降价105万、60万、55万……南京这里开启魔幻剧情

教育利好，向来是房价上涨的重要因素。

而这里，学区落定，一批业主却降价不停。

上个月，南部新城南外小学正式落定，五小分校 秦淮第二实验小学正式更名为南京外国语学校明远小学。

同时，一批小区升级为南外学区房，包括保利堂悦、复地宴南都、汇景家园等小区。

学区一定，就有不少媒体报道，一批业主正酝酿涨价。快一个月过去，笔者发现，业主一直在降价。就连中介也说，房价压根没涨，但热度倒是提升了。

1、保利堂悦

今年以来，保利堂悦的成交均价在4.9-5.1万/㎡左右。

这套房目前均价约4.7万/㎡，已经远低于小区均价。翻开时间轴发现，该房源去年上架房源，挂牌价440万，建面约84.26㎡，单价约5.2万/㎡，其实是正常的挂牌价。

业主前后经过15次降价，依然无人接盘。比较有意思的是，就在学区确定之后，业主连降3次。不过欣慰的是，近一周已有16次带看。

另一套建面约88.33㎡的3室2厅，去年挂牌价485万，先后降价再涨价，共降了60万。学区落定之后，业主降了3次，共15万。

目前均价约4.8万/㎡，相比同类型房源5万/㎡的成交价，这套房的价格相对较低。

小区的降价房源不在少数，虽然低楼层的成交价确实会低点，但是历史房源中，90㎡的低楼层还能卖到5万/㎡。

而这套房源，从今年2月挂牌到5月，挂牌价共降了45万。就在今天，业主又降了10万，目前单价约4.5万/㎡，还是无人接盘，但带看量不少。

这套同样是低楼层房源，目前单价约4.8万/㎡，业主前后降价6次，共105万，如今降得比市场价还低了。

2、复地宴南都

在某二手房网站上，复地宴南都一期今年暂无成交，二期的成交均价在5.3-5.6万/㎡左右。

据了解，二期最近成交了2套97㎡户型，一套25楼总价516万，一套8楼的总价498万，均价在5.1-5.3万/㎡左右。

比起保利堂悦，复地宴南都的价格更稳健，但不乏有业主降价。

这套房去年挂牌价518万，单价约5.3万/㎡，前后降价30万，目前单价约5万/㎡，已经低于小区均价。

另外还有一套毛坯房，是一期的，目前均价约4.8万/㎡。

在一期历史成交房源中，同类型房源能卖到5.1万/㎡，如今降到4.8万/㎡都无人接盘。

这套毛坯房共降价4次，在学区确定之后，竟猛降了25万。

汇景家园作为安置房，即使有学区加持，也难逃降价出售的命运。小区均价约3.1万/㎡，但降到2.3万/㎡左右的挂牌房源却有不少。

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归根结底，业主降价的原因，就是需求不足。

目前，南京新房供应量约7.7万套，已经达到了前所未有的高度。

新房市场的冷暖，从中签率就能看出来。

5月份，只有招商局中心·臻境1盘需要摇号；本月截至目前，仅有嘉璟峰、金鼎湾和禧、颐和云台源筑、仁恒城市星光、瑜憬尚府需要摇号。

可以说，现在市场需要摇号的盘，已经非常少了。

二手房市场方面，上周（6.13-6.19），南京全市二手房成交1951套（含高淳、溧水），环比小幅增涨1.9%；从成交走势来看，二手房市场稳步回温，交易量环比连续上涨，近2周成交量都突破1900套，创年内周交易量新高。

2021-2022年南京二手住宅周成交量及环比情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

据我爱我家南京研究院统计，上周南京二手房新增挂牌房源2229套，环比小幅减少5.4%；周新增挂牌均价34474元/㎡，环比也下滑了4.9%。

从市场供给端来看，5月限售时间放宽后，二手房新增挂牌量价经历了2-3周迅速上涨的阶段，近3周来二手房周均挂牌量逐步趋稳，挂牌均价也出现了回落。

2021-2022年南京二手住宅周新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套，元/㎡

简单来说，就是市场有回暖，但远远不够。

供应量增多，需要更多的接盘侠，但是购买力不足，价格只能下调。

其次，南部新城新房供应量不少，价格基本都在5万+/㎡，新房与二手房价格相差不大，新房更有优势。

最重要的是，复地宴南都和保利堂悦在南部新城的新房面前，缺少了不可替代性。

最后，学校还没有足够有说服力的成绩。

总结来说，新房和二手房都急缺购买力。

所以才会有一波又一波的政策放开。

种种政策都是为了让更多人涌入市场，激活市场，才不会有因没人买房而一直降价的情况出现。

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