多板块限价松动，2019杭州还能涨吗？ | 程立问答NO.16

编者注：

我们推出全新栏目“程立问答”，由主编苏阳将收费平台“知识星球”中的有代表性的内容分享给粉丝们。

不出意外的话，每逢周二和周四，会在这里和大家见面。也可以加入“知识星球”，由创始人程立“一对一”专属解答，提供更具针对性的建议。

同时，我们还会推荐一些“值得购买”的新房楼盘，并附上简短点评。希望我们的文字，能在这纷繁复杂的楼市之中给大家带来一些温暖。

▷本期主编 | 苏阳

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热门楼盘·程立短评

▶绿城建发·沁园

▷项目地址：拱墅区丰潭路与申花路交叉口

▷开盘信息：125套，主力户型100㎡、135㎡

▷均价54000元/㎡，含6000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2、5号线三坝站约850m

程立短评：上期问答提到了可能会涨价，新价格正式落地，相比上一期调整了4500元/㎡。唯一的一批100㎡小户型，总价相比之前要更加友好，预算相对不那么充裕的改善型客户可以关注。

▶中旅·名门府

▷项目地址：萧山区建设一路与宁税路交叉口

▷开盘信息：144套，主力户型139㎡、169㎡

▷均价33500元/㎡，含4000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：2号线建设一路站约1.2km

程立短评：一期最后三幢高层，全部都是大户型，单价相比上一次开盘微涨了1000元/㎡。跟同在市北的其他楼盘相比，略微有一些价格优势。

▶九龙仓·雍景山

▷项目地址：富阳区闲祝公路与向阳路交叉口

▷开盘信息：叠排32套，主力户型116㎡、125㎡

▷均价19200元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：杭富城际铁路科创园站约2.7km

程立短评：银湖板块的排屋项目，这一次推出的是改善类的叠排。距离城际铁路站点稍远，如果是有车一族，到之江或者滨江上班还算方便。

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精选提问·程立解答

Question 1

﹝如果你不即逝﹞提问：余杭区的仁良花苑值得买吗？回迁房，2年后拿房产证，单价一万六，附近有地铁。

答：不建议购买回迁房。从自住的角度看，房子品质、物业远不如商品房。从投资角度来看，回迁房升值也慢。

而且你要两年后才能拿到房产证，又增加了一些不确定性的风险。

仁良花苑所在的仁和板块，虽然前几年新房一直处于断供的阶段。但去年已经推了2宗宅地，后续也仍然有新的地块。

可以关注华元·北城芳满庭，项目在仁良花苑的东面，距离城际铁路仁和站大约900m左右。另外还有阳光城广宇·上塘九里，就在耀达金鼎华庭的西面，距离城际铁路仁和南站直线距离大约1.2km。

这两个项目的拿地价格是9895元/㎡，你可以持续关注它们的最终开盘价格，说不定会有一些小惊喜。

Question 2

﹝匿名用户﹞提问：请问一下杭州的小高层产品，层高10层，前面有河但是没有高物。买有地下室的1楼，会不会很潮？采光会不会很差？价格大约中中间楼层的85%，值得入手吗？

答：如果是有地下室的小高层1楼，绝大部分情况下是没有架空层的。在杭州这样的城市，1层的房源潮湿是肯定的。

根据你的描述来看，前面有河但是没有高楼，采光应该不会受很大的影响。

未来在二手房市场上确实可能比中间楼层难出售一些。但是碰上有老人的，可能会需要这类型的房子，毕竟进出会比较方便。

总体来看，85%的价格还是合理的。

Question 3

﹝王瞩鹏﹞提问：拼接户型的房子，是学区房，有两个房产证能否过户一套，分别占用一个学区的资格？

答：前两天，我们刚刚解释过“一房多证”的问题。拼接户型的房子拥有两本以上的不动产登记证或者房产证，相当于拥有两个以上的学区资格。

从理论上来说，过户一套，分别占用一个学区的资格是可行的。

问题是，拼接户型，如果要实际居住，那你要分成两套来居住就很难了。

除非下家只是为了购买学籍位，拼接户型仍然由你来居住。但我想恐怕大部分下家是难接受这一点的吧。

▷相关链接：“多房一证”与“一房多证”？买这种房子，你得留个心眼

Question 4

﹝木星﹞提问：一直在关注三塘东新园板块的二手房。同时也心水万家星城的房子，但是相对于三塘和东新园，它最近的降幅不大。想在2019年入手，会不会成为接盘侠，是否还有降价的空间？

答：在降价的时候，万家星城这一类的房子，一定是比老破小更加保值的。相对来说，三塘和东新园这类“老破小”，二手房价格下调会更快一些。

万家星城的二手房，从去年10月开始，签约均价确实有下滑的趋势。11月、12月的签约均价都低于40000元/㎡。但是从今年1月开始，签约均价又有回调的趋势。

整体来看，二手房市场还可以等一等。当能够看到肉眼可见的实惠时，就可以出手了。

Question 5

﹝དཀྲུག་ཅེན་ཕྲིན་﹞提问：号主好，我还有五年退休，想买房退休以后住。退休后会经常回上海，所以想选择临平或者临平北，靠近地铁出行，适合养老。想110㎡大三房。有什么建议的楼盘？谢谢！

答：考虑到回上海开车或者高铁出行，选在临平大体上是没有问题的。

具体楼盘方面，建议选择距离地铁站越近的越好。除了1号线，等到你退休以后，9号线到昌达路的一段应该也可以开通了。

比如，1号线翁梅站上盖的绿地·艺尚府，前期价格22000元/㎡，毛坯交付，有120㎡左右的四房户型。金辉·江山云著，距离翁梅站大约1km左右，均价25500元/㎡，有101㎡左右的三房户型。

又比如9号线北沙路站周边的上坤·山语四季，大约1.2km，均价19000元/㎡，有109㎡、113㎡的高层。

其他还有房源的楼盘，大都距离地铁站比较远一些。也可以地铁站周边刚刚售完不久的楼盘，应该很快会进入二手房市场。

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