城市更新：北京首钢园·六工汇，从“老厂房”到商业综合体“新地标”

城市设计联盟 2023-06-02

△ 购物中心东入口广场 ©根本堂建筑摄影

场地概况

“六工汇”是环绕国家体育总局冬季训练中心的重要城市织补建筑群落，项目北望秀池，南观群明湖，西眺石景山，是两湖区域的核心建筑群。“六工汇”总建筑面积（含地下）为22.3万平方米，包括23个建筑单体，是一个拥有国际甲级办公楼、全新零售餐饮体验和充满艺术、文化多功能区域的综合体项目。

△ 六工汇位置示意 ©筑境设计

“六工汇”的名字源于《礼记》，“六工”指的是六个主要工种，寓意着匠人精神，也寓意来自不同城市、不同行业和背景的人；同时“六”也暗指项目的六个地块；“汇”则是汇聚、聚集，寓意创意的火花在这里聚集、碰撞。首钢在生产时期是将矿石、煤炭等材料汇聚在一起，经过冶炼成为钢铁，而转型之后的首钢则是将不同行业的人和思想汇聚在一起，把场地的能量重新点燃。

通过链接两湖区域周边重要自然及工业地标，原本松散的工业布局逐渐转换为具有连贯性的双U字形布局，进一步界定了与之呼应的关联城市空间结构。两组群体环抱“带状绿脊”，建构了极具东方性的“阴阳相生”的咬合关系，令整个区域拥有较强的整体性和城市感。

△ 六工汇与冬训中心双U字形布局 ©筑境设计

△ 六工汇鸟瞰效果图 ©筑境设计

空间结构以“两廊四轴”展开。“两廊”开放空间轴连接两湖形成公共空间生态通廊，串联多个广场区域。中央代征绿地结合制粉车间儿童运动公园、冷却塔浓缩池运动休闲公园和五一剧场东演艺休闲公园三个主要公园，共同建构了区域空间内南北藤蔓式脊状生态廊道和带型广场群，链接群名湖和秀池，充分发挥了区域空间的景观优势。“四轴”指代视线轴、开放空间轴、滨水轴与商业轴，为城市空间提供清晰的节点对位关系。

△ 六工汇初期整体城市设计草图 ©薄宏涛

△ 两廊四轴的空间结构 ©易兰设计、筑境设计

空间拓扑：留存历史肌理

购物中心坐落于滨水轴与商业轴交点位置，是“六工汇”的要冲地块，其总建筑面积约为6.2万平方米。设计在对场地保留建筑进行改造、保护的基础上，织补新建建筑并辅以多层次景观设计，依托工业遗存和冬奥运动主题，致力打造汇聚低密度的现代创意办公空间、复合式商业、多功能活动中心和绿色公共空间的新型城市综合体。

△ 硬朗的水平挑檐 ©根本堂建筑摄影

△ 街角透视 ©根本堂建筑摄影

场地内的主要建筑有第二泵站、7000风机房（后统称为“风机房”）、九总降与十一总降，其中第二泵站的历史最为悠久，始建设于民国北平日据时期（约1939年），由当时侵华日军驻石景山炼厂队伍始建，并于1992年由首钢重新改造，是四高炉的附属设施，一直运行至2008年四高炉停炉；其次是为四高炉提供冷风的风机房，自1977年建成后历经两次自东往西的大修扩建，能清晰看到建筑被分为明显的三段；九总降则是建设于1978年，是原首钢电网唯一电源点，一直坚持运行至2019年；十一总降单体简单，年代最新，经综合评判后保留价值较低。

△ 改造前场地卫星图图源网络

风机房、第二泵站组团与九总降组团两个东西院落组成整个场地的原始肌理，中央则是贯彻地块南北的主要通道。此次设计将原始肌理基本保留，并在中央植入新的院落串接东西两院，形成由东到西、旧新交融的层进式院落空间，构建商业东西向的主要动线。设计同时也保留了原来中央厂区风机房与九总降间的南北路径，衔接新商业中心与北侧办公区，原十一总降位置的轮廓则成为新商业中心的北入口。

△ 拆除余：老建筑的保留部分 ©筑境设计

△ 织补新：新旧建筑的和谐共生 ©筑境设计

至此，整个总图关系基本形成。东区围绕第二泵站及风机房院落打造商业中心东侧主入口与东区核心中庭；中部新建庭院塑造商业中心的活力核心，同时开放北入口串接北侧地块；西侧则保留部分九总降建筑，结合原院落图底关系，改造成新商业中心独特的运动主题庭院。

△ 沿凉水池东路的整体立面 ©根本堂建筑摄影

△ 西入口广场 ©根本堂建筑摄影

△ 北入口广场 ©根本堂建筑摄影

△ 西侧主入口 ©根本堂建筑摄影

保留修复：老建筑新功能

项目核心保护再利用的建筑是第二泵站和风机房。第二泵站由北侧主空间及南侧辅房组成，其主空间的核心是室内极具冲击力的木桁架序列，而东面作为整个商业中心的主要入口，设计也是将第二泵站东侧墙体取消，让木桁架暴露出。极具纵深感、引导性的桁架序列，也成为主入口最具昭示性的标志。而南侧的辅房的东立面则以大面玻璃的方式呈现，内部的小桁架也隐约可见，与主桁架相互呼应。

△ 改造前原有的第二泵站和7000风机房 ©Jerry Yin

△ 改造后购物中心东入口广场 ©根本堂建筑摄影

第二泵站保留的最大难点也是在木屋架，由于年代久远，原石棉瓦屋面已多处渗漏，无法使用，结构也已出现明显外倾，鉴定情况极为不利。但由于木结构构件关系非常复杂，落架大修难度极大，最终在比选多个加固方案后还是选择了增大梁柱混凝土截面的加固方式，虽然改变了下部承托框架几何尺寸，但达成了尽可能减少对木屋架的破坏，留存最具特色木构主体的目的。

保护核心的木屋架部分，通过仔细测量每一根木构建的尺寸，复核结构受力与截面防火性能之后，见缝插针地植入加固加强构件，使原本木结构的效果得以完整保留（也得益于修编后木构防火规范对于木构防火口径的认定）。而第二泵站外墙则采用修新如旧的手法，结合新业态的功能需求，在红砖墙体上局部点缀玻璃及深色铝型材，让新旧融为一体。

△ 更新后的第二泵站木屋架 ©根本堂建筑摄影

风机房占地约2500平方米，高度约24米，黄色的天车、两侧的强壮的天车梁、大小的圆形风洞、纵向长窗和纤细的风帽以及粗壮的消声器，无不带有强烈的功能性特征。改造保留了建于上世纪70年代最东侧的建筑部分，完整保留了建筑外墙与主体结构，使其在晾水池东路界面上与第二泵站共同形成完整的坡屋面序列。内部则保留原排架结构空间及天车等装置构件，成为新商业的特色中庭。

△ 更新后的7000风机房东立面 ©根本堂建筑摄影

修旧如旧：历史细节重生

外立面细节与构筑物的保留与重建，也同样为新商业中心充实了历史的细节。风机房的外窗采用原样复建的方式，由于原建筑外立面钢窗已无法使用且无法满足新建筑的节能要求。设计最终采用双层窗构造，外窗为结合钢窗原型修复的装饰性窗，而内窗则采用大块保温玻璃，最大限度保留原厂房外窗的视觉效果。

原风机房外墙为砖砌涂料，历史中墙体的色彩会随着使用时间渐渐变化，经过一段时间的使用后又往往会被整体再重新粉刷，整个过程好像一次次轮回新生，颜色也随着时间的推移往复呈现由深变浅的时光退晕。此次改造设计期望尽量保留这种状态，在尽量保留原墙体的同时，让新的墙体和旧的墙体一同被刷上颜色，让它们一起走入墙体色彩的下一个轮回。

△ 更新后的7000风机房东立面 ©根本堂建筑摄影

北立面的两个巨大混凝土筒也是复建了原风机房的消声器，成为新商业的电梯井。其他诸如风机房外立面的风帽、钢铁大门和混凝土门套等的原位保留，也使其带着自己的历史故事，成为了新商场的一部分。

△ 复建的原7000风机房的消声器 ©根本堂建筑摄影

三重院落：业态赋新注能

“六工汇”整体定位为“以Z世代、家庭消费、首钢园产业客户为核心客群的新业态城市更新综合体”，购物中心的定位为“FAMILY MALL”，主要业态既包含园区基本配套需求，又具备家庭亲子主题运动娱乐休闲功能。项目所承载的历史和更新与购物中心所带来的消费理念，正如化学效应般融合塑造着独一无二的商业休闲体验。

整个购物中心由东至西可以简化勾勒为三个院子，依次串起了商业的整条动线。风机房与第二泵站组团院、新建的商业核心中庭院以及九总降的拓扑院，分别代表了历史、当下与未来。

△ 递进的“三个院落” ©筑境设计

历史院：站在晾水池东路街角，最引人注目的莫过于由第二泵站木桁架构成的主入口。第二泵站本身却不仅仅只是入口，其退去工业的功能后完整保留的室内空间将作为精品餐饮区以带给人全新的体验。南侧面向群明湖侧的辅房，设计将外墙做局部通透与开放处理，为未来餐饮带来更多面向湖景的视野与享受外摆的可能。

△ 历史院：第二泵站保留的木构架 ©根本堂建筑摄影

△ 第二泵站木构架局部 ©根本堂建筑摄影

经过第二泵站与风机房间新建的过渡空间，风机房高大而颇具历史感的中庭空间整个进入视野，厂房特有的排架结构、钢屋架、天车等元素，以及近24米的室内高度，让人一下能体验到整个风机房的历史与大尺度下的震撼，而厂房中嵌套的玻璃盒子，未来将作为京西首家蔚来旗舰店。风机房之中，科技与历史的碰撞，相信将会产生有趣的反应。

△ 风机房原排架结构空间及天车等装置构件 ©Jerry Yin

△ 历史院：更新后的7000风机房室内 ©黄建志

当下院：自风机房中庭往西，经过一个4米净高的过渡空间，便到达新商业的核心中庭。两个高耸且各具特色的中庭之间经过一个低矮的空间衔接，带给人一种时空穿越的错觉。新商业核心中庭从设计初便期望强化商业的社交与体验属性。商场应该不单单是满足商品销售的场所，更应该成为生活理念的输出平台和生活体验的试验场。

相较传统商场的集约布置，围绕核心中庭的设计提供更多的公共空间与展示平台。衔接各层的大台阶与散落各层的错落平台与商业盒子，都将为互动、展示、交流等活动提供可能。未来整个购物中心也将围绕核心中庭布置以体验类、亲子类、运动类等为主的丰富业态，期待其能成为商业与消费者对话的新媒介，孕育生活新理念和输出生活新体验的新空间。

△ 当下院：购物中心错落有致的平台和商业盒子 ©黄建志

横纵交错的中庭天窗也成为空间内一道独特的风景，其灵感来源于工业建筑钢结构屋顶交错相连的钢构体系，提取原型后与现代的玻璃材质融合。风机房交错钢构的实与新建中庭交错玻璃顶的虚，形成的一组有趣的对比，也给室内带来了丰富的体验。

△ 当下院：购物中心中庭玻璃顶 ©Jerry Yin

未来院：购物中心西侧入口以北，保留了原九总降的部分建筑及其组团的图底关系，通过二层环廊的强化，打造成购物中心最西侧的未来院。它是项目中最大的一块留白，也为未来留下更多的可能，30米见方的院落尺度为商场提供了举办多样户外活动的条件：运动竞技、儿童乐园、品牌展示……而二层的围观游廊以及商业朝向此的层层退台设计，也成为内外互动的媒介，将带来更多的人气与更佳的展示效果。

△ 未来院：商业的层层退台 ©根本堂建筑摄影

△ 未来院：连续的观景环廊 ©根本堂建筑摄影

△ 未来院：二层环廊观景 ©根本堂建筑摄影

新旧回响：助力北京冬奥

站在群明湖南岸往北侧眺望，高炉、烟囱组成深色纵向工业图景，购物中心则以横向轻盈的肌理与色彩、大面的横向线条、轻盈的玻璃材质，与工业背景的纵向元素和深色基调形成相得益彰的对话。

在匹配周边建筑尺度与天际线高度需求的基础上，地块内办公楼设置于地块东北侧，成为整个项目组群沿群名湖大街南北视廊的重要起点，其与东侧四高炉、北侧三座高炉和石景山遥相呼应、互为抵角之势，展现了新旧对话间强烈的力量美。购物中心与整个北岸厂区底图相融合，既体现出商业中心自身的标志性，也成为构筑群明湖北岸新风貌必不可少的一块拼图，建构了2022奥运单板滑雪大跳台赛区的重要转播背景。

△ 从群明湖远眺购物中心 ©黄建志

城市更新不是孤立地解决旧建筑保存和新功能注入的问题，而是要善于发现遗存建筑的空间特征并恰如其分地与新功能结合，即“选合适的旧瓶，装恰当的新酒”。将历史遗存与新业态、新空间、新形象更好地结合，既是设计的重难点，又是项目的机遇，处理好这些关系，曾经冰冷萧瑟的工业建筑也能充满温度，把集体记忆、和未来展望共同融会，并转化为我们创造的崭新的生活日常。

△ 总部办公楼外观 ©根本堂建筑摄影

△ 办公塔楼北立面局部 ©Jerry Yin

北京城市更新标杆项目游学考察

走进首钢园·六工汇等7大标杆项目

时间：7月28日-30日

地产行业进入存量主导阶段已成共识，城市更新将成为地产企业在存量时代谋求新发展的有力工具，也将成为城市管理者对未来城市发展思考的新方向。

北京作为全国第一个实现减量发展的城市，其城市更新项目有典型的标杆意义：既落实城市战略定位，又符合城市文化定位，更契合市场发展需求。

基于此，推出【城市更新背景下的商业旧改与产业焕新标杆案例深度游学| 北京站】聚焦北京城市更新标杆项目，在项目操盘手带领中，深度考察不同类型项目的建设和落地情况，阐述如何进行全方位的改造升级、运营升级，在先行城市更新范本中借鉴经验，助力各地城市更新探索实践。

“1” 堂 主题授课

“7” 个 标杆案例

“3” 天 实地考察

课程收获

城市更新不同项目的转型改造难点与痛点
城市更新发展现状与产业转型新特点
结合区域特点来做项目定位与功能提升，实现可持续运营
掌握通过内容与创意赋能老旧空间
学习如何进行产业聚集，拓展招商渠道
通过创新业态与场景营造实现运营提升

课程对象

城市更新项目操盘手
地产企业决策人、存量资产持有方、开发商、运营方相关部门负责人
国有资产管理方、城投、文投、交投、旅投企业
从事城市更新项目规划、品牌、招商、运营等领域人士
关注持有型项目投资的金融机构人士

“1” 堂 主题授课

城市更新的投资模式、代表案例及风险防范

课程大纲：

一、狭义背景下城市更新的定义及投资范畴

二、城市更新领域主要商业模式及代表案例

三、不同商业模式下投资评估体系及退出策略

四、城市更新项目融资模式的探索

五、几种典型商业模式项下风险雷区及防范

“7” 个 标杆项目

01 首钢六工汇北京城市更新典范京西商业新地标

工业遗址改造

分享老师：项目运营负责人

首钢园城市更新的项目六工汇，由美国铁狮门和首钢基金联合投资建造运营，项目位于首钢园北区最核心的地块。项目总体量22.5万平方米，由11栋产业办公、11栋独栋旗舰商业和1座购物中心组成，容积率低至1.2。

六工汇由六幅互通的地块组成，汇聚独栋旗舰商业、企业独栋、多功能空间和大型室外广场于一体的世界级都市社区。项目六大亮点：汇战略、汇生态、汇创新、汇设计、汇生活、汇人气，“六工汇”，作为首钢工业遗存改造核心项目，纳入了“十四五”规划的城市更新的样本，是新时代首都城市复兴新地标。

案例启发：

链接商业、物业的运营管理和服务

满足z时代年轻消费群需求

打造商业、产业、度假生态价值链

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02 西店记忆FunsTown影视IP全产业链文创小镇

废旧仓库改造

分享老师：康文玲

十乐（北京）文化运营管理有限公司总经理、北京梵天集团文创发展中心总经理、原台湾华山1914文创园区总经理

西店记忆FunsTown是由梵天集团主导的具有独特改造设计理念和全新运营模式的文创小镇。园区是六条铁路围合形成的封闭基地，2016年梵天集团借势改造，把纵横高低的铁轨，变成文化属性强的怀旧空间。项目不仅仅是城市更新改造，甚至涉及了城市新农村发展过程。项目涵盖老厂房改造、社区运营、历史建筑翻修重建等内容。项目定位以创意IP的能量聚合产业，打造以影视IP为主导衍生及数字內容全产业链生态圈。从传统的空间运营，到运营一个全产业链的平台，在帮助企业成长的同时，也让自身的IP影响力输送出去。在城市更新的过程中，不仅改变了周围的空间美学和产业生态，重新赋予了城市存量空间新的生命，也通过设计，在城市更新中作出了“创意”。
案例启发：改造类项目的成本控制地理位置极差的废旧厂房焕新逆袭之路机制创新+设计提升+产业运营

03 北京大兴清源街道“片区统筹、街道更新”打造符合国门形象的更新样板

老旧小区改造
分享老师：项目运营方

清源街道更新示范社区-枣园社区：立足“新国门新大兴”的区域定位，依托“区级统筹、部门协同、企业参与、社区协调、居民议事”的“五方联动”，围绕优化基础设施、提升综合服务，对试点社区进行改造，打造“平安、生态、全龄、便民、文化、智慧”的六型美好社区。

兴丰街道三合南里社区：统筹街区强资源，引领多社区组团联动。采用属地街区资源置换、产权单位资源置换等方式，打破社区围墙的物理空间边界，改造社区外锅炉房、堆煤场等空间资源、产权单位闲置底商，实现便民服务功能的街区覆盖。

案例启发：

城市视角下的老旧小区改造城市视角下的专项分析研究与专线规划城市视角下的工程估算

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局部照片展示：社区锅炉房更新前VS更新后社区服务中心，更多精彩一起走进项目实地考察学习。

04 三元NEO•新境12年老酒店改造的办公臻品经典示范

旧酒店改造
分享老师：常宇翰同资本执行董事&项目负责人

三元NEO·新境前身为运营十二年的诺富特酒店，于2020年底完成改造焕新迎客。翰同资本仅用时7个月时间改造完成，将陈旧落伍的中端酒店完美变身为时尚现代的高品质办公新贵，为中小面积客户量身打造精装修交付的“高定办公”产品。

三元桥是北京最早建成的核心商务区，存量办公楼基本都已建成十几年以上。三元NEO·新境跳出红海，在改造过程中，有效控制成本，将老旧的各专业设备系统合理利旧与换新。在定位上着眼于精英企业未来化的办公模式，面向中小面积租户提供灵活办公新境界。

案例启发：酒改办业态变化的改造难点酒改办项目的成本管控与老旧的各专业设备系统合理利旧与换新酒改办项目的市场需求与定位规划

05 Z ZONE紫园原公交集团总部改造小而美的创意文化产业园

小体量旧办公楼改造
分享老师：魏泽沛北京共享创客文化发展有限公司股东、董事兼任市场部负责人。北京东城区花园胡同的“ZZone·紫园”，总占地⾯积8000平⽶，建筑面积约为12000平米，8个独栋办公楼构成。最小的独栋小楼面积只有151平米，面积最大的为4134平米。项目东望雍和，北眺地坛，⻄邻⿎楼，南通南锣⿎巷，是原公交集团总部改造而成，地理位置绝佳，也是东城区产业升级和文化创新的重点工程，城市更新领跑者。
案例启发：小体量旧办公楼的改造后疫情时代的产业升级与文化创新瓦片经济外的运营升级

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06 悦茂购物中心北京小体量社区商业改造标杆案例

小体量存量商业改造

分享老师：王小朋北京悦茂购物中心总设计师

北京悦茂购物中心占地面积1.2万平方米，总建筑面积4万平方米，停车位数量300个。北京悦茂购物中心-社区商业新典范作为社区商业新典范的悦茂购物中心，开业首日客流便突破3万，销售额更是高达300万。

悦茂购物中心的改造在北京是首例，将原本层高只有4m多的独立小型菜市场，基于B2B2C模式，以“精品化+传统商业升级”为发力点，以精致、温馨的社区邻里商业中心为定位，打造京北五环社区商业“新范本”。

案例启发：社区商业的发展现状及思考社区商业改造项目的重点注意事项

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07 西单更新场打破城市空间与实体商业边界的潮流地标

存量商业改造

分享老师：项目负责人

由华润置地打造、华润万象生活运营的西单更新场历时七年改造，2021年4月开业以来，先后斩获“2021中国城市更新地图”“C20中国城市更新力设计奖”“中国城市文化贡献力地标”等奖项认可，今年更是取得了“北京城市更新最佳实践”奖项。