改善8盘狂欢，“准业主们”的选房指南来了 | 房叔选房No.223
共27盘预售公示、登记，列表见文末↓
强板块加高倒挂所以建议在预算较为充足的情况下建议优先选择优质房源，而不是价格更低的次级房源，最大化自住的舒适度及资金回报。 故此本文选房建议皆以房源优质程度由高至低的顺序为基本建议方针。
| PART 2 |
江河鸣翠
| 地理位置 |
| 价格信息 |
高层精装68500元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
1、4、5、6、7、8、9、10、11号楼，户型约143㎡四房两卫、165㎡四房三卫、195㎡五房四卫、229㎡五房五卫
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
江河鸣翠此次为住宅一次性开盘，楼盘整体朝向基本为正南北，楼盘东南侧为钱江新城的横向主干道钱江路，噪声影响不小，但好在楼盘东南侧除11号楼外都为商业楼幢，但因为东南侧商业楼幢遮挡，楼盘中间及北侧楼幢的景观被遮挡严重；
楼盘的东北侧为运河东路，运河东路为江河汇区块的纵向干道，噪声同样不算小，4、5、11号楼受噪声影响较大；
楼盘的西南侧为京杭运河，西北侧为区间道路，整体较为安静，1号楼及8号楼西侧有一座村庙，西南侧整体视野较为开阔景观较好，但村庙有一定的心理影响；
故此建议优先选择楼盘中间位置楼幢及西北侧楼幢，规避噪声影响，且景观视野较好，值得优先选择。
| 143㎡户型选房建议 |
该户型为4号楼及11号楼的中间套，楼幢各有优势，4号楼南侧为楼盘的中央景观，但受制于南侧楼幢影响，低楼层房源采光影响较大；
11号楼南侧基本无遮挡，城市景观及视野较为开阔，但南侧为钱江路及其下穿隧道出入口，噪声影响较大；
由于噪声影响较大，建议优先选择4号楼中高楼层，其次选择11号楼的中高楼层，4号楼及11号楼中低楼层依次作为备选。
| 165㎡户型选房建议 |
该面积段户型为1、4、8、9、11号楼的东西边套，4号楼及11号楼的优劣请参考143㎡户型选房建议中的内容；
1、8、9号楼皆位于楼盘的西南侧，景观及视野皆较好，但1、8号楼受村庙一定影响，尤其是偏低楼层；故此9号楼为165㎡户型最佳楼幢，建议优先选择；
由于楼盘精髓在于景观及视野，村庙在未来有一定的搬迁的可能性，假如能够接受的情况下，建议优先选择1、8、9号楼的房源，优先9号楼，其次1号楼及8号楼，建议优先选择中高楼层，假如实在接受不了村庙影响可优先选择9号楼及4、11号楼的中高楼层，1、8号楼的东边套做备选；
| 195㎡户型选房建议 |
该面积户型为5、7、10号楼的东西边套户型，5号楼紧邻运河东路，噪声影响该稍大一些，7、9号楼为楼盘中央位置，较为安静，5、7、10号楼由于隔壁楼幢距离皆较近，所以中低楼层采光都有一定的影响，建议优先选择中高楼层；
综合考虑，建议优先选择7号楼及10号楼的中高楼层，其次选择5号楼的中高楼层，中低楼层依次做备选。
| 229㎡户型选房建议 |
该户型为楼盘的楼王位置，但因为楼盘的容积率整体较高，建议优先选择中高楼层，中低楼层做备选。
| PART 3 |
御潮府
| 地理位置 |
| 价格信息 |
整体精装70200元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
1、2、5、9、10、11、13号楼，户型约123㎡三房两卫、144㎡四房两卫、163㎡四房三卫、190㎡四房三卫
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
御潮府此次为最后一次加推，楼盘处于望江新城，西南侧为杭州老城及钱江新城、滨江的主通道望江路，整体噪声较大；
楼盘东南侧为望江新城未来的南北交通干道，未来有一定的噪声影响；
楼盘东北侧及西北侧皆为区间道路，西北侧为贴沙河，景观较好，且高楼层能俯瞰杭州老城区，景观及视野优势较好；
故此建议优先选择楼盘中间位置或靠西北侧楼幢，既能够规避噪声影响，同时景观优势较好，值得优先选择。
| 123㎡户型选房建议 |
该户型位于2号楼及5号楼的东西边套，5号楼南侧直面望江路及其跨河桥，噪声影响较大，建议优先选择2号楼房源，西侧房源重点优先考虑，其次选择2号楼东边套中高楼层；其次选择5号楼房源，优先选择中高楼层；
| 143㎡户型选房建议 |
该面积段户型为2、5、10、11号楼的中间套，及10号楼、11号楼的东边套；
5号楼、10号楼紧邻望江路及海潮路，噪声影响较大，建议优先选择2号楼、11号楼房源；
由于2号楼南侧受3、4号楼遮挡，且中间套景观优势不大，建议优先选择11号楼房源，其次选择2号楼房源，皆优先中高楼层；
10号楼及5号楼中高房源依次作为次选；
各个楼幢的中低楼层房源依次作为备选；
| 163㎡户型选房建议 |
面积段户型为13号楼中间套、11号楼西边套及1号楼的东西边套；
1号楼西侧为贴沙河景观，可优先选择，1号楼为楼盘的楼王，南侧景观优势较好，同样可以作为优先选择；11号楼西边套及1号楼东边套可依次作为备选；
由于楼盘容积率影响，采光不算特别优质，各个楼幢优先选择中高楼层，中低楼层作为备选；
| 190㎡户型选房建议 |
该面积户型为13号楼的东西边套，13号楼东侧无遮挡，建议优先选择东边套，其次选择西边套， 优先中高楼层。
| PART 4 |
丹枫四季院
| 地理位置 |
| 价格信息 |
高层精装50204元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
1、3、4、5、6、7、8号楼，户型约145㎡四房两卫、165㎡四房三卫、185㎡四房三卫
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
丹枫四季此次首开7幢房源，剩余楼王之一2号楼未开；
丹枫四季四周皆为区间道路，未直接与板块主干道相邻，整体区位优势极佳，唯独北侧丹枫小学及南侧不远处的江南大道有些许噪声影响；
丹枫四季为整体围合，也就导致了各个楼幢的间距较近，特别是3、4、8号楼，受南侧的楼幢影响，采光影响不小；
3、4、8虽采光影响较大，但这三幢楼房源大部分能够享受中央景观优势；
结合楼盘整体噪声较低的特点综合考虑，建议优先选择1号楼或6号楼、7号楼及5号楼可做次选，3、4、8号楼做备选；
| 145㎡户型选房建议 |
该面积段户型为7号楼的中间套，6、7号楼的东西边套及5、8号楼的西边套；
5、6、7、8四幢楼中除8号楼外，其他三幢楼采光都较好，5、7号楼南侧为区间道路交叉，建议优先选择6号楼，其次选择5号楼西侧房源及7号楼东侧房源，8号楼做备选；
各个楼幢优先选择中高楼层，中低楼层作为而备选；
| 165㎡户型选房建议 |
该面积段户型位3、4号楼的东西边套、5、8号楼的东边套及1号楼的中间套及西边套；
这四幢楼中1号楼最具优势，南侧为楼盘的中央景观，南侧也无太直接的采光遮挡，兼具采光及景观，可作为最优先；
3、4号楼上午受南侧楼幢影响，采光稍差，但下午采光较好，5号楼东边套采光整体较好，但无景观，8号楼采光整体较差，但景观较好，综合考虑3、4号楼更优，5号楼及8号楼各有优势；
建议优先选择1号楼房源，其次选择3、4号楼房源，5号楼及8号楼可根据自身需求做个性化选择，各个楼幢皆优先选择中高楼层，中低楼层备选；
| 185㎡户型选房建议 |
该面积段户型为1号楼的东边套，优先选择中高楼层即可。
| PART 5 |
嘉品
| 地理位置 |
| 价格信息 |
高层精装47000元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
8、10号楼，户型约120㎡三房两卫、139㎡四房三卫 、154㎡四房三卫；
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
嘉品此次为最后一次加推，卖完即无；
楼盘四周皆为区间道路，整体较为安静；南侧机场高架及北侧飞虹路、西北侧的奔竞大道与楼盘之间都有一定的距离，噪声影响现场感受不太明显；
楼盘中间有地铁7号线下穿，10号楼与线路接近，但影响较小，8号楼几乎没影响；
此次各户型房源分布没有明显楼幢冲突，优先选择中高楼层即可；
| 120㎡、139㎡户型选房建议 |
该户型为8号楼的中间套及东西边套，120方户型优先选择中高楼层即可；
139方户型东侧采光更具优势，但西边套景观更具优势，可根据自身喜好做选择，建议优先选择中高楼层；
| 154㎡户型选房建议 |
154方户型为10号楼的中间套及边套户型，西侧采光更佳，东侧中央景观更佳，东边套客餐厅位置与相邻楼幢对望，隐私稍差一些，建议东边套做备选；
建议优先选择西边套房源，其次选择中间套房源，最后选择东边套房源，皆优先中高楼层；
| PART 6 |
君品
| 地理位置 |
| 价格信息 |
高层精装47000元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
2、3、8、9号楼，户型约103㎡三房两卫 、122四房两卫、139方四房三卫
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
此次君品同样为最后一次加推，卖完即无；
君品地块为长条弧形地块，东北侧为金鸡路，西北侧为盈丰路，金鸡路为目前钱江世纪城与萧山南部板块沟通的主干道之一，噪声稍大，盈丰路为次干道，噪声影响总体可以接受，南侧为区间道路及学校，噪声整体影响不大；
此次加推楼幢，2、3号楼南侧为区间道路及学校，而8、9号楼与金鸡路相邻，故此优先选择2、3号楼，其次选择8、9号楼；
| 103㎡户型选房建议 |
该户型为此次开盘的四幢楼的中间套户型，由于2、3号楼噪声较小，故此建议优先选择2、3号楼，其次选择南侧景观优势稍好一些的8号楼，9号楼最后次选；
各个楼幢皆优先选择中高楼层，中低楼层作为备选；
| 122㎡户型选房建议 |
该户型为8、9号楼的东西边套及2、3号路的西边套；
综合低噪声、采光、景观等优势，建议优先选择2、3号楼，其次选择8、9号楼的西边套，8、9号楼的东边套做备选；
各个楼幢房源皆优先选择中高楼层，中低楼层做备选；
| 139㎡户型选房建议 |
该户型为2、3号楼的东边套，2号楼东南侧受1号楼影响，采光相比3号楼稍差一些，建议优先选择3号楼，其次选择2号楼，优先中高楼层。
| PART 6 |
观品
| 地理位置 |
| 价格信息 |
高层精装47000元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
1、5、9、10号楼，户型约169㎡四房三卫、188㎡四房三卫、191㎡五房三卫、233㎡五房四卫
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
观品首开4幢高层，分别为南区的1、5号楼及北区的9、10号楼；
观品东北侧为金鸡路，东南侧为平澜路及其隧道出入口，西北侧及西南侧为区间道路；
楼盘的西南侧为奥邸国际建筑群，下午的采光影响非常明显，上午采光稍好一些，但由于地块的容积率原因，导致楼盘的整体采光较为一般；
故此建议优先选择楼盘中央楼幢的中高楼层，中低楼层做备选；
| 169㎡户型选房建议 |
约169㎡户型为9、10号楼的西边套，两幢楼的位置并没有本质上的差别，但10号楼西侧的视野稍好一些，建议优先选择10号楼的中高楼层，其次选择9号楼的中高楼层，中低楼层做备选；
| 188㎡、191㎡户型选房建议 |
188㎡户型为10号楼的东边套，191㎡户型为9号楼的东边套，建议优先选择中高楼层，中低楼层做备选；
| 233㎡户型选房建议 |
该面积段户型为1、5号楼的东西边套，5号楼东北侧为金鸡路，噪声稍大一些，建议优先选择1号楼房源，其次选择5号楼房源，皆优先中高楼层，中低楼层备选；
| PART 7 |
杭源里
| 地理位置 |
| 价格信息 |
高层精装48000-52046元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
8、10号楼，户型约108㎡三房两卫 、135㎡四房两卫、139㎡四房两卫、225㎡五房三卫
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
此次杭源里加推房源为位置较好的高层10号楼及洋房8号楼，整体房源较为优质；
10号楼北侧、东侧都为非主干道，整体噪声影响不大，南侧为香积寺路隧道，为板块内的横向主干道，噪声及粉尘影响较大，但此次开盘楼幢在楼盘北侧基本不受影响；
由于各个户型分布没有楼幢之间的选择冲突，优先选择中高楼层即可；
| 108㎡户型选房建议 |
该户型为10号楼中间套，优先选择中高楼层即可，中低楼层备选；
| 135㎡户型选房建议 |
该户型为10号楼东西边套，东边套受9号楼影响，采光稍差一些，建议优先选择西边套，中高楼层优先，其次选择东边套中高楼层，中低楼层依次做备选；
| 139㎡户型选房建议 |
该户型为8号楼的中间套及东边套，建议优先选择东边套中高楼层，其次选择中间套中高楼层，中低楼层做备选；
| 225㎡户型选房建议 |
该户型为8号楼中间套，优先中高楼层即可。
| PART 7 |
晓月澄庐
| 地理位置 |
| 价格信息 |
叠墅精装52150元/㎡
| 开盘楼幢及户型 |
21、25-27、29-36号楼，户型约195㎡、192㎡、208㎡、210㎡上叠四房三卫 ，约200㎡、196㎡、213㎡、215㎡下叠四房四卫，约221㎡上叠五房三卫，约235㎡下叠五房四卫；
| 楼盘周边城市界面 |
| 选房逻辑 |
晓月澄庐位于未来科技城核心区南侧，距离阿里巴巴总部步行可到，还是杭州极为少见的真半岛地块，北、西、南三面环水，还是杭州近年少有的低容积率地块；
楼盘北侧为未来科技城东西核心的主干道，车流量不小，噪声影响较大，此次开盘的楼幢近一半位于文二西庐一侧，但好在北侧有河道及绿道景观整体影响能得到一定的消除，下叠影响较小，上叠影响稍大一些。
建议如果预算够的上尽量选择楼盘中心位置的楼幢，靠近文二西路一侧的上叠做最后的备选；
楼盘户型大致可以分为A、B、D三种户型，A户型为中间套的上下叠，B户型为小面积边套上下叠，D户型为大面积边套户型的上下叠；
此次晓月澄庐的价格设置比较特殊，该楼盘并没有将上下叠的总价做出特别明显的价差，特别是中间套A户型，上下叠户型总价几乎接轨；
晓月澄庐此类核心地段的低密楼盘未来大概率新增供给极少，建议优先选择综合优势更大的选择，而不是选择价格看似更具优势的低总价房源；
低密叠墅产品的优势在于有天地，上叠的兼顾性相对下叠还是有些差距，鉴于上下叠总价差不大，建议优先选择下叠房源；
| A户型选房建议 |
该户型分布在除30号楼外的所有楼幢中间，楼盘北侧为文二西庐，东侧为规划道路，建议优先选择楼盘中间位置的21、29、27、26号楼，其次选择25号楼；
靠近文二西路的31至36号楼，可优先选择靠西侧中间位置的楼幢，上叠按上面的顺序依次选择；
| B户型选房建议 |
B户型为除30号楼外的所有楼幢东西边套，选择顺序可参考A户型的选择顺序；
| D户型选房建议 |
D户型为30号楼的边套，西侧受临近楼幢影响下午采光有一定影响，建议优先选择东边套，其次选择西边套；
| 公示楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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2021杭州地铁楼盘图（1月版）
活动截止时间：2020年2月1日9:00
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