价格相当，自住首选星桥还是山北？ | 程立问答NO.11

编者注：

我们推出全新栏目“程立问答”，由主编苏阳将收费平台“知识星球”中的有代表性的内容分享给粉丝们。

不出意外的话，每逢周二和周四，会在这里和大家见面。也可以加入“知识星球”，由创始人程立“一对一”专属解答，提供更具针对性的建议。

同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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热门楼盘·程立短评

▶滨江·御江南

▷项目地址：萧山区金鸡路与萧杭路交叉口

▷开盘信息：12套排屋，主力户型191㎡、198㎡、202㎡

▷均价48119元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线金鸡路站约500米

程立短评：滨江集团开发，低段位于萧山传统市中心，2、5号线双地铁交汇，周边配套都已经很成熟了。之前摇号难度大，这一次推出了12套排屋，总价千万上下。

▶华夏四季

▷项目地址：余杭区余杭塘路与荆长大道交汇处

▷开盘信息：182套，主力户型127-169㎡

▷均价30800元/㎡，含5000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线五常站约400米

程立短评：前几天推出了9栋洋房，中签率不到20%，有1400多户登记。作为未来科技城的洋房产品，30800元/㎡的价格，确实是让人比较心动的。刚开完盘，又推出了182套洋房，相信也是需要拼一拼运气的。

▶前湾国际社区

▷项目地址：萧山区竞潮路与纬九路交叉口

▷开盘信息：96套，主力户型99㎡、1129㎡

▷均价28500元/㎡，含4000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：7号线盛东站约4.1km

程立短评：虽然之前摇号成绩不算突出，但是陆陆续续已经领出了第四张预售证，说明还是有客户的。我们之前说过，萧山科技城整体价格偏高，板块配套发展还需要一定的时间。在萧山，同价位可以买到更成熟的板块。

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精选提问·程立解答

Question 1

﹝包子 ﹞提问：小王子，刚需首套，自住，想买南部卧城的房子，120㎡左右的四室，总价300万以内，哪个盘最合适？感觉几个盘差不多，挑不出来，求推荐！谢谢！

答：南卧卧城这几个楼盘，其实我们之前陆续都介绍过了。

确实，包括绿城九龙仓·桂语朝阳、德信碧桂园·印江南、东原旭辉璞·阅在内的这几个项目，在价格和产品上相差并不多。

如果想要性价比最高，那就选择印江南，毛坯交付能够最大程度地控制总价。

如果想要品质、品牌最好，那就等桂语朝阳，绿城品牌加持，会有更好的品质预期。

如果没有车，想要出行方便，那就选择离地铁口最近的。

所以，关键还是要看你最在意什么。

▷相关链接：起价18253元/㎡，南卧最高性价比！

Question 2

﹝在路上﹞提问：小王子对大江东龙湖一带核心区有什么建议？将来大江东的发展会怎么样？商铺投资有价值吗？

答：在大江东购房，建议首先考虑核心区域，地铁口附近的楼盘。其他区域建议暂时三思。

整体来看，大江东未来的发展前景还是好的，有和下沙合并申报新区的预期，也有地铁的规划。不过整体发展估计还需要较长的一段时间。

至于商铺，这方面的投资需要很专业的人士指导采购。换句话说，好的商铺轮不到你买，你能买到的大部分都是坑。

一般情况下，在所有房产品的投资当中，住宅是最简单的，而商铺是最难的。哪怕是同一条街上，不同位置、面积的商铺，最终的收益都可能相差很多。

Question 3

﹝杭州碱泵张海亮 ﹞提问：小王子，三墩北的龙湖水晶郦城的二手房，需要交营业税，可以入手吗？

答：你看中的二手房价格是多少？加税以后单价又是多少？如果知道具体的价格，我们能够给出更加中肯的建议。

查了一下，最近几个月，龙湖水晶郦城的二手房成交价，大约32000元/㎡，这还是不含税费的价格。

为什么不考虑参加三墩北新房的摇号呢？

比如，前段时间刚刚交付的西湖国际城，还有2栋高层待售，户型89㎡和115㎡，前期毛坯均价大约24000元/㎡。

如果不着急入住，绿都云和湖还有2栋高层，2栋洋房，价格也都比水晶郦城的二手房挂牌价格要低很多。

Question 4

﹝鬼鬼﹞提问：看了下沙的都会钱塘洋房，下周二签合同，犹豫不决中。第一感觉买贵了，贷款利率仍然上浮10%，月供压力好大，好犹豫！小王子给点意见？

答：都会钱塘之前洋房价格大约27500元/㎡，主力户型89㎡和125㎡。其实，这个产品还是挺适合改善型客户自住的。相比周边的二手房，虽然价格没有明显的倒挂，不过居住舒适度更高。

其实，衡量预算，计算月供，应该是你在摇号报名前就应该考虑的问题。最近，首套房贷利率基本都还是上浮10%左右。所以，这是买房时机的问题，而不是买哪个楼盘的问题。

下周要签合同了，你的定金已经交了吗？如果已经交了，想放弃，恐怕也不是很容易了。

▷相关链接：主城区里被学校包围着的楼盘是怎样一种体验？

Question 5

﹝就爱如果 ﹞提问：小王子，金辉蓝光·星奕云著和上坤山语四季，自住建议选哪个？

答：这两个楼盘虽然离得不远，但是所在的区位和面对的客户群体其实是完全不同的。

星奕云著所在的星桥，现在主要接受丁桥外溢的客户，距离地铁更近，交通方便，周边又有综合体。而山语四季所在的临平山北，则是临平副城中的一部分，环境相对更好。

因此，假如抛开品质、户型、品牌上的差异不谈，那么建议在主城区工作、生活的，选星奕云著。如果是临平本地人，或者主要生活、工作在临平，那就选山语四季。

▷相关链接：50万首付，在杭州能拥有一套地铁口带综合体的房子是真的吗？

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楼市信息速递

1月11日，融信远洋·厘望NEO1独立品格馆举行了启幕典礼。这一次，独立品格馆的开放，配合着官方的解读，进行了项目独家信息的披露。从跨世界而来的设计灵感，到匠心独运的建筑立意，从概念园林到品格精装，从L型合院到金属质高层……层出不穷的亮点，还有标新立异的“品格同盟”，都备受瞩目。

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