大温房市大热 公寓纷遭抛售 或是入手时机

房市大热，入手新时机

根据大温房地产部门的最新报告显示，随着近期房屋销售和价格上涨，大温的房屋市场正在从因疫情带来的停工中迅猛恢复。

但是，这并不是一个简单的地产市场反弹现象，根据相关地产从业人士的说法，除了销量和价格，另一组数字也显示出差别：销售和价格上涨的同时，公寓市场的挂牌数量也有一定的增加。

温哥华房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基（Steve Saretsky）表示：“目前市场的走势类别非常细分，不像2016年那样，只要是个房子都疯狂上涨。”

他说，了解趋势的最好方法之一就是检查地产交易的待售月数，即挂牌数除以每月销售数。


（来源：Nathan Shurr: https://unsplash.com/@nshurr?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText on Unsplash: https://unsplash.com/s/photos/vancouver-condo?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText）

“目前，在大温哥华地区，200万加元以下的独立住宅市场，约为2.8个月的待售时间。通常如果小于4个月的待售时间，则为卖方市场。这就可以解释最近大家都听说又开始兴起的一套房屋获得多个出价及竞价的现象。”

而观察了公寓的市场，情况则完全不同。萨雷茨基说：“目前公寓大约的待售时间大约为4个月，则使该市场向有利于买家的市场倾斜。

专门研究耶鲁镇公寓的温哥华房地产经纪人伊恩·瓦特（Ian Watt）也表示，大温房地产委员会的的最新报告也强调了8月份的房屋销售达到3047，比8月份的十年平均水平高出近20％，略低于7月份售出的3128套房屋。

8月的本那比，高贵林，枫树岭，新威斯敏斯特，北温哥华，皮特梅多斯，高贵林港，穆迪港，里士满，南三角洲，斯阔米什，阳光海岸，温哥华和西温哥华所有房屋的基准价格上涨约5.3％，比去年同期略高，并高于7月。
瓦特表示，大环境的反弹也需要细化到区域，例如温哥华市中心的公寓，有迹象表明事实正相反：“这是自2014年5月以来，我们在温哥华市中心首次看到超过1000个正在挂牌的（公寓）房源。”

他将其与2017年8月“公寓市场最热”时的382个房源进行比较，价格在$600,000至$700,00美元之间的公寓均出售迅速，以每月在售房源的47％售出。他说：而现在，市场上有1,085套温哥华市中心的公寓上市在售，而每月仅售出约15％。

市中心公寓市场上的挂牌数量代表了最近六个月的待售库存量之大，由于冬季销售通常会比较平静，这种待售库存可能会延迟到八个月。

“这并不代表公寓市场的崩溃，相反，这是恰恰成为了买家入手的好时机。”

瓦特补充到，最近的五笔大额型交易支撑了温哥华市中心公寓的八月中位数销售价格，这表明上个月上市的房屋不仅增加了12％达到1,085个，自2019年8月以来已经增加了54％。

显然，更多的公寓市场的部分卖家正在感受到因疫情和市场环境带来的持续影响，这是“危机”，也是“机遇”。

面对机遇如何提前买到房子？不得不提到Bully Offer。

Bully Offer买房法

Bully Offer 的运用方法

如果要想避免抢Offer带来的心理压力，买家朋友和买方经纪应尽量尝试Bully Offer。

首先，这是一种”以快打慢”的方法，买方经纪人要为买家友争取一对一谈判的机会，快速结束谈判拿到房子，不给卖家机会用其他买家的Offer来逼想买房的买家不停地交替加价。实际操作中，有地产经纪就成功运用这套策略为他的买家客户成功地买到了房子，而且，价格是买方主动提出的价格。

其次，是为买家客人争取到了比其他买家更多的机会。

地产经纪老江和读者分享了一个具体操作的实例。是这样的:

“8月20日下午5点钟看完房，晚上8点钟把BullyOffer发给卖方经纪人。我们买方的Offer的有效期到21日中午，为卖家和卖方经纪人留下了充分的思考时间。

我们的BullyOffer是无条件的，而且，价格是经过精算过的合理的市场价。实话实说，我们给出的精算价格非常合理，虽然不是超高的，但也确实让卖家感到弃之可惜，在过一个晩上和一个早晨的思考之后，终于接受。

这样，我的买家已经赶在卖房(Sold Firm)之后的62小时之內买到(Bought Firm)了自已最喜欢的房子，再不怕别的买家抢走这套房子了！”

Bully Offer--房价必须精算

Bully Offer的出价应该是精心计算过的，要以当前市场条件下房子的市场价值(Market Value) 为准。当然，Bully Offer的价格与条件也应该足够吸引人。只有这样，才能让卖家不等其他Offer，立即接受我们的Bully Offer。必须指出的是，Bully Offer不应该随便出，买家朋友和买方经纪必须提前做很多准备功夫，然后，才有可能 ”一击即中” 。而且，Bully Offer 的价位要在买家能力范围内。

有时，卖家和卖方经纪人会不接受我们买家的Bully Offer。这也无妨，就当是做了一次”火力侦察”，为下一步的工作做了更充分的准备，用好第二次机会。

Bully Offer--谈判必须有技巧

Offer可以Bully，但是，在谈判时，买方经纪人的态度不可以Bully。如果我们显得很强势，卖冢和卖方经纪人可以说:“既然你们买方这样强势，那么，你们应该还可以加价嘛！” 当然，如果我们买方经纪人太软弱，也无法说服卖家和卖家经纪人接受我们的Offer把房子按我们买方精算的价格卖给我们。

作为天天在第一线为客人买房或卖房的专业地产经纪，我完全明白，无论是买家还是卖家都最关心这样一个问题:“这个房子应该卖多少钱？”

要解答这个问题，就要学会计算在当前市场条件下房子的市场价值(Market Value) ，主要的计算依据包括: 房屋的占地/房屋建筑面积/设计水准与装修材料/市场供求比例关系等等。

无论是做为买家，还是做为卖家，最后的成交价格都应该以市场价值为准，我为买家朋友精算价格並准备Bully Offer，都是以市场数据为依托，也能够说服卖家接受。

换房时怎样使用Bridge Loan

对于第一次换房的朋友们来讲，不一定熟悉Bridge Loan 这个词。例如，您卖出的房子价格是70万加币，剩余房贷是30万。新买的房子是100万。您希望在9月30日拿到新买房子的产权，在10月10日才把卖出的房子产权交给下一个买家。这样，您有10天时间从从容容地搬家。

那么，从9日30日到10月10日之间，您需要使用Bridge Loan---中文可称为”过桥贷款”。我们知道，通常，银行能批给我们的房贷大约是年收入的5倍左右，而上述换房例子中，9月30日到10月10日期间，银行给换房客人提供的资金总额远远大于年收入的5倍。这当中很大一部分是Bridge Loan。

银行给换房客人提供Bridge Loan时，通常有如下要求:

1/卖的房子和买的房子都是Firm Deal，並且有确实的交接日期;

2/由同一个律师负责这一卖和一买。银行会在9月30日先把包括新房贷包括BridgeLoan给到此律师，帮换房客人拿到新买房子的产权。同时，该律师会书面承诺(Undertaking)在10月10日帮换房客人交出已卖出房子的产权並到钱之后，第一时间还Bridge Loan 和房贷。

以上这些方法及术语，希望可以帮到您。

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