【港人內地遺產繼承實戰】程序篇（五）：過五關斬六將之內地稅務部門及不動產登記中心

作者：黃敏珊 黃善端

回顧本系列開篇文章提到（見本系列《港人繼承內地不動產知多少》），港人繼承內地不動產的手續，在取得繼承權公證書後，大家將需要前往不動產所在地的稅務部門及不動產登記中心辦理相關的手續。這兩個部門看似沒什麼難度，不就是繳稅或者申請免稅，以及申請過戶手續嘛！如果你有這個想法，就得好好看看本文了！

稅務部門

按照內地有關的規定，法定繼承（無遺囑繼承）或遺囑繼承可向不動產所在地的稅務部門申請免稅，在取得免稅證明後，就可以繼續辦理後續的手續；反之，則需要繳清所有稅費後，方能繼續辦理後續的手續。取得免稅證明意味著可以為繼承人省下一筆大大的費用，因此，申請免稅證明變得尤為重要。

大家可能會問，這個免稅與否不是法律明確規定的嗎？難道還有“其他情況”？對！法律是明確規定了什麼情況下可以申請免稅，但是，前提條件是你要按照要求提供到相關的證明文件！簡單舉個例子，死者配偶通過法定繼承（無遺囑繼承）或遺囑繼承的方式繼承內地的不動產，都是法定免稅的情形之一；但是，死者配偶得提供證明文件（如結婚證書等）證明其與死者之間的夫妻關係，否則，死者的“配偶”就無法申請免稅。

因此，不要以為取得繼承權公證書後，就理所當然可以申請免稅。稅務部門要求繼承人提交的申請文件中，不單單是一份繼承權公證書呢！而且，稅務部門在審查繼承人提交的申請文件時，還會認真仔細地審查所有親屬關係的證明文件，以確認繼承人是否屬於可以申請免稅之列！

不動產登記中心

不動產登記中心，以前大家俗稱的房管局及/或國土局，現在都更名為不動產登記中心。

以前經常聽到我們的客戶這樣說，我們帶著文件去房管局申請繼承過戶，結果他們都不受理，讓我們先去辦理公證！如果有聽過我們講座的，或是有看過我們系列文章的，都不難發現，房管局確實不會“直接”處理不動產的繼承過戶申請。繼承人需準備好相關的文件，至少包括繼承權公證書以及免稅證明/納稅證明，申請才會被受理。

有些地方的不動產登記中心，會提供所謂的“一條龍服務”。例如廣州市的不動產登記中心，到了辦事大廳後，你會發現那裡有廣州南方公證處的辦事窗口，有地方稅務局的辦事窗口等等，其實這都是地區性的便民措施，讓大家可以在同一個地方完成繼承的各項手續。

但是，也不是每個地方都會有這樣的措施，例如深圳市，目前公證、稅務以及不動產登記手續還是分開在不同的地方辦理不同的手續。

同樣的，不動產登記中心跟稅務部門一樣，不能理所當然認為在取得繼承權公證書，免稅證明/納稅證明後，過戶手續就一定順利無阻。不動產登記中心也會有一系列的文件要求，繼承人得按照他們的要求備齊文件，否則申請隨時被拒！簡單舉個例子，物業的所在的地方行政轄區發生過變化，門牌號也重新進行了編排，不動產登記中心在受理前，就需要繼承人前往物業所在轄區的派出所（公安部門）取得門牌更正證明；在取得這份證明後，過戶登記才可以繼續進行。

因此，在辦理內地不動產的繼承手續時，千萬不能輕視稅務部門以及不動產登記中心，他們對申請人提交的各份文件均有“自己的一套要求”，滿足不了隨時手續被喊停！

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