产业园和城市更新考察： 10月21-23 日上海站

城市设计联盟 2023-06-02

在新常态经济发展背景下，城市建设也开始由增量扩张进入存量优化的新阶段，城市中被废弃的、利用率不高的空间成为更新改造的首要目标，上海也以更包容、多元的方式在切实推进城市更新行动，这一次我们走进上海的大街小巷，从点到面，全面探索城市更新如何重构城市格局，焕发新的活力。

围绕产业园区创新，老旧工业遗址改造、陈旧商业爆改项目“投资测算、定位规划、设计改造、运营提升”等关键环节，详解城市更新项目的操盘方法和运营模式，共同探讨如何提升老旧物业资产价值，缔造城市新活力。

01主题授课一、操盘逻辑、运营提升

何增强

上海创意产业中心理事长

上海中成智谷文化创意产业有限公司董事长

何增强老师是国内最早推动文创产业发展的领军人物，也是中国最早从事文创园区的开发者和运作者之一。自2006年起，十余年间先后完成了1933老场坊、花园坊节能环保产业园、幸福码头、老洋行1913、中成智谷等近十个园区的开发与改造。先后参与制定《上海创意产业发展报告》、《上海创意产业“十一五”发展规划》、《香港与长三角创意产业集聚区建设发展策略》、《2006年上海创意发展市场调研报告》等。

课程大纲

存量时代/产业地产时代特质
行业痛点及未来趋势
解开产业社区的几把金钥匙

02主题授课二、规划定位、设计改造

励凌峰

上海圣博华康咨询管理有限公司董事长

励凌峰老师多年来，聚焦在区域开发、城市更新，和产业园区的全生命周期操盘落地，对增量转存量的行业趋势和产业运营视角的园区开发建设有着深刻的理解和实操经验。目前在全国主持负责的各类产业规划项目超过100项，园区策划和运营服务面积超过200余万平方米。多数项目已实际建设成为城市发展中的亮点和标杆。

本次游学特邀励凌峰老师作为随团导师，与大家共同学习研讨，帮助同学多维度吸收课程内容。

03主题授课三、投资测算、风险防范

邓超超

新加坡 Mapletree 丰树投资投资总监

中信产业基金城市更新基金平台投资负责人

梵天集团投资中心总经理、第二事业群总经理

课程大纲

狭义背景下城市更新的定义及投资范畴
城市更新领域主要商业模式及代表案例
不同商业模式下投资评估体系及退出策略
城市更新项目融资模式的探索
几种典型商业模式项下风险雷区及防范

01
上海上生.新所

城市内的工业遗存打造新型文创园区，上海城市更新的标志性项目

上海的上生·新所是一处具有丰富的历史地理空间和文化层级的城市更新样本，位于延安西路1262号，内有孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部、泳池以及多栋工业建筑。2016年8月底，上海万科进驻上生所，通过历史风貌保护、功能更新改造提升地块品质，力图打造历史与现代交融的城市活力新街区，并将其命名为“上生·新所”。项目通过城市更新转型，原来的教育科研用地调整为商业、办公和社区公共服务设施用地。项目开始便提出“空间”、“文化”和“内容”三个维度的再生策略。在空间形态上，尊重和传承上生·新所独有的建筑遗产，提升空间影响力并焕发建筑的新生；同时，万科在文化形态上，着力提升新华路文化街区的影响力，试图重新构建新海派文化的生活圈秩序；在运营上，上生·新所致力于打造长宁区示范性国际文化艺术街区，通过混合型的社区的实现，对场所的内容进行再造。

案例学习点

遵循“留、改、拆”的城市更新理念，将封闭的科研工业园区转型为复合的开放式城市公共空间

突破传统产业园区的单一性，多元共享共生，聚焦2-3个产业，打造产业链生态系统

引入多种业态，招商运营前置,一切以经营为导向

02
上海中成智谷

城市内的工业遗存打造新型文创园区，上海城市更新的标志性项目

中成智谷前身是创立于1959年新中国最早的成套设备进出口（上海储运）分公司旧仓库，以产业转型和城市更新为发展理念，突破传统文创园区的局限，开创“产业园区、人文街区、生态景区、开放社区”四区融合模式。园区已举办上百场品牌发布、网游发布、论坛赛事、生活方式、演艺走秀等活动，中国电子竞技行业的顶级战队的总部—OMG电子竞技俱乐部落户园区以来，成功实现给具有国际影响的电竞品牌赛事搭台，推动电竞产业与上海体育产业发展。实现了科创产业与体育产业的结合，从而带动引领园区产业经济发展。

案例学习点

通过对老旧厂房进行文化创新改造，保留工业遗迹，引入现代元素等方式，使老工业基地

重新焕发了青春，充满了后现代的工业文化气息

产成融合与运营模式

上海 武夷∣MIX320

城市街区改造，集时尚潮流和日常烟火气于一体的目的地型商业空间

“武夷∣MIX320”项目是长宁区武夷路城市更新的重点项目，它位于武夷路304号和320弄。其中，武夷路304号曾为上海第一泵厂，泵厂停业后厂房被改建为美加乐菜场，武夷路320弄原为江苏路街道卫生服务中心，这两处都在2019年初纳入城市更新范畴。

在消费不旺的当下，与不少商业关闭歇业、冷冷清清相比，这里依然满租无空铺。作为旧改项目，在保留原有民生功能的基础上，通过选择与园区调性一致、具有精致化、个性化、潮流化等特点的品牌，打造符合时代潮流的街区，给年轻人带来时尚社交空间的同时，也让周围的中老年居民们体会到新时代的城市生活，让人与商业共同成为城市更新的构建者与体验者。

案例学习点

旧厂房改造以 “融合之地、潮乐坐标”为定位，形成一个集时尚潮流和日常烟火气于一体的商业空间

首店集群、抱团经营的优势

独特的户外外摆经营创新模式

上海 TX淮海

小体量商业旧改项目，创新运营令年轻客群持续到访

TX淮海｜年轻力中心作为中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间，由司徒文聪操盘，共占地27000㎡，整整6层楼，每层楼都拥有着独特的社群文化，是一个聚集了当代艺术、潮流、美食、社交的巨大空间。商场总体分为三种展览空间，分别是公共空间、商业零售空间和主题空间,以“DIGITAL数字化、OASIS可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，这也是TX淮海倡导的生活方式。

案例学习点

小体量商业旧改，通过人、货、场、文、物构建策展型商业地产的空间运营

内容场景运营创新，令年轻客群持续到访

上海长阳创谷

上海人工智能示范区，闲置厂房到世界级创谷

长阳创谷位于上海市长阳路1687号的Campus科技创新社区。其前身为日商建于1920年的东华纱厂，现如今长阳创谷飞跃蜕变，实现新旧动能转换，带动创业就业2.5万人，有机更新的理念成为长阳创谷规划建设的核心。目前区域内集聚了十所高等院校，集聚了近300家创新企业，包括4家AI独角兽总部或区域总部，吸引了一批双创领军企业和一些知名企业创新业务板块。在后疫情时代，长阳创谷启动“Health Campus”的创新发展理念。

案例学习点

如何做到小去化率更快、租金更高、入住企业品质更好、影响力更大

上海恒基.旭辉天地

以"商办同圈"运营升级引领城市生活新方向

魔都黄金商圈的恒基•旭辉天地就顶着多重“光环”、“标签”盛大开业，一个非传统外观的购物中心，既区别于常见的全封闭的盒子型商业空间，也区别于常见的露天式街区型商业，融合了街道、庭院、屋顶等元素的体现在地生活风情的空间，凭借独树一帜和极具辨识度的外观成为今年业内的特色项目之一。以“艺术、玩趣、人文”为核心基调，容纳生活、社交、分享、创造等多重场景，定位“新天地气质人文商业地标”，集多元未来办公、潮奢商业与城市公共空间于一体，展现了全天候消费模式，诠释新兴高端生活消费方式体验。

作为2021年上海中心城区核心区域首个开业的商业项目，恒基•旭辉天地将以上海城市艺术地标新名片，进一步提升新天地商圈影响力，重塑黄浦区商业新格局。

案例学习点

“商办同圈”新概念，独特的商业占比分配

商业场景多元化，首店经济引领新兴消费体验

多维度激发商业创新活力方式方法

如何抓住消费者对商业空间需求，以及应对方案

秉承落地见证价值的理念，本次游学将落地进行到底！随团导师全程随行实时解答，实时聚焦学员企业个性问题，课后深度复盘总结。厉凌峰老师和学员一起进行战略梳理、答疑！

励凌峰随团导师

上海圣博华康咨询管理有限公司

董事长

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A本次游学课程价值