一方主张是买卖，一方辩称是借贷，法院为何判决涉案房屋买卖合同无效？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-118）

一方主张是买卖，一方辩称是借贷，法院为何判决涉案房屋买卖合同无效？

---王某与闻某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

经济适用房 合同无效 继续履行 不告不理 过户 买卖关系 借贷关系

【要点提示】

合同效力问题属于人民法院审理合同案件应当主动审查的范围，诉争房屋为经济适用住房，系出卖人于2008年4月11日之后购买。买卖双方于2012年10月23日签订北京市存量房屋买卖合同，属于在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，出卖人据此主张双方签订的房屋买卖合同无效，法院予以支持。

【当事人信息】

原告：闻某（买受人、上诉人）

被告：王某（出卖人、被上诉人）

【案情简介】

闻某主张：2012年10月23日，其与王某签订了北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人王某将1003号房屋出售给闻某，双方约定的交易价格为600000元，王某拿到房本后应配合闻某办理过户手续。闻某于2012年10月26日支付给王某房屋装修折价款4000元。

王某主张：其与闻某系借贷关系，双方口头约定房屋租金为2000元/月，王某以房屋租金形式返还给闻某借款300000元（对此，闻某否认）。闻某向其陈述，签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同均是走过场，当王某把钱还给闻某后，前述合同协议就会作废；闻某为了实现其目的，规避王某结婚的事实，还协同王某去派出所开具了单身证明；王某实际找闻某借款300000元，剩余300000元已通过当天取款、转账到第三人（薛某）的形式还给闻某。

经法院询问，王某陈述：2012年10月23日，其本人将450000元转给薛某，但其系按照闻某的指示进行转款的。对此，闻某否认。

买卖双方均认可：诉争房屋系经济适用房、双方签订房屋买卖合同时，原购经济适用住房尚不满五年。

闻某诉请依法判令王某继续履行合同并于本判决生效后为闻某办理房产过户手续。

【法院判决】

一审：1、确认双方于二○一二年十月二十三日签订的北京市存量房屋买卖合同为无效合同；2、驳回闻某之诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、买卖未满五年的经济适用房，法院可以直接判决合同无效？

本案中诉争房屋系经济适用房，根据北京出台的经济适用房买卖政策的规定：1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售；3.经济适用房交易时未满5年，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。本案中买卖双方签订北京市存量房屋买卖合同时，诉争房屋尚未满五年，处于限制上市交易期限内，故王某主张房屋买卖合同无效，法院予以支持。

二、当事人诉请继续履行协助过户，法院为何能主动判决诉争房屋买卖合同无效？

合同履行的前提条件是合同合法有效，无效的合同自始无效，不存在履行的可能。本案中王某要求继续履行双方的买卖合同，诉争房屋为经济适用住房，如问题一所述，该房屋买卖合同无效，无效合同违反了法律和社会公共利益，由此决定了国家要对无效合同予以主动干预。合同效力问题属于人民法院审理合同案件应当主动审查的范围，在合同纠纷诉至法院后，法院不待当事人请求确认合同无效，便可以主动审查合同是否具有无效的因素，如果发现合同属于无效范畴，便应主动地确认合同无效。就是说，确认合同无效是法院的职权。即法院直接依据法律的规定，行使该项职权。故此，当事人诉请继续履行协助过户，法院可以以职权主动判决诉争房屋买卖合同无效。

【涉案法条】

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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