一线城市外溢杀入远郊度假盘，是守望者还是填坑的炮灰？

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环沪、临深的考察中，我们总会被不少粉丝问到某某万亩大盘怎么样？能不能投资？

这些万亩大盘有一个共同点，临近一线城市，是一线城市所谓的远郊度假盘。

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他们为了什么要买这些盘？

这个远郊的“远”怎么界定？反正离广州珠江新城70多公里，开车一个半小时的美林湖，算是。美林湖的大多数住户来自广州，部分来自深圳、东莞，甚至还有的来自北京、上海等地。

一线城市远郊度假盘卖得好吗？

我们来看几个一线城市远郊度假盘的销售数据。

2012年，恒大海上威尼斯进入启东，首次开盘销售2500套，销售金额20亿。

2015年，美林湖，12分钟成交百套，当天售出109套，0.9个亿。

2016年，惠州碧桂园十里银滩销售额突破100个亿。

都是谁在贡献一线城市远郊度假盘华丽丽的销售额？有炒房客、投资客，但有更多的是，从一线城市外溢的客户，其中不乏首套房的刚需。

为什么要买在这里？有几种心理。

第一种，用一线城市的一间卫生间换周边城市的一套房，每天1个半小时的通勤时间，他们觉得完全OK。这里空气、环境好，大不了老了还能搬来养老。

广州市内的越秀、天河房价5万+，花都卖到了1.4万，离花都40分钟车程的美林湖，在售均价9200元，比花都足足低了5000元，是天河房价的5分之1。

深圳关内最低价格超过5万，但在深圳往外东北区域，惠州碧桂园十里银滩刚刚卖到12500元，基本上也是关内价格的5分之1。

均价5万+的上海，最便宜的工业区金山已经2万元，恒大海上威尼斯刚刚8500元，基本上是上海均价的6分之1。

这三个例子，远郊度假盘的价格是一线城市核心区域价格的1/5。

在启东的海上威尼斯买个120㎡的房子，价格在102万，买在金山，240万，买在上海中心城区，至少600万。金山与启东的首付差价是53万，中心城区与启东的首付差价是180万。

而这些远郊度假大盘与一线城市城中心的通勤距离，自驾车在1个半小时到2个小时之间。

有些人觉得完全OK，愿意用每天4个小时的时间成本去换取更阔绰的居住空间。

第二种心理，更普遍。不论在一线城市是否有房住，手头有点儿积蓄，买在一线城市周边度假盘不是用来自住，是用来等待升值的。

用来等待升值的希望依靠两个方面：紧临的一线城市房价涨幅、限购政策的持续时间；第二个就是极大的价差，与紧临的一线城市某区价差在1万元以上。

这两个条件叠加一线城市周边城市未来高铁、甚至是地铁的规划，会外溢更多的客户到周边城市自住、淘金。

事实，也是这样发展的。2016年，深圳客是惠州楼市的主力，尤其地理位置临近的惠湾片区，深圳客的比例超过9成。嘉善孔雀城在2016年，有近9成客户来自上海。

第三种心理，穿过一片片荒地、香蕉林，进入远郊大盘营造的世外桃源，喜欢上了远郊度假盘画的大饼。

听过这么一句话，一个远郊大盘，离市区一个半小时车程，产品再好、配套再棒、设计再人性，只要没有好的营销，注定要完蛋。

在这样的营销策略下，大多数置业顾问会给你描述一幅宏伟蓝图，告诉你，住在这里，你未来享受到的规划和一线城市没有什么差别。

远郊度假盘依靠一线城市稀缺的自然资源，或有湖、或有海，借此打造超大度假区。这里可以有高大上的商业规划，有三甲医院的规划，有名校甚至是国际学校的入驻。

置业顾问会告诉你，自住可以，投资也可以。好多人要来这儿旅游啊，你到时候可以把房子托管给酒店。

3月份碧桂园十里银滩售楼部▼

在临深的碧桂园十里银滩，我们亲眼见到大批的看房车拉来一车一车的看房客，挤到沙盘里，在闹哄哄热闹如高铁站的售楼部，抢白菜一样买下房。而他们对面所谓的海滩，挤得满满得，跟下饺子一样。

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这些梦想是否都已经成真了呢？

以美林湖为例，来看几张图。

这是美林湖开售以来的价格趋势变化图▼

剔除掉顶峰的别墅价格。整个5年时间，在2016年9月、2017年7月有一个明显增幅外，其余时间增幅很缓。

把这张图的涨幅放到整个广州、天河、花都等区域的房价涨势方面来看。

可以看到，在都市圈扩张的过程中，相比较其他远郊板块，城市中心区域的房价平均涨幅远超其他区域增幅。中心区房价往往能够实现更加坚挺的稳涨，拥有更加稳定的资产保值能力。

比如在东京房价崩盘的过程中，价格降幅最低的也是中心城区，东京经济复苏过程中，房价反弹最快的还是这些中心区。 

这是理论上的价格。我们来看看二手房能不能快速脱手？

在深圳、广州周边、上海周边远郊，有不少中介门店基本上是以新房分销为主的，二手房在短时间内处于有价无市的状态。业主出手是比较困难的，尤其是这些二手房中的远郊度假盘。

这是某二手房网站上美林湖的二手房挂牌情况。▼

高层的价格基本在9100-9300之间，有要价低的，甚至不到9000元。别墅13000元的价格。与美林湖在售新房价格并无太大差别。

再看启东的恒大海上威尼斯，这个楼盘目前在某网站上挂牌售卖的房源多达上千套，平均价格也在9000元。

而临深的惠州，目前在链家上的挂牌二手房有3.9万套，近深圳的惠阳就有1万套。

当然，我们不排除网站上有大量的重复房源。

而这之后，还有更大的新盘供应量。

这就是为什么一线城市远郊度假盘往往变现困难。

远郊区域地广人稀，一般体量都大。开发商开发的时间也往往长达数年，一直有新盘出售，价格与二手房相比，差别不大，二手房自然难寻到买家。

这些远郊度假盘二手房，在贷款方面，银行评估价一般都低，购房者买二手房往往要给5成左右的首付，这种情况下，即便有人想买远郊度假盘，也是以新房为主。

至于用来自住是否可行，则仁者见仁、智者见智，看你接受程度了。

有人在2015年买了美林湖，出门全部依靠美林湖的楼巴，半个小时一班车，1个半小时左右达到市区。购物，园区内的小超市可以满足基本的生活需求，一周还是有必要去远一些的地方购物。

如果生活上基本能够应付，规划中的三甲医院和名校几乎都没踪影。整个社区，我们考察之时，只有一家诊所，最近的公立医院需要车程大概20分钟。我们曾经开玩笑问置业顾问，如果家里老人有急诊，怎么办？置业顾问只是笑笑不言，而后转换话题。

至于传说中的名校，广铁一中是私立学校，学费很贵，学位很紧张。附近公立学校，只有七星小学、石角镇中学两家乡镇学校。

远郊度假盘的规划再高大上，也要看看到底落地的能有多少？也要看看，用来自住，能够享受的的真正的配套有多少？

这已经是开发12年之久的美林湖。

而品牌房企在配套的落地上会相对更好。

比如临深的华润小径湾作为度假地产，已落地的商业配套还是不错的，有酒吧、餐馆、超市，能够满足来旅游度假的客源的需求。但对于前期入住的自用家庭来说，区域内生活配套还需等待。

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最后的建议。

在当前，一线城市主城区仍旧是最好的资产保值地。深圳目前刚需最普遍的做法就是在关外买一套房，租出去，自己租住在关内，等资金充足之后，把关外的房子卖了，再买回关内。

站在未来1小时通勤大都市圈范围内，站在城际间的价差关系来看，临近一线城市的远郊确实是洼地。甚至，这些临近一线城市的度假盘也是可以考虑的，因为可以提供大城市上千万人的短途度假需求。但是，这都需要5年，甚至是10年以上的长线投资，需要你有足够充裕的资金支持。

对于刚需和有点儿小钱的刚改来说，一线城市大都市圈的辐射尚未抵达，目前区域内还处于有价无市的阶段，一手房供应很大，二手房市场流转很慢。附近配套严重不成熟。

最后，如果你一定要购买一线城市远郊度假盘，请一定要选择一线品牌房企，配套落地概率大，后期物业有保障。小企业操盘的远郊度假，在未来会越来越艰难，甚至死掉一批。

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