长租公寓：万亿海洋，岸边围观还是下海游泳？
文/克而瑞研究中心 房玲 蔡建林 尹鹏 柳启慧
自2013年起，长租公寓开始受到资本青睐，YOU+国际青年公寓、蘑菇公寓等众多品牌长租公寓纷纷占领北上广深等一、二线城市。2015年长租公寓市场更是热闹非凡，06月04日，魔方公寓融资2亿美金成为了长租品牌公寓的爆炸性新闻；10月17日，阳光城魔米公寓和寓见公寓举行战略发布会，将打造上海魔米公寓交由寓见公寓进行管理。11月8日，万科旗下的重庆西九•万科驿将正式迎来第一批租客，此项目将实行先租后买，租金可抵房款，引起市场热议。十多家长租公寓获得风险资本青睐，房企纷纷与之产生关系，长租公寓大热……
一、内外因素助推发展，万亿租赁市场引资本逐鹿
由于传统租房方式存在诸多痛点，而年轻租房群体的对租房体验的要求也更为个性化，在人口净流入而房价持续高企的一、二线城市，长租公寓快速崛起。外部因素上，房地产行业本身则面临着高库存、物业价值低效利用的问题，也面临存量物业的盘活和利用效率提升的问题。长租公寓不仅拥有内生发展的动力，亦有外力助推，近两年获得了快速的发展。
来自券商的测算结果显示，截止2014年底，中国的房屋租赁的交易额大致在8000亿左右。一二线城市拥有大量流动人口，且特大城市人口聚集态势加强，而高校毕业生总数继续增加，为大城市提供了强大的租房需求。
政策层面的支持亦促进了租赁式公寓的发展。上级政府部门纷纷在支持住房租赁经营机构发展、支持房企将持有房源向社会出租、出租房改造（比如“N+1”模式）等方面提供给了相应的政策，有力促进了长租公寓市场的发展。
目前长租公寓领域初步形成三大阵营，既有地产商背景的外资服务式公寓（酒店式公寓）运营商，如凯德旗下雅诗阁、星狮地产旗下辉盛国际；也有酒店集团背景，如华住酒店旗下的城家公寓、亚朵酒店旗下的缤润亚朵；而更多的是风险资本投资的长租公寓品牌。
考虑市场需求的支撑，各长租公寓更多布局于一线城市和核心二线城市。其中以一线城市北京、上海、广州、深圳为主，二线城市中南京、成都、杭州、苏州亦是布局重点。布局特点上，各品牌尚属于发展的初期，巩固和发展创始城市的意图较为明显，比如YOU+在广州的布局，优客逸家在成都的布局，未来域在南京的布局等。其中，以中低端市场的玩家最多，争夺也最为激烈。
二、房企参与长租公寓的模式解析
近年来，长租公寓领域开始密集出现房企的身影，根据房企涉足长租公寓的目的及其是否参与长租公寓后期的运营管理，可以将目前房企参与长租公寓的方式分为两类。
一类是房企主导，指房企成为长租公寓的运营方（一般由旗下专门公司负责）。目的是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同（如客户资源共享等），可实现相互促进发展。
另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源提升利用效率，完善社区增值服务。
▲备注：绿城服务虽不是绿城中国旗下物业管理公司，但其合作模式具备一定的借鉴性。
房企主导，指由房企（旗下的投资运营商）对长租公寓进行投资及运营管理。根据房源获取的情况，主要有两种方式：
一种是租售联动，房源位于所开发的房产项目内，在所开发项目中获取房源，将这部分房源打造成长租公寓进行出租，并负责后期的运营管理，重视项目销售与长租公寓之间的联动。
另一种是独立运营，从市场中获取房源，房企（一般通过旗下专门公司运作）通过市场化方式获取房源，改造后进行出租、管理。
管理方式上，房企既可以进行整栋（或几层）租赁，打造集中式公寓。也可整合分散的闲置房源改造为品牌公寓，但后者较为少见，若采用这种做法，旗下物业公司所管理的社区是较好的切入点。
资金运作上，可采取直接持有、旗下基金持有、市场租赁（包括所开发项目的售后回租）等方式，考虑到开发商直接持有物业的资金沉淀问题，以通过旗下基金持有和市场租赁的方式居多。其中位于城区具备较高增值潜力的物业通常进行持有，位于郊区等中低端物业通常采用租赁方式。
市场定位上，可分为青年长租公寓和高端服务式公寓。一般而言，项目中打造中低端长租公寓的做法适合交通便利的刚需和改善项目；而项目中打造高端服务式公寓的做法适合位于城市核心区域的高端项目，也更为适合进行持有（或由基金持有）。
房企进军长租公寓可以获得以下3大好处：
长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进项目去化。这点在青年长租公寓上表现得更为明显。重庆西九万科驿就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，并且租金还可用于购买二期房子的抵用款。
抢占长租公寓市场，获取额外收益。通过运营管理的项目打造自身长租公寓品牌，为未来进行品牌输出打好基础。同时对长租公寓进行管理，能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。
帮助房企获取大量完善的、准确性高的客户信息，完善客户大数据。随着互联网与房产行业的结合，越来越多的房企开始注重企业大数据系统的打造。而通过长租公寓房企能够获取大量准确的用户信息，完善自己的数据库。
房企试水长租公寓，除了自己进行运营管理之外，还有部分企业选择与长租公寓运营商进行托管合作。
托管合作是指房企为第三方租赁平台提供房源，由租赁平台对房源进行改造、出租及管理等。同样按照房源的获取方式，可以进一步将其分为“新房增值”和“二手盘活”两种方式。前者以促进去化为主要目的，后者以社区增值为主要目的。
新房增值方式，指的是房企与租赁平台进行合作，房企进行物业销售时，采取带有回租合约的销售方式，回租的物业交由租赁平台进行统一运营管理。
二手盘活方式，通常是将所社区旗下闲置房源汇集起来，然后交由第三方租赁平台进行运营、管理。这种模式下，房企一般通过旗下物业管理公司与第三方租赁平台合作。如鸿坤瑞邦物业、绿城服务（绿城服务并非绿城中国旗下物业管理平台，但存在关联关系，亦具备一定的可借鉴性）战略合作优客逸家。
在合作的时间节点上，有开发后期进行的合作，这需要租赁平台对房子进行一定的改造，也有在项目开发前期就进行的合作，租赁平台可以较早地介入设计及建造阶段，使得产品更加符合需求。
相对于新房增值，以二手盘活方式合作长租公寓似乎意义更为长远。主要有以下三点好处：
为业主提供增值服务。借助专业租赁平台，能够保证房屋有租客长期居住，提高了入住率。华房产就是为了提升开发项目的社区增值服务合作了“爱上租”，将“云寓”业主闲置的房产物业租下来进行统一设计、装修、出租，并提供租后的维修保洁服务并满足租客的社交需求。
优化社区O2O平台。社区O2O平台是众多房企抢占的风口，其中平台上的租房服务是物业管理公司存在优势的领域，在O2O平台上实现与长租公寓运营方端口的对接，可以节省物管公司的开发成本和精力，还可以直接利用其相对成熟的服务，创造更好的用户体验。比如，绿城服务与优客逸家就计划在业主端APP上对接上优客逸家的服务。
获取一定的业务收益。以绿城和优客逸家的合作为例，双方共同出资成立杭州绿城优客资产管理有限公司负责长租公寓项目，自然可以按照双方股权进行分红，此外作为绿城服务作为物管公司还可以为公寓提供保洁、人员协助等服务获取相应的收益。
对于房企来说，不仅可以在现有的几十甚至上百个项目中施行，而且可以在以后的项目中进行推广，这样不仅能够提升企业品牌口碑，而且能够成为吸引购房者的一个重要砝码。
房地产行业正在急剧发生着变化，行业库存高企、利润压缩，大部分纷纷谋求有效的去化手段和存量盘活策略。房企涉足长租公寓领域，能够联合营销，共享客户资源，为业主提供增值服务，促进地产项目的去化，也可以完善社区增值服务和社区O2O服务体系，还能拓展新的盈利点。总体而言，采取上述不同的运作方式，有不同的策略目的，房企宜根据相应目的进行选择。
专题目录
一、行业分析：内外因素助推发展，万亿租赁市场引资本逐鹿
1、发展动因：内部需求驱动+外部环境助推
（1）人口流入和房价高企催生租房市场的旺盛需求
（2）传统租房模式房东与租客痛点多多
（3）年轻群体对新租房体验的追求
（4）房企去化难度加大与传统商办的运作低效
2、行业现状：租赁市场巨大，长租公寓快速发展
（1）市场容量：万亿级市场空间，发展潜力巨大
（2）政策支持：政府多部门政策支持租赁式公寓发展
（3）市场格局：三大阵营逐鹿，加码布局趋势明显
（4）城市分布：一线城市和核心二线城市
（5）市场定位：中低端将成为市场争夺的焦点
二、长租公寓运作模式解析
1、管理方式：集中式VS分布式
2、集中式长租公寓运作模式
（1）整体模式
（2）案例：新派公寓
3、分布式长租公寓运作模式
（1）整体模式
（2）案例：自如友家公寓
4、集中式、分布式长租公寓各有优劣
三、房企参与长租公寓的模式
1、房企主导：业务联动，抢占风口
（1）模式多种多样，房企各显神通
（2）卡位市场风口，获取多重收益
（3）案例：万科公寓战略落地，市场版图全面铺开
2、托管合作：优势互补，各取所需
（1）新房增值：优势互补，激发销售原动力
（2）二手盘活：简单易行，合作共赢
（3）案例：合作优客逸家，保利星座UOKO引爆市场
3、业务协同性较高，房企可选择合作或试水长租公寓
四、长租公寓进入快速发展期，迎来行业变革与创新
1、中低端市场竞争加剧，市场或将面临洗牌与整合
2、互联网的力量，将催生领先的开放式长租公寓平台
3、服务金融化、租约资产证券化大势所趋
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