即使全面放开限购，房价也涨不上去了

在那个高歌猛进的楼市狂热年代，跟着一起狂飙的还有离婚率，众多恩爱夫妻为了多获得一套购房资格而“一刀两断”的戏码每天都在上演，大城市民政局门口大批今天刚离婚，明天又复婚，也是中国楼市调控下特有的奇葩现象。

但现在他们则不必再绞尽脑汁地“离婚”了，一线城市的限购松绑正式来临了。

1月26日，住建部表态将充分会赋予各地方调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。第二天的1月27日，广州就宣布放开120平以上的住宅购买，不再进行资格审查，而苏州、上海随后也快速跟进，苏州宣布全面放开限购，而上海则是放开单身群体外环的限购。

俨然一副“抢人大战”的感觉，广州想要有钱人，上海想要年轻人，而苏州则是想要上海人。

我们先来仔细分析下各地的政策，先拿广州来说，广州这次的政策调整主要包括两方面，一方面是将城市内的区域分为了限购区和非限购区，非限购区如黄埔、番禺、花都等去年已经完全放开限购，而限购区如海珠、天河、越秀等这次则是放开了120平以上大户型的限购。

另一方面，是限购区内不足120平的商品住房支持“卖一买一”或者“租一买一”，名下已经有房产的，可以通过出租给别人进行租赁备案登记，或者在指定网站进行挂牌出售而无需成交，就可以可获得额外的购房资格。可以看出政策的贴心，给了手里多套房的有钱人一个台阶下。

这些象征性的条件几乎宣告了广州这个一线城市全面取消了对大户型的限购政策。

结合起来看，政策目的很明确，就是刺激改善型需求，一部分是“小换大”的改善需求，一部分是豪宅的需求。根据克尔瑞的相关数据，2023年广州120平以上的新建住宅共成交占比为27%，120平方米以上的二手住宅成交占比仅为20%。不管是新房还是二手房来看，大户型占比都不算多。与此对应的是，广州2023年大部分的小户型住房仍处在缓慢下跌的行情中，而大户型和豪宅的价格反而是有所上涨，随着对大户型限购的放开，未来一个城市内大小户型价格走势的分化毫无疑问会继续加剧。

上海的限购放开也是极具针对性，首先是放开青浦、奉贤、金山等边缘区的限购政策，根据上海市的统计数据，边缘五区的新房库存量占到了上海新房总库存的78%，也就是说其实上海的中心区库存压力是不大的，新房库存压力主要集中在郊区，上海想通过放开郊区的限购引导资金去消化库存压力，而不是一味扎堆在中心区内推高已在高位的房价泡沫。

同时上海也放开单身人群的限购，因为根据上海对区域内住宅成交的统计分析，家庭对新房购买的贡献占比在连年下降，反而是单身人群的需求贡献在不断上升，所以优先释放单身人群的潜在购买力不失为上海挤牙膏式放开的一步好棋。

其实全国各地的城市早就开启了松绑模式，从去年开始南京、厦门、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等在内的20个特大城市已全面取消住房限购政策，而其他二三线城市的限购政策也早已名存实亡，也就是说，北上广深和苏州杭州等超大城市的限购放开并不是政策松绑的开始，他们反而是最后一批放开的城市，这其实说明了政策制定者对限购放开的谨慎，通过分层渐进和挤牙膏式的政策调整来观察市场的反应。

房价过热和过冷都不是政策想看到的结果，我们就好像在一根独木桥上战战兢兢地行走。

如果房价继续暴涨，居民收入跟不上，那就是继续吹大泡沫，一旦被外部因素刺破，必然引起系统性危机；如果房价大跌，抵押估值体系和社会信用崩溃，银行出现大量坏账，一样引起系统性危机。

所以我们才会看到政策才会一边高喊房住不炒，一边又取消限购、降低首付比例，这样看似自相矛盾的结果，甚至难免会出现“既要又要”、“先立后破”这种别扭的时候。

而楼市是否会因为限购放开而回暖，我们可以借鉴下南京和厦门的例子。

南京去年9月放开限购政策，随后迎来了“金九银十”的一波小高峰，但是随后却迅速冷却，不少二手房业主争相抢跑，把楼市限购松绑当做最后卖出的机会。

而厦门则更为极端，厦门房价排名全国第四，仅次于北京、上海和深圳，比广州还高，如果单以房价水平来看，厦门是当之无愧的一线城市。去年11月，厦门全面放开了限购政策，当月和次月挂牌量激增、成交量依旧萎靡，而成交价格和挂牌价更是下跌4%和6%，不仅没有迎来上涨，反而在加速下跌，12月的跌幅相比11月份明显扩大。

所以本轮一线城市放开限购，大概率无法刺激房价上涨。虽然每个城市情况稍有不同，不能简单类比，但放开限购不能带来房价上涨的核心原因在于，楼市的供需关系已经发生重大变化，即使一线城市也不例外，很多朋友没有深刻理解这句话的含义。

各地通过刺激改善型需求来托底楼市的思路没有错，但我们要知道大部分的改善型需求还是基于老百姓的支付（接盘）能力，因为大部分改善者都是要先卖出自身房产，获得足够现金然后再进行置换，问题就是自己之前买的刚需户型现在根本卖不掉，这个过程就需要有人来承接这部分房子，谁来承接呢？

有些地方在搞商品房和烂尾房收储，搞旧改和保障房，实际上就是政府出钱来局部承接，但是我们要明白，政府只能扮演“领路人”的角色，任何一轮经济下行周期，都需要民间资本的大量参与才能走出。

比如98年金融危机下的“房改”、09年金融危机下的“四万亿”、以及2016年产能过剩的楼市“涨价去库存”，本质都是向全社会集资来度过危机。本次的楼市大松绑也是一样，归根结底必须得有新一批的购房者（接盘侠）参与，才能平稳度过这一轮房地产的下行周期，而政府和政策只是房地产市场成交真空期的过渡者。

经济的本质就是周期，具体的体现就是债务周期和库存周期。如果你玩过《大富翁》游戏，你就可以直观地理解周期。

游戏开始时，每个玩家手握大量现金，市场上只有少量房地产，物以稀为贵，因此把现金换成房地产来收租非常划算。但随着游戏的进行，其他玩家也买入大量的房产和酒店，甚至争相举债来购买房地产，这就完美复刻了现实经济中的模式。

到游戏的某一阶段，所有人都没有能力继续举债，市场上的钱少了，甚至玩家（人口）都少了，房价不再上涨，持有大量房地产的玩家因负债过高则需要支付高额的贷款本息，举债买房时抵押给银行的房产价格下降，可能还会导致银行抽贷甚至变卖房产，这就使得市场上各个主体普遍面临现金紧缺的局面。现在就是这么个情况。

如今的房地产行业面临着需求不足、库存高企、债务压顶三座大山，其原因也正是库存周期和债务周期的共同体现。从库存周期上来看体现的是开发商对供给水平的调节总是大幅落后于需求的变化，房地产行业开发周期长是其最为显著的特点，这也注定了短期内房地产行业是应对需求变化最为迟钝的行业。

从土地平整、招拍挂、勘察设计、房屋建造和验收测评一套流程下来往往需要长达数年的时间，而且一旦开始就无法停下，也正是这一特点决定了房地产不同于一般工业品能够通过对需求的预期来积极调整产能产量从而避免过度积累库存的情况。

2015年信贷放松和棚改货币化带来了居民对商品房可以说是恐慌性的需求，但是房地产企业对整个行业的供给是直到2018年才明显增加，于是在2015-17年供给相对不足就带来了房价飙升的必然。

而当2018年行业供给大幅增加，房企巨头们拼了命在三四线城市拿地的时候，恰逢中美贸易战和金融去杠杆的开始，房企在需求旺盛的时候无法产生足够多的供给，而在需求转弱的时候供给又大幅增加，自身无法有效调节产能对需求的有效回应，所以我们现在可以越来越常听到经济政策对于“逆周期调节”的强调，“一抓就死，一死就放，一放就乱，一乱就抓”的无穷循环在房地产行业也是表现得最淋漓尽致。

说完库存周期再说债务周期。

在房地产上行和经济上行阶段，房地产企业通过主动负债来实现对资源的资本化撬动，搞名义上的规模扩张，但是却没有把资金投入转化为实际的现金利润，导致了刚性债务雪球般地滚积，最后被迫走上借新还旧的路，甚至不乏众多巨头们实质性违约。

投资无外乎也是讲成本和收益，要么短期资金使用成本足够低，要么远期投资收益足够高，前者需要低息的宽松政策，后者需要配合着货币超发所吹大的资产泡沫，所以借短买长、高周转、高杠杆成为了这个时代下房企和银行高速发展的秘诀，但同时也是饮鸩止渴的一剂毒药，最经典的莫过恒大印凭借着几百亿的本金却撬动了2.4万亿的债务，最后却落得个清盘破产的下场。

而债务周期中，主动去杠杆的过程是极其痛苦和反人性的，所以债务周期的出清往往是以经济危机、泡沫破裂、破产倒闭等形式的强制出清来完成，西方数百年资本主义的历史，基本没有靠企业自己主动去杠杆而完成平稳落地的，因此我们所能做的，是尽量“印钱”、“给政策”来减少债务周期的危害性。

说回到今天的主题，我认为楼市限购的松绑并不能引入大量的需求带动房价的企稳上涨，这更多只是一种政府对于托底楼市的政策态度，是想通过政策来提振悲观的未来预期，顶多让手里有钱的那部分人来参与托底。

而楼市真正的底部所呈现出来的特点要么是库存的消化，要么是债务的出清。这句话怎么理解？

根据东财的数据，现在开发商建好没卖掉的房子3亿平米，约300万套，这个称为中国商品房的狭义库存；新开工，尚未建成，同时也没有出售的商品房面积约21亿平米，约2100万套。

加在一起商品房广义库存一共是24亿平方米，按照最近一年新房成交12亿平米来计算，也就是说即使没有新建商品房，现在的库存也够卖两年，这还没有考虑到规模暴涨的二手房源。

老观众都听过我讲的资本流动“不可能三角理论”，在包括房子在内的所有资产交易过程中，其实也天然存在一个"不可能三角"，即高价格、高成交量、高库存三者不可能同时满足，或者能暂时满足却不能持续存在。

在库存高企的情况下，企业往往会进行或主动或被动地去库存，要么选择"高价格+低成交"，这个在改善型户型市场比较明显，要么选择"低价格+高成交"，比如开发商打折销售刚需小户型，在小户型市场表现得更为明显。

房地产企业究竟会如何选择两种策略，实际上取决于高库存的来源，如果企业主要是通过杠杆和借贷形成的库存，这样的企业急需通过回笼现金来应对支出和偿债，以市场价格下跌的代价来换取高成交量；而如果是通过自有资金形成的库存占比较大的话，偿债并不那么紧迫，少量回笼的现金流能够应对支出的情况下，库存的市场价格才容易维持在高位。

所以总结来说，高库存资产的价格往往取决于整个行业的负债水平，价格下跌的本质也是通过各种各样的方式出清行业的负债，从而使现金回款能够覆盖债务支出。

房地产行业是一个典型的高负债行业，也就决定了房子这种库存资产的价格一定会朝着“低价格换取高成交”的方向去走，如果没有政策的强力干预，“有价无市”的现象并不会长期存在。

“高库存资产的价格往往取决于整个行业的负债水平”这个道理对购房者也同样成立，只有购房者对房子可预期的收益率能够超过借贷买房的债务成本，房价才会止跌。

叠加来看，房地产行业目前正处在库存+债务高企的时间节点，从成交量上看，企业端债务库存去化非常缓慢，而老百姓对房子的预期收益也是出奇一致地悲观，楼市漫漫寻底之路还远未结束。

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