【港人內地置業及訴訟（三）】完稅證明對於港人物業出售尤為重要！

作者：黃敏珊 黃善端

本系列的開篇提到（見本系列《需要律師參與嗎？》，聘請專業的律師協助處理物業買賣交易及審查全部文件尤為重要。本篇我們跟大家分享另外一個最近正在處理的案例，以提醒港人出售內地物業時，千萬別給誤導了！

前段時間，我們的一位客戶，在跟買方簽訂了交易文件後的第二天聯繫到我們，告知其物業已經找到合適的買方，交易文件已經簽署，定金亦已經收到，希望我們協助處理後續的交易手續。我們在電話中先向這位客戶了解了當前的一些安排：

1. 交易雙方已經確定了交易價格，並對定金、交樓押金、首期款及尾款的金額作出了約定；

2. 交易雙方亦已就交易流程的各個時間點作出了約定；

3. 交易雙方並未在交易文件中對特別事項（特別事項是指交易文件中沒有格式條款作出約定的其他安排，一般會在最後一條“其他約定”中作出約定）作出任何約定。

看似正常的交易安排，對於港人來說，可能會有一些意想不到的潛在問題呢！例如對於賣方是港人的情況，在交易過程中必需就後續的售房款購匯及款項匯出手續作出有針對性的安排。為什麼這麼說？根據內地的慣常交易安排，物業出售所涉及的稅項一般都會由買方承擔，買方在繳納稅項後，是否開具完稅證明，更多可能取決於買方，而開具了的完稅證明，同樣也會由買方保管；就算物業出售所涉及的稅項由交易雙方各自承擔，賣方亦未必意識到需要開具完稅證明。

在這個個案中，交易雙方約定的是由買方承擔本次交易的全部稅項。我們看到這個安排後，第一反應就是，因後續作為港人賣方的客戶可能需要將售房款匯至香港，這樣的話整個交易流程都需要作出配合安排，包括登記價的考慮、稅項繳納的安排等等。而客戶在跟買方簽訂交易文件的時候，並未考慮到有關的安排，結果，在雙方已經簽訂的交易文件中，並沒有對此安排作任何約定！

就此，我们先跟客户确定了如下的事项：

1. 物業出售的登記價和實收價是否一致；

2. 有無可能跟買方溝通借用完稅證明。

幸運的是，交易雙方當時口頭約定的交易安排就是登記價與實收價一致！而完稅證明的開具和借用安排，當時並沒有進行溝通，客戶也搞不清楚狀況，房地產中介也沒有提到有此安排！在我們介入後，我們跟買方溝通了開具和借用完稅證明的事宜，從一開始買方的不同意不理解到後續“附條件（需要客戶提前交樓以交換借用完稅證明）”的願意配合，足足花了幾週的溝通時間。

在這個個案中，假若買方不同意借出完稅證明，客戶將可能無法辦理售房款的購匯及款項匯出手續，或者說，要辦理購匯及款項匯出手續，可能要花費幾十倍的時間和精力。但是，假若在一開始協商交易安排的時候，就溝通好有關的完稅證明借用安排，並明確約定在交易文件中，客戶就無需花費額外的時間去處理這項本來很簡單的事情，買方亦需要按照合同的約定，開具完稅證明並借給賣方。

更讓我們吃驚的是，當我們提出這項要求的時候，房地產中介竟然告知，他們的物業交易從來不開具完稅證明，也沒有賣方要求過借用完稅證明，甚至表示這份文件有無都一樣，亦未曾聽講過一定需要開具完稅證明。也正因為如此，買方一直不願意配合我們去處理開具完稅證明的工作，導致我們跟買方的溝通增加了一層障礙。

另外，不得不提的一點是，在目前CRS政策下，作為港人賣方，在出售物業後，內地銀行帳戶突然多了一筆幾百萬甚至幾千萬的款項，假若沒有完稅證明，或是沒有在外匯管理局先辦妥購匯及款項匯出的備案，後續可能會帶來其他的一些風險。

所以，不要以為房地產中介可以為你解決一切問題（特別是法律問題），更不要以為物業出售收到售房款就可以，更不要以為完稅證明可有可無！作為一個明智的港人，在處理內地物業出售的時候，為了確保各方面的權益受保障，都應該聘請專業的律師提供法律意見！

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