房市黑幕曝光！原来加拿大的地产经纪是这样操作的…

不知道读者是否还记得：加拿大环球邮报曾经向我们揭露过房地产市场不为人知的一面：数据的不准确或隐含着的误导。尽管这篇文章的某些数据来自前几年，但某些地产经纪的操作手法至今为止还是同样的。

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比如说，据官方统计数据显示，大温地区一栋独立式住宅挂牌出售的时间平均在38天左右。

看起来，房屋在合理的时间内出售，但这些数字没有告诉我们的是：许多房产都是在之前上过市的，然后再以更低的价格再次回到市场。有些甚至以不同的新价格多次被作为“新上市”的房屋挂牌出售。

例如，在本拿比国会山296 N. Gamma Ave.有一幢新建的房子，2016年10月13日首次上市，价格为259.9万加币。但是该房屋却前前后后被挂牌出售过7次，直到今年1月份以199.9888万加币出售。

卖房经纪人还在其网站上称，该房屋只花费了89天就以$1,999,888的价格出售，而丝毫没有提及到该房屋已经被反复挂牌上市长达一年多，而且比首次上市价格还降了60万…

图片来源：global and mail

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Mortgage Sandbox首席执行官David Stroud表示，这些“反复挂牌上市”的做法不仅误导了群众，还扭曲了该行业的多重上市服务统计数据。

此外，这种做法之所以会将买家置于不利之地，主要是因为买家们不知道房屋在市场上挂牌的时间长短，以及房屋最终被卖出去的价格调整的幅度。

另一方面，包装修饰过的数据也无法让消费者充分了解房地产市场，特别是独立式住宅市场，该市场自2016年以来就一直在经历重大的调整。

根据地产经纪Steve Saretsky表示，温哥华的独立式住宅市场有过处于近30年的最低水平的状态，“而当时这类的消息没有出现在任何新闻报道头条中，这就让人有些玩味了“。

数据开始下滑出现在2016年8月引进15%外国买家税之前，随后，在NDP省政府上台执政后，作为新民党政府旨在冷却住房所实行的一系列措施的一部分，这一税收比例上升至20%。除此以外，还有一些其他因素也导致房地产市场的放缓，例如金融机构监管办公室(OSFI)严格的“压力测试”规则。

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与此同时，人们对房地产市场所受到的影响感到困惑，很大程度上是因为房地产市场的数据其实背后是受到人为操控的。

Stroud等业内人士指，有次省议员尹大卫 David Eby就BC省的新税收措施发表的讲话中就提到，据大温房地产委员会月度统计数据显示，基于MLS，独立房屋平均出售时间为38天，“但是市场上滞留有近10个月的供应量，这就意味该房屋挂牌出售的时间可能会更长。

然而，因为这些房屋被反复挂牌上市，所以数据所呈现出来的总是好的一面。他们使得MLS就像是一个住房库存管理系统。但实际上，这更像是一个详细的分类列表服务”。

Stroud表示，买方经纪人其实本可以轻易地提醒客户该房屋的销售历史，但统计数据的问题在于他们给消费者所留下的印象是非常具有误导性的，给买方制造一种“不买就会错过”的氛围，从而影响到买方是否购买房屋的决定。多年以前，在房地产市场变得如此狂热之前，房地产经纪会通过推动降价或改变房产形象作为吸引买家的方式。

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房产经纪Ian Watt表示，国会山那栋房屋并不是个例，这是目前房产经纪在房地产市场的一种普遍做法：真实数据和对外公布的数据之间是存在差异的。

他表示自己订阅了数据提供商SnapStats的服务，房地产经纪人和业内其他人会使用这个服务进行更详细的分析。该公司数据显示一些更趋于真实的统计。

比如，在新民主党2017年执政前后的一段时间内：

• 温哥华西区独立式住宅的销售额下降了50%。

• 温哥华东侧的独立式住宅下降了30%；

• 新威斯敏斯特和西温哥华地区下降了38%；

• 北温哥华下降了36%；

• 高贵林市(Coquitlam)下降了49%；

• 高贵林港(Port Coquitlam)下降47%；

• 穆迪港(Port Moody)下降50%；

• 南素里(South Surrey)下降62%；

• 列治文则下降了47%。

此外，数据还显示，从2017年5月到2018年5月，该地区各城市的房屋销售和公寓销售都大幅下降。即使是附属于公寓的住房，如共管公寓和联排别墅，在该地区的销售额也出现了下降，大部分下滑了20%至30%。

现在已经到了2020年，回头看看，当时的地产经纪不会这么直接了当地告诉买房者。

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一位做了15年的经纪Aaron Best表示，业内长期以来的标准做法是，如果挂牌上市3个月仍未出售，就会重新上市或“更新”房屋;会拍一些新的照片，降低出售价格，重新上市，以吸引买家的关注。否则，如果房屋变旧，就需要吸引low-ball买家或直接被忽略掉。

他说，长期以来一直是标准做法，重新安置或“刷新”三个月左右没有出售的房产；你会拍摄新照片，降低价格并重新放在市场上来吸引买家。

否则，该房屋在市场的吸引力变得有些暮气，它开始用低开竞价的方法，试图吸引眼球或被忽略。但是通常会造成有一些买家认为要么是现在的客户急需用钱，要么就是房子本身出了问题的印象

所以，渐渐地，很多时候，经纪在挂牌一周后就会重新上市，现在这种做法应该已经变得越来越普遍了，甚至已经开始滥用，并达到了人们试图操纵数据的程度，不管他们有什么理由。

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大温房地产委员会主席Phil Moore表示，MLS统计数据只是一种通用指南，需要与其他数据一起考虑。

因为卖家不希望他们的房屋上市信息太旧，所以用新照片和新价格“更新”上市是一种标准的做法。在通常情况下，当房产在市场上停留三个月之后，会对价格进行重新评估，这也是目前比较常见的“潜规则”。

看来，凡事要多思考，透过现象看本质~

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