单价2万小户型，你还能买这些房子 | 程立问答NO.15

编者注：

我们推出全新栏目“程立问答”，由主编苏阳将收费平台“知识星球”中的有代表性的内容分享给粉丝们。

不出意外的话，每逢周二和周四，会在这里和大家见面。也可以加入“知识星球”，由创始人程立“一对一”专属解答，提供更具针对性的建议。

同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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热门楼盘·程立短评

▶万科·缦云坊

▷项目地址：余杭区东西大道万科新街坊商业街·矿坑公园处

▷开盘信息：预计加推精装小高层

▷价格待定，前期售价约20000元/㎡，含3000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线良渚站约3.5km

程立短评：良渚文化村南区，离地铁站稍微远了一些，但是价格摆在那里，仍然具有很大的吸引力。之前摇号中签率在10%左右，或许会是2019年第一个摇号红盘。

▶绿城建发·沁园

▷项目地址：拱墅区丰潭路与申花路交叉口

▷开盘信息：预计加推8号楼高层，主力户型100㎡、135㎡

▷价格待定，前期售价约49800元/㎡，含6000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2、5号线三坝站约850m

程立短评：申花地王附加绿城品牌，沁园即将推出项目里唯一的一批100㎡。单价可能会比之前的大户型略微高一些，总体来看，算是申花新房目前的最小户型了。

▶越秀·西海岸

▷项目地址：临安区青山湖科技城唐塍街与星港路交叉口

▷开盘信息：44套，主力户型97㎡、125㎡

▷均价17340元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：杭临城际铁路科技城站约800m

程立短评：青山湖科技城的轨道交通盘，不限购。之前越秀在临安的口碑还算不错，自住和城西投资可以考虑。

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精选提问·程立解答

Question 1

﹝匿名用户﹞提问：550万预算，在城西和城北有什么好的楼盘推荐吗？开始想买沁园，昨天去看了预估价格会在5万3、4，我们就只能买100㎡的了，但是位置和周边确实好。后来去看了杭州大家，有几套126㎡的，均价4万8，600万能买下来，感觉位置也不错，产品更喜欢，就是周边老旧，毕竟老城区。你怎么看这两个盘？然后还有其他类似推荐的吗？我们刚需买合适吗？

答：从楼盘品质来说，杭州·大家应该不会有问题。周边城市界面确实差了一些，短期内也没有大改大建的可能。

相比之下，沁园的位置一是是更好的。其实按照之前沁园的价格，600万预算可能个别低楼层的大户型也能买到。等到具体一房一价出来了，还是可以去试试的。

之后那一块还有古翠隐秀、融信远洋厘望Neo1之类的项目可以选。

虽然是你是“刚需”，但是预算充裕。高端项目不用太着急，还是有的挑的。

▷相关链接：“杭州·大家”工地探秘日记（一）| 2018年12月15日

Question 2

﹝三爷﹞提问：小王子，您好！首付预算150-200万，三成首付，奥体或者艮北新城附近有合适的楼盘推荐吗？面积100㎡左右，交付时间早点更好。

答：按照你的首付推算你的总预算大概在500-650万元左右。这个预算在奥体或者艮北新城一带，其实有非常多的选择。

艮北新城的招商越秀·公园1872和越秀招商·天悦江湾，高层价格大约40000元/㎡出头，140㎡上下的户型符合你的预算，离地铁也近，自住还是比较舒适的。公园1872估计一起交付在今年年底左右，天悦江湾的话是在2020年三季度。

另外城东新城的璟宸府、都会风华、森林海尚等项目，也符合你的预算。

奥体板块的话，可以考虑保利澄品101，现在对外的最小户型127㎡，价格还不确定，但是估计总价和你的预算差不多，不过交付时间可能会相对稍晚一些。

Question 3

﹝小布丁﹞提问：180万预算，想买90㎡三房，能买哪些新房呀？

答：180万搞定90㎡，我们可以从板块来筛选，再锁定买得到的楼盘。

主城区，可以考虑的楼盘不多。三墩北的中国铁建西湖国际城还有最后两栋高层，有89㎡，前期均价23000元/㎡左右。

大江东，可以重点关注龙湖·江与城和滨江新希望新城·未来海岸，之前的价格在17500元/㎡上下。虽然现在看起来大江东有些远，但是未来双地铁通了以后，一些地铁盘出行还是比较方便的。

萧山区的话，可以关注瓜沥、新街、空港新城、义桥等。比如德信碧桂园·印江南、中天卓越·风荷锦庭、德信浙旅·天空之翼、中南·君奥时代，都和你的预算差不多。

余杭区崇贤、东湖板块、闲林、星桥、翁梅、良渚，那可以选择的楼盘也还是有的。

总的来看，200万以内之内还是有一定的选择空间的。当然，想要买一个尽善尽美的房子，可能就不太容易了。

▷相关链接：最新楼盘分档汇总之200万级 | 2019年初杭州买房手册（一）

Question 4

﹝Mick﹞提问：我想请教一下泰禾野风·大城小院和九龙仓·君廷哪个更好一些？目前大城小院110㎡加上车位和改造费，和君廷的158㎡价格差不多。一个是合院，一个是排屋。

答：这两个项目所在的板块差的有些远。

泰禾野风·大城小院是富阳银湖板块的，距离杭富城际铁路受降站直线距离大约1.4km。项目由泰禾开发，是比较新的合院产品。

九龙仓·君廷是余杭区超山的，环境也还不错。虽然缺少轨道交通，但是交通也还算方便，到主城区的心理距离不算特别远。排屋产品规划的比较早了，可能不是时下最新的排屋，但是胜在过去拓展面积多一些。

两个楼盘各有所长，建议根据你的喜好来选择，重点关注最在乎的点。

Question 5

﹝雅痞陶﹞提问：你好，老师！本人社保今年8月份满2年。目前工作在富阳，但那边经济、城市发展不佳。考虑到往后地铁贯通，交通相对方便，想在富阳以外置房，首付70w。考虑自住兼投资，首先考虑新房，二手不排斥，再者市区老破小可否考虑在内？请问老师我可以怎么选择？

答：按照70万三成首付计算，你的总预算大概在230万左右。

我们以6号线为主要考虑的话，沿线的之江、滨江、奥体、三堡、城东新城等等板块，新房房价都是超出你的预算的。

6号线沿线能选择的次新房余地也不是很大，当然老破小选择还是比较多的。但是，论起未来的发展和居住的舒适度，老破小肯定是不如新房的。

建议你可以考虑萧山南部卧城、临浦、义桥一带的新房。虽然轨道交通不是那么方便，但是开车走绕城或者之江大桥的话，到富阳开车也能在一个小时以内。

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