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现在，很多媒体和经济学家，一直在争论，现在的中国的经济领域，究竟是“国退民进”还是“国进民退”。然而从去年房地产排行榜中，我们可以清晰地看出，中国房地产开发业中的整体趋势，已经形成了明显国退民进的形式。

在2013年之前，整个房地产的标杆是四家‘万保金招’，万科、保利、金地、招商地产。除了金地之外，要么是纯粹的国企保利、招商，要么是国资背景控股，比如万科。而且前几名。

以销售成绩计算，前五名中四个有国企背景，万科、绿地、保利、中海。国企占据了绝对的优势。

然而这个名单放到2017年度，是国企或国资背景的只有万科和保利。明显可以看出，仅从房地产行业来看，国企是没干过私企的。

如果这个名单再扩大，在整个2017年榜单前50名中，完全的国企只有10家（万科属于国资比例比较大，不能算完全的国企）。

在销售五十强的名单中，完全的国企只有绿地、中海、华润、鲁能、远洋、金茂、首开、首创、越秀，招商蛇口、占比20%，排名基本处于6到10名，20到30名的区间，并不是特别占优势。

从2013年到2017年，时间虽不长，但是国企和民企竞争优势已经逆转。

由于国企的特殊性，比如人事任免权国家掌握，注册地点国家控制，开发城市战略方向国家把控，我们在下面的分析中，把完全的国企剔除。我们再看看开发50强的地域分布名单（实际上就是民企开发四十强），会发现很多有趣的东西：

1、 广东企业特别多，40个席位中，广东房企占了12家，三分天下有其一。而且广东的民企也非常强，前五名广东房企占了4个，除了完全的保利是国企占据第五名，省下的碧万恒占了前三名。只有第四名融创来自天津，其他都来自于广东。五分天下有其四。

2、 另外分布的地市也很广，除了省会广州，民企40强名单，深圳占了4个，顺德占了2个，不像其他省那样，省会基本上占完了全部席位。

广东开发民企40强席位表▼

3、 除了广东之外，福建是第二大50强的产地，民企一共占了9个席位。但是和广东不一样，福建50强的民企席位不少，但是相对强者不多。

最靠前的正荣也不过在19位，大多数的企业都是在20位之后的排名。

4、 广东13个，福建9个，开发民企40强中，闽粤两省，占了总量的一半还多。可见在房地产开发方面，这两个省实力是非常强的。

然而让人比较吃惊的就是，中国另外两个经济发动机，北京和上海在房地开发方面，却没有多少很强的民间企业。开发民企40强，上海一共四家，差强人意。

特别是北京（50强中只有首开和首创两家纯国企），虽然北京房价超高，但是高房价却没有培养出强力扩张的房企，是值得深思的问题。北京实际上也有一些知名度较高的房企，比如北京华远和北京SOHO中国，其代表人物任志强和潘石屹，也是具有极高知名度的企业家。

尤其是任志强，现在已经成为了中国整个房地产多军的精神领袖，其经典语录传播甚广，每次演讲也被人多次解读。另外北京SOHO的潘石屹不但在房地产开发方面有所建树，而且涉足娱乐，电影等多领域，可谓全方位的人才。

然而，他们所经营的企业在全国这个大市场中，却没有突飞猛进、攻城拔寨。

如果把全国各省的房地产企业强弱形势，打个比喻来说，就是一个西瓜，一个甜瓜，一堆苹果。西瓜是广东，大房企超级多，超级强。甜瓜是福建，大房企有数量，质量稍低。

一堆苹果是上海、江苏和浙江几个省市，有几个席位，但是并不多。

而全国更多的省份，是连一个苹果都没有摊上，只有一堆芝麻。

如果按照地域来分，其中中国南方和中国北方房地产民企40强企业的数量相差是悬殊的。

淮河之北的北方，只有几家，一个手掌就能数的清楚。

整个北方，只有5家企业，融创，华夏幸福、万达、荣盛和路劲，进入了榜单。

其中天津两家，河北两家，辽宁一家。而其他的房企皆为南方企业。

推究原因，就要说一说中国不同的地域文化差异，对此榜单产生的影响。

房地产虽然利润超高，但是实际上并不是一个高科技行业。房地产要想做的大，挣钱快，更多要靠从业者的辛苦劳动（对于开发者而言，喝酒搞关系也是一种劳动）和积累。

冯仑曾经在一次讲座中说过“对于一个地方房企，跑关系的副总，十年喝的酒不是按照顿来计算，而是按照吨来计算的”，可见这一行业，辛苦劳动对这个行业的意义。

然而，中国的北方人，和南方人相比，是没有那么勤劳的，并且商业的开拓精神不足，总有一种小富即安的思想。在中国，一提到从零开始的艰难创业，人们总想到温州人白手打天下，潮汕人下南洋，广东深圳“杀出一条血路来”的事迹。而山东人“闯关东”、山西人“走西口”都已经是百十年前的事情了。

另外，北方人们的思维还是一个官本位的思维，钱多不如官大，只有当公务员才是一流人才的选择，第二是事业单位或是国企，第三才是民企。从而造成了民间不想经商，只愿从政的心理。

与之恰恰相反，中国南方，特别是闽南和岭南，商业文化已经非常发达。人们以开企业挣钱为荣，当官反而次之。

我曾经有幸请教过一个广东本省的大企业家，请教他，什么是“经商的秘诀”，什么是“广东人的商业秘诀。”

他就给我说了十一个字“敏于行，讷于言，闷声发大财”，”广东由于独特的地理位置，较早受到西方自然科学和商品经济的影响，历史上形成了经世致用的价值取向和敏于行的创业精神。特别是在改革开放中敢为天下先，以务实的作风和实干的精神，为改革开放杀开了一条血路。

在民间，民企，特别是房企更是用实践诠释了这句话的精髓。

碧桂园，一个来自广东顺德的普通房地产企业，老板杨国强，一个17岁前未穿过鞋。曾经放过牛，种过田、做泥水匠及建筑包工头的农民。

1980年成为建筑包工头。

1992年首次开发顺德碧桂园项目。

2007年4月公司上市，集资百亿元。

2017年，更是在上市之后十年，成为了中国第一销售量房企。

然而，至今，你能在网上找到几篇，杨老板广为流传的语录和讲演稿。

你可以说这是一种奇迹，但是奇迹的背后，更是广东商业精神中“讷于言”精神的体现。

为了写这篇文章，我将所有50强的房企创始人或董事长做了一个统计表格，里面可以反映出不少中国商业文化的特点。

1、即使是以籍贯为统计标准，南方人的在50强中的数量也是远远高于北方人，看来南方人在经商基因方面确实强于北方。

2、大部分房地产企业家，起家地点都是在自己的家乡，比如杨国强，自己是顺德人，公司是顺德注册，第一个项目也在顺德。而像许家印一样，生于河南周口，成功于广州，是属于少数的。

3、女企业家只有一个，就是重庆龙湖的吴亚军。看来在中国，像房地产这种传统行业，男人比女人还是有着非常明显的优势，

4、房地产企业大多数的企业家都是50后，65前，50岁到65岁之间。41家企业，平均的公司司龄是15岁到20岁，基本上没有短于10岁的企业，这些企业的创始人和老板下一个5年到10年普遍到了要退休的年龄。

因此，对于下个十年房地产销售排行榜，拼的就是他们的子弟——富二代们的能力了。

红字部分为国企，因其特殊性不列入分析范围（部分创始人资料暂未查到）▼

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