楼面1.3万/平！万科&深铁51.85亿首入南海三山！要建香港城

功夫房产 2022-12-01

三山香港城地块今天出让！

今天上午，万科&深铁以总价438860万竞得该地块，加上地上建筑物转让款79613.5万，拿地总成本约51.85亿，扣除各项配建计算成交楼面地价约1.3万/㎡（参考三龙湾南海片区官方数据）。

这里简单介绍一下：深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营。2016年3月12日，深圳地铁集团与万科达成全面战略合作，依托“轨道+物业”模式共同发展。

关于“轨道+物业”模式，此前行业内已有许多解读文章，功夫君不在此此重复搬运，大家只需要记住一点，深铁很牛，家底雄厚，他与万科合作的意义，是互补优势，共同开拓国内PPP基础建设大市场，和“一带一路”海外大市场。

正式开拍前，网拍系统显示有两个报价。

开拍后，询价期结束后将近4分钟连续出现两个报价，间隔时间只有5秒。

有意思的是，第4、6、8轮报价都紧跟前一轮报价，呈现“死咬不放”的态势。

正式开拍20分钟，该地块拿地总成本突破50亿元。

竞得人需另支付79613.5万地上建筑转让款

地块位于泰山路西侧、广珠西线东侧、贵广高铁以南、环岛南路北侧，就在季华实验室西侧，可享文翰湖公园配套。

▲本次出让地块位置图

这是三龙湾南海片区今年挂牌的第三宗商住地，总占地面积178079.76㎡，容积率≤2.7，总计容建筑面积为‭480,815.352‬㎡。

其中，轨道交通车辆段上盖占地123103.99㎡，竞得单位须建设人行天桥，将地块与有轨电车三山新城北站连通。

▲宗地范围内原有在建建筑物

根据《转让合同》要求，竞得人另需支付79613.5万，用于受让宗地红线范围内在建的4类建筑物，具体如下：

由此合计，地块起拍成本为469073.5万，若按最高计容建面480815㎡扣减54430㎡配建，并综合各项成本后，初始楼面价约12293元/㎡。（楼面价参考@三山新城官微）

至少3万㎡住宅卖给港澳居民

早在2016年，“香港城”概念就被纳入南海区“十三五”规划纲要。

“香港城”：位于三龙湾南海片区核心区域，首期规划分为多个功能板块，分别是黄猄涌滨水绿道串联起的滨水商务区、高尚住宅区、主题商业区、国际教育区、医疗区，将打造港式风格的城市核心区域。

▲文翰湖国际科创小镇效果图

竞得人需与佛山中德工业服务区管理委员会南海片区建设局、佛山市南海区桂城街道办事处签订《监管协议》，具体要求如下：

（1）竞得人将地块上≥30000㎡的住宅建筑面积向港澳地区的居民销售；上述向港澳居民销售的商品住房须在《出让合同》约定竣工之日起3年内全部预售（销售）完毕，否则佛山市南海区国有资产监督管理局以建筑面积15300元/㎡的最低限价回购未售的剩余部分。

（2）竞得人须引入一家香港教育培训机构，并配建计容面积不少于10,000㎡。

（3）竞得人须在相应规划地块建设一家营利性质、计容面积不少于10,000㎡的港式医疗中心。

（4）本项目必须集中规划不少于20000㎡商业物业。该商业须于《出让合同》约定的整体竣工验收之日起24个月内开业运营，届时开业进驻香港品牌或国外品牌总个数不少于10个，且持续运营时间不低于5年。

（5）开发建设竣工并联合验收后，上述教育培训机构计容建筑面积不少于10,000㎡、医疗中心计容建筑面积不少于10,000㎡及不少于20000㎡商业物业由竞得人自持，从不动产首次登记之日起5年内不得对外转让。

（6）本项目须引入香港的产业元素，包括但不限于金融企业、服务企业，含律师事务所、保险机构、会计师事务所等。在签署《出让合同》之日起24个月内，须向监管单位提交不少于30家外资企业进驻的意向书，并须于《出让合同》约定的整体竣工验收之日起24个月内正式进驻，以本宗地为工商注册地（以企业的营业执照为依据）。

（7）竞得人须在本宗地上盖地块配建25000㎡的配建住房，且须按照《规划条件》要求配备不少于200个产权车位，该配建住房及相应车位在竣工验收后（毛坯房）均需无偿移交给佛山市南海区国有资产监督管理局或其指定的单位管理，不动产权证办至佛山市南海区国有资产监督管理局或其指定的接收单位名下，办证税费、物业维修基金等费用全部由竞得人承担。

可建住宅计容建面33.6万㎡

出让文件规定，地块可建住宅计容建面为33.6万㎡，另规定可建服务型公寓计容建面：≤40000㎡，具体如下：

①住宅计容建筑面积：≤336000㎡；②教育科研用房计容建筑面积：≥10000㎡；③医疗用房计容建筑面积：≥10000㎡；④商业用房计容建筑面积：≥30000㎡；⑤办公用房计容建筑面积：≥40000㎡。

结合上文的《监管协议》，本项目自持物业至少4万㎡。包括教育培训机构建面10000㎡、医疗中心建面10000㎡及20000㎡商业物业。

此外，本项目配建面积至少32600㎡，包括但不限于：建面25000㎡的配建住房、建面4860㎡幼儿园、1217.9㎡体育设施、1000㎡卫生服务站、500㎡文化活动室及200个产权车位。

三龙湾南海片区发展进入快车道

打造“香港城”，将给三龙湾南海片区带来前所未有的发展机遇和城市蝶变！

依托毗邻广州南站的优势，三龙湾南海片区是粤港澳大湾区的重要节点，打造“香港+佛山”深度合作支撑区，是机遇，也是创新。香港城，将汇聚港澳创新创业人才，以产业带动，实现产城融合，打造港式工作、生活社区。

▲文翰湖公园 | 摄/宋兹檀

接下来，三龙湾南海片区要顺势而为，乘势而上。紧抓粤港澳大湾区建设等重大机遇，三龙湾南海片区布局“一轴一带”产业版图，致力打造“广佛科技城，湾区第一站”。如今，片区投资热度不断提升，创新资源和资本加速集聚，吸引了大批优质项目进驻。

▲澳门城效果图

作为首批4家广东省实验室之一，季华实验室一期建设项目7栋主体建筑已经封顶，钢结构已完成60%，外立面幕墙已完成55%，正进入室内机电安装阶段，根据工程进度，有望如期在9月底完工。

▲季华实验室一期建设如火如荼

番海大桥在今年2月中旬正式复工，现在大桥主桥塔施工总体可控，下一阶段将进行前支点挂篮主梁施工，预计明年6月建成通车。

以后佛山客流可以在番海大桥后转入钟三路，预计10分钟车程就可到达广州南站。

▲在建番海大桥工程

此外，三龙湾南海片区也在不断升级城市形态完善生活配套。

未来多条轨道交通的布局，使三龙湾南海片区更便捷对接外溢资源；“两山一湖一岛”打造城市景观轴线；加快完善特色商业和高端教育产业的配套......一座现代化新城正在崛起！

▲三山新城高铁沿线景观绿化工程

近一年卖地4宗地价全超1.3万/平

就在半个多月前，中交刚以总价65.65亿（含13亿车辆段建设费）买下三山林岳TOD地块，扣除配建计算成交楼面超过1.4万/㎡。【当时报道】

近一年以来，三山新城的土拍市场表现一直很抢眼，卖地数量虽然不多，但宗宗都是高价地。

功夫君统计，2019年至今，三山新城共出让4宗商住地，楼面价全部站上1.3万/平。

时间	地块	楼面价
2019.08.08	保利华侨城云禧	15966元/平
2020.02.24	龙光三山澳门城	17078元/平
2020.04.09	林岳TOD地块	14869元/平
2020.04.27	三山香港城地块	超1.3万/平