暖，买房人戴口罩排长队，开盘潮来势汹汹，买房人被压抑的购房需求集中爆发，市场呈火热景象！
但是现在看会发现：无论是区域板块还是项目，都是一面火焰，一面海水，苏州楼市依旧很冷，回暖没有全面铺开。
从市场上看，所谓的回暖，大多是指苏州主城核心区域板块，尤其是新房供应紧张的板块，如狮山、园区，其它板块非常理智，网签数据也非常一般，甚至有的楼盘去化不足一成！
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据房观半年度数据显示，2020年上半年苏州新房住宅成交30156套，同比下跌26%，也就是说，苏州上半年新房住宅网签量缩水明显。
再看二手房，上半年苏州二手房住宅成交25262套，同比下跌50%，这也意味着，二手房网签量缩水一半。
最新数据显示，11月新房住宅成交5883套，环比减少12.61%；二手房成交5656套，环比增长19%。
虽11月二手房成交呈上升趋势，但也远没有大家想象的那么大。
我们从最新一期的冰山指数中就可以看到，苏州二手房呈明显下滑，可见，二手房市场回暖现象不存在。
如果苏州楼市回暖真的存在，上半年及最新的成交数据就不该如此，所以市场其实是在“横盘期”，且多个板块楼盘出现打折卖，二手房仍然是量价齐跌。
再来回答一个，为什么我们看到的表象跟真相差异那么大？
原因很简单，当有人趁热制造声势、舆论，造成好像殡仪馆真的会搬迁，好像新起板块看不到前景，好像楼市真要全面回暖，售楼处天天都是火热的“假象”，市场情绪蔓延的时候，很多人往往来不及辨认真相，容不下独立思考。
但这个时候，我们更要看清一些真相，市场越妖魔的时候，买房人一定要越冷静，类似教育集团化带动学区房热、房价大涨的消息，一定是想割你韭菜。
当真相曝光后，又是一地鸡毛。
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聚集本土板块：独墅湖 | 浒关丨青剑湖丨尹山湖丨车坊丨胜浦丨胥口丨浒关上篇丨浒关下篇
周成交数据：11月第1周 丨11月第2周 丨 11月第3周