刘生敏：关于彩生活物业管理模式的思考
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关于彩生活物业管理模式的思考
文/刘生敏
本文已经作者授权发布
2014年6月17日，深圳花样年旗下的物业运营商彩生活正式招股，于6月30日在香港挂牌上市。深圳彩生活物业的高调上市，与国内多数物业服务企业所面临的收费难、涨价难、物业交接难、可持续发展难等困境，形成鲜明对比。也有业内专家表示，深圳彩生活物业管理模式为国内物业服务行业的发展探索出一条新的道路。
➤ 深圳彩生活物业管理模式要点
据彩生活公开招股书和彩生活服务集团总裁唐学斌的介绍，深圳彩生活物业管理模式被中原地产研究中心概括为“更低的物业费、更省心的服务和更便利的生活方式”。主要技术手段是彩之云APP、彩支付、彩空间 (互联网、高科技、线上线下社区体验)。百度介绍彩生活物业管理模式是：1、机械化、科技化的管理；2、B2F商业模式创新：B2F，即Business to Family，这是彩生活的创新商业模式；3、彩之云(即彩生活社区服务平台)。
从业务范围来看，深圳彩生活的支柱产业包括物业服务、工程服务、社区增值服务。其中物业服务和工程服务可以说是物业行业的传统产业，社区增值服务是深圳彩生活的主要亮点。互联网、物联网、APP等高科技的运用是彩生活物业管理模式实现的重要工具。从物业行业的经营管理范围来看，社区增值服务其实也谈不上新的创新，但是借助高科技实现低成本的复制与扩张，并真正落地，这是深圳彩生活物业管理模式得到资本市场认同的关键。
➤ 深圳彩生活物业管理模式的不足之处
笔者从事业主大会和物业管理研究与业委会实务运作近20年，对物业管理本质有深入的研究与思考。对深圳彩生活物业管理模式也是长期关注。据我所知，最早开展社区增值服务和高科技运用的企业其实还有很多，包括深圳长城物业、广西银湾物业以及万科物业等。其中广西银湾物业在社区增值服务、物业公司收购和互联网运用等方面实际上投入是很大的，也产生相当大影响。
但是所有这些物业公司的尝试都没有解决物业管理行业的本质定位，没有理清物业管理的基本概念。简单评价就是，这些物业管理模式的探索仅仅出于“头痛医头脚痛医脚”的阶段。
总结起来，这些物业管理模式都是站在物业服务企业的角度，怎样实现物业服务企业的利润最大化，没有解决物业服务企业面临的根本问题。
1、社区增值服务或者技术革新，无外乎两个目的，一个是增加物业公司的收入，另外一个就是减少物业公司的成本支出，简称就是“增收节支”或者“开源节流”。
2、这些模式创新没有把握物业行业面临的根本矛盾。目前物业行业面临的根本矛盾是，业主对物业服务不断增长的需求与物业服务企业普遍缺失的服务意识之间的矛盾。或者简单讲，就是业主与物业服务企业之间的矛盾。深圳彩生活物业管理模式对于解决业主与物业服务企业之间的矛盾，很可能没有大的帮助，甚至可能火上浇油，适得其反。
3、这些模式创新没有把握住物业管理的本质属性。我们认为，物业管理的本质属性可以概括为：物业管理的主体是业主，业主管理物业的权力机构是业主大会，业委会是业主大会的执行机构，物业服务企业或者其他管理人是业主大会聘请的专业服务机构，物业管理是业主作为不动产产权人的职责和义务。物业服务企业如果仅仅停留在物业公司的立场，是不可能解决物业行业面临的问题的。
4、深圳彩生活物业管理模式有可能短期内解决小区物业费涨价难题，但是最终会加重小区矛盾，特别是小区社区资源利益的争夺很可能激起小区的更大矛盾。我们认为，只有根据《物权法》的规定，还权于业主，方可以回归小区和谐，维护业主、物业服务企业和各方利益。
➤ 上海业主主导型物业管理模式要点
在深圳彩生活物业管理模式探索的这些年中，我们在上海进行了“业主主导型物业管理模式”的探索与实践，发现和总结出了一套行之有效、操作简单的“业主主导型物业管理模式”；南京和谐社区论坛首届秘书长许庆实将之概括为“业主主导，专业服务，和谐共生，科学发展”。我们认为，这个概括是准确的。实践证明，业主主导型物业管理模式从根本上解决了物业管理行业的根本矛盾，实现了小区的可持续和谐发展。
业主主导型物业管理模式的操作要点是：
1、小区银行账户单列，由业委会和物业公司共同用印实现共管；
2、小区财务独立核算，实现年度审计；
3、物业费打破闷包，实现“部分包干、部分按实结算”，对于按照人头可以包干的综合服务费、保安费、保洁费等实行包干制；对于无法包干不好划分界限的绿化养护费、设施设备运行维护维修保养费等实现按实际结算，并完全公开透明，直至全面实现酬金制；
4、物业公司实现竞争上岗，物业费实现市场竞价产生；
5、物业公司缴纳履约保证金，违约扣除履约保证金；
6、业委会有权聘请专业第三方机构全程介入监管；
7、业主大会组织机构健全，职责分明。
上述业主主导型物业管理模式在多个住宅小区实践之后，目前正在向办公楼推广。不久前，我们又对这种业主主导型物业管理模式的“升级”进行了纵深探讨。
这种新版物业管现模式构想的操作要点如下：
第一，物业费和小区公共收入存入小区业主大会账户，彻底实现小区财务独立核算，专款专用，让物业费真正做到“取之于民、用之于民”。
第二，小区实行酬金制，物业公司只收取一定比例或者固定金额的酬金。具体酬金比例或金额通过市场报价竞争确定。酬金由业委会按月审批后从业主大会帐户划转物业公司账户。
第三，实现业委会工作与物业服务工作的一体化管理。业委会日常事务纳入物业管理处时日常事务之中。业主大会、业委会活动经费完全纳入年度物业服务费收支预算，经过业主大会统一审批后实施。业委会专职工作人员与物业管理处工作人员实行同工同酬。彻底解决业委会做业主工作难、无人无钱等诸多难题。
第四，业委会工作和物业服务工作标准化，实现全面ISO9001质量管理体系，逐步实现无纸化、网络化物业管理。业主全面参与小区管理，实行业主全员参与管现和物业管理人员的专业管理的协调发展。
第五，重点解决业委会两大难题：1、业主工作难做；2、物业公司不配合。四大绝招：1、物业费收入业主大会账户；2、业委会工作和物业服务工作一体化，业委会工作人员津贴纳入年度预算；3、实行“业主大会＝股东大会、业委会＝董事会、物业公司＝职业经理人”管理模式；4、按照上市公司要求信息公开。
➤ 深圳彩生活物业管理模式与上海新版业主主导型物业管理模式对比
从深圳彩生活的物业服务内容和上海新版业主主导型物业管理模式看，两者有极大相似性，但是两者的发展方向完全不同。
(一)盈利指标不同
根据彩生活招股书显示，彩生活旗下的一种名为“酬金制物业管理”的业务，过去三年的毛利率分别是100％、100％、98．2％。这是不可想像的。酬金比例达到100％实际上是很不可思议的。
业主主导型物业管理模式提出实行酬金制，但是酬金比例控制在物业服务费的10％左右。同时，小区物业服务费和公共收益纳入业主大会账户，酬金由业委会按月向物业公司划转，从根本上保证物业服务费在小区专款专用。
(二)决策主体不同
彩生活作为一种企业经营模式，在物业管理行业是做了长期准备的，但是彩生活与其他物业公司一样，没有摆正物业公司的位置，实际上只是一个企业的单方设想，完全忽视了《物权法》确立的小区业主是物业管理主体的地位。彩生活物业管理模式仅仅是高科技增加企业利润的途径，没有解决目前物业管理行业面临的根本问题，就是业主和物业服务企业之间的关系。
业主主导型物业管理模式明确提出，将突出业主的物业管理主体地位，在小区确立“业主大会＝股东大会、业委会＝董事会、物业公司＝职业经理人”的新型物业管理模式，从根本上解决小区目前面临的物业费涨价难、收费难、物业交接难等问题。业主主导型物业管理模式提出将业委会工作和物业服务工作实行一体化管理，将业委会日常事务纳入物业服务的范围，解决业委会面临的业主工作难做、物业公司不配合业委会工作这两个突出的问题。
(三)公共收益归属不同
尽管两者都是注重社区资源的开发，但是两者开发的利益所得归属不同。从彩生活招股书可以看到，彩生活实际上已经把社区资源开发利用的成果主要归属物业公司了。这也是造成彩生活利润率虚高的原因。
业主主导型物业管理模式明确社区资源的经营成果主要归全体业主，物业公司作为经营管理方除按照合同约定酬金或者利润比例获取报酬外，一切收益纳入小区业主大会账户。这样就从根本上明确了社区资源的产权。
(四)管理模式不同
深圳彩生活的物业管理模式实际上仅仅是高科技和电子商务在小区的运用，简单讲，仅仅是物业公司多了一个赢利的渠道。但是业主主导型物业管理模式提出了小区全新的管理模式，比如小区银行账户单列，户名是业主大会，物业服务费和小区公共收益全部纳入业主大会账户，物业公司仅仅按照合同约定收取酬金，并且酬金经过业委会按月审批后转到物业公司账户。这样的管理模式理顺了小区管理主体责任和各方关系，为小区长期和谐创造了条件。
(五)社会推广不同
从目前了解的情况看，彩生活物业管理平台尚未向彩生活管理小区以外推广，只在彩生活管理区域实施。业主主导型物业管理模式明确提出将建立开放性平台，向所有物业公司推荐使用。
(六)标准化目的不同
深圳彩生活物业已经上市，但是企业服务标准仅仅是彩生活内部标准，没有向社会公开。业主主导型物业管理模式提出，将来注册成功后将组织编写业委会工作标准和物业服务标准，并公开出版发行，引领行业发展。显然，后者将会极大促进物业行业的规范化发展。正如复旦大学管理学院博导张文贤教授所提出的那样，业委会工作和物业服务工作应该标准化，建立一套类似五星级酒店服务的行业标准；这是张文贤教授自己作为小区业委会委员，亲身实践后发出的呼吁。
深圳彩生活物业已经在香港成功上市，我们期待更多更好的物业管理模式在实践中不断完善，为物业行业的发展走出一条新路，为社区和谐做出更大贡献。
来源：
《住宅与房地产》2014年第8期上
2014-09-10
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编辑：赵翌序
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