淮北：家里有矿，也有不为人知的难处
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家里有矿，是一种什么样的感觉？
这个问题，最适合“淮北”回答——淮北已发现矿产56种，矿产地488处，其中大型矿产地20处，中型矿产地13处，小型矿点455处。在查明储量的16种矿产中，煤、铁、铜、金、水泥用灰岩、高岭土储量，分别居全省第2、4、6、2、6、1位。
其中，煤炭资源最具优势，远景储量350亿吨，工业储量80亿吨，在这基础上，淮北，成了中国重要的煤炭和精煤生产基地。
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煤炭城市，遇上经济转型
靠山吃山，采矿业，自然就撑起了淮北的一片天——
采矿业的就业人口区位商高达9.3，其他行业连1都没有，意味着，淮北就业人群，高度集中在采矿业，截止2017年年底，采矿业就业人数，最多有7.92万，占总人数的38.8%。
结合制造业区位商（0.56）来看，制造业专业化程度偏低，就业人群吸引力相对较低，可见，淮北主要靠采矿业，支撑起工业的发展。
尤其是在工业投资中，采矿业投资增速最快，2017年投资17.2亿元，增长74.6%。此外，淮北市采矿业龙头企业实力也不逊，其中淮北矿业集团，位列2017中国企业500强第288位，是一家以煤电、化工、现代服务为主的国有大型企业。
在采矿业占绝对优势的情况下，基础建设配套行业、高新技术行业的区位商，普遍都低于0.6。这说明，淮北基建行业，专业化程度低，城市基础配套，仍不完善，而高新技术行业，更是人才紧缺，工业转型升级动力不足。
城市配套不完善，又缺乏高素质人才，淮北独独依赖采矿业发展，就好比将所有鸡蛋，放在同一辆车里，尽管在不同篮子里，一旦遇到车祸，家里有矿，也无力回天。
这个“车祸”就发生在2015年，中国经济转型，由工业主导型经济，转向服务业主导型经济，要使消费，成为拉动经济增长的根本驱动力量。
这对2014年工业增加值，仍占GDP 59%的淮北来说，是一场不小的冲击，立马开始吭哧吭哧去产能，2015-2016年，占比连续两年下调，降至51%。
但到2017年，淮北工业增加值503.4亿元，占GDP的比重，又爬升至54%。可见，淮北的产业结构，仍以二产为主，城市处于工业规模化阶段。
其中，规模以上工业企业，达到820家，37个工业行业中，有31个行业增加值实现增长，煤化工行业，增长最快，同比增长26.8%；其次才是，战略性新兴产业，和高技术产业，同比分别增长20.8%、15.2%。
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求新求变，产业、配套两手都要抓
响应国家的号召，2016年，淮北提出 “中国碳谷·绿金淮北战略”，从“乌金”变“绿金”，淮北打算从资源消耗型，向绿色生态型转型，利用高碳资源，大力发展新型煤化工，聚力发展高端碳科技产业。
这两年，去产能也有一些成果——淮北的新型煤化工合成材料基地，获评“中国化工潜力园区十强”，高新技术企业达80家、科技型企业达200家。
2017年，淮北高新技术产业增加值，占工业比重达到21.1%。同年，工业总利润，为74亿元，虽然规模排名靠后，但是增速较快，高达122.6%，仅次于马鞍山（166%），安徽省排名第二。
市政府组织，产业升级和重点技术改造项目，有113个，其中新开工49个、已竣工12个。全市工业投资，增长17.3%，技改投资，增长29.4%，增速均居全省第6位。
到2018年，淮北市政府工作报告中提到，将深入推进“去降补”工作，岱河煤矿、刘桥一矿、金石矿业顺利关闭，退出产能305万吨。未来重点培育，千亿新型煤化工产业，建设新型煤化工合成材料基地，积极承接产业转移，为淮北转型发展，提供有力支撑。
但实际效果如何，可以看历年，淮北非煤工业，占工业增加值的比重——
2017年，非煤工业占比62%，比2016年，降低5.2个百分点。从整体趋势来看，2015年后，非煤工业占比，整体有下滑趋势，可见，淮北去煤化的道路，依然不容乐观。
放眼全球，美国就有好一些“被遗忘”的煤矿之城，像是韦尔奇、麦克道尔县，西弗吉尼亚州等，都面临支柱产业衰退，人口流失，城市转型的阵痛。
以昔日的“美国煤仓”，今日的“全美首贫”，韦尔奇为例。20世纪头50年，韦尔奇一路向上，至1950年达到峰值。这一年，全县人口超过10万，煤矿数十座，小城灯红酒绿，车水马龙，绰号“小纽约”。
而到了2016年，韦尔奇仅剩1816人，人口严重流失，还伴随着疾病和教育的问题，全县居民健康状况，全美排名垫底，近半数儿童，生活在贫困线以下，16岁至24岁青少年中，既不上学，也没工作，占比高达43%。
韦尔奇，在光景好的时候，除了挖煤，就是挖煤。财富随人走，小城既没有留住挖煤得来的财富，也没有抓紧发力产业多元化，更没有着眼长远，建设学校，发展教育。
再回到淮北上，无论是医院，还是教育投入，都远远落后于，淮海地区的其他城市。既然能源产业，总有结束的一天，那么伴随着产业转型，给城市更好的配套，才是更能留住人的策略。
所幸，淮北卫生业、教育行业，投入力度相对较大。卫生、教育的区位商，在各行业中，排名第二、第三，仅次于采矿业。
加上2017年，淮北劳动力占62.8%，人口城镇化率63.6%，城镇人口112.5万，规划到2020年，城镇人口153万，也就是说，淮北，还有40.5万农民要进城，人口结构年轻，后续人口支撑力较强。
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空间发展，集中力量办大事
1.从城市规划，看城市发展方向
根据《淮北市城市总体规划(2016-2040年)》，未来，淮北城市空间发展方向——东进、西延、南扩、北调、中优。
城市空间布局结构：
“一带双城”——中央湖廊；东城、西城。
“四轴六区”——人民路、沱河路、相山路、梧桐路四条城市发展轴；相山、杜集、凤凰山、龙湖、东湖、烈山六大功能片区。
未来淮北，将依托高铁淮北北站、杜集开发区和朔西湖，高标准建设高铁新区，带动市域北部地区提档升级。
并统筹推进淮北经济开发区南部新区、碳谷工业新区、濉溪经济开发区、濉芜现代产业园区、高铁淮北西站、高铁淮北南站建设。
总体而言，淮北南部主要是工业用地，北部主要是居住用地，随着高铁新区的建立，北部住宅档次，将得到提升，品质改善，将成为其主力产品线。
2.从政府工作报告，看重点建设区域
2018年，淮北政府工作报告指出，东部新城、高铁新区路网加快推进，符夹铁路立交桥基本建成。东部新城的建设，拓展了城市发展空间，目前，东部新城，已经有了一定人口规模，未来将承接，老城区的外溢人口。
我们从报告中可以得知，一批主干道路建成通车，多条道路也将开工建设，并且完成了多条道路的交通路口渠化改造。
我们从政府工作报告中，还可以了解到，各区县产业未来发展方向。
1）濉溪县，将以铝基高端金属材料产业基地，和南部次中心建设为重点，发展铝基新材料、装备制造业，和农副产品深加工产业集群；
2）相山区，发挥主城区优势，打造现代服务业，和绿色食品产业强区；
3）杜集区，抢抓高铁机遇，发展现代商贸物流，和高端装备制造业；
4）烈山区，依托东部新城建设，打造现代物流产业，和生态休闲旅游强区，形成多点支撑、多极带动、竞相发展格局。
3.从人造地表和城镇人口，看区域发展潜力
从淮北人造地表，和城镇人口空间分布来看，市辖区（相山区、烈山区、杜集区）中，相山区人口最多，35万人，属于老城区。
加之，相山区行政面积最小，人造地表面积占比大，说明相山区，已经建设得差不多了，可以向东边的烈山区拓展（东拓），烈山区离老城区最近，且人口密度小。从人造地表看，东部区域还有大量土地没有建设。
但考虑到，淮北城市正值产业转型期，居民年均可支配收入仅2.2万，现阶段，城市不宜盲目扩张，要重点打造好城市核心区，吸引周边人口，聚焦到城区生活消费。
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淮北房地产机会
1.淮北房地产市场，整体趋势
从近年，房地产市场反映来看，淮北房地产市场，比较稳健，房价波动性较小，2017年7月以前，住宅均价维持在5000元/㎡左右，然而城镇居民，月均可支配收入仅2464元，说明淮北房价，相对于当地人来有点虚高，还需夯实。
2017年以来，房价经历了两波上涨行情，2017.7-2017.12和2018.2-2018.8，连续两次上涨。
2017年，淮北完成棚改开工目标40526套，以及新增棚户区改造26个项目、15473套。此外，2017年淮北市开启了万达广场、中湖、东湖、坡里高铁站等重点项目建设。
在基础配套日渐完善，以及货币化安置棚改拆迁，或发放住房消费补贴等，利好政策的推动下，淮北房地产市场量价齐涨。与此同时，二胎政策的放开，也促进了一部分购房者，对改善性住房的需求。
2018年8月，住宅均价在6360元/㎡，整体以中小户型为主，套均面积维持在104-108㎡之间。
2.各区县房价增长的潜力
从区县住宅均价和套均价来看，相山区，住宅均价和套均总价最高，均价6187元/㎡，总价67万元。
我们从人造地表可以看到，淮北城市，仍处于“单中心”阶段，人口向中心城区集聚。目前，相山区，建设最为完善，服务业发达，常住人口最多，未来有大量农民进城，首置需求旺盛。
杜集区，均价5062元/㎡，总价50万元。随着高铁路网的完善，淮北正式进入高铁时代，融入京沪“四小时经济圈”，对外开放迎来重大机遇。杜集高铁新区的建设，也将带动杜集区，整体房价的上涨。
烈山区，住宅均价和套均总价，虽然在中心城区中靠后，均价6187元/㎡，总价67万元，但是东部新城的建立，可以带来一部分城镇化首置需求。
从教育区位商来看，淮北市教育行业也不错，随着棚改计划、交通改善等，教育和基础配套都有所提升，这意味着，未来1-2年，东部新城的房价，也会有显著地拉升。
与此同时，淮北采矿业发达，矿产多，有不少中小老板。此外，大量的采矿就业人员。未来有大量的置业需求。这样看来，中心城区未来房价，依然有上涨空间。
小结
总的来说，淮北虽然家里有矿，但也要听从党的指挥。
产业转型，必然带来阵痛，这个时候更需要稳住重点，城市不宜盲目扩张，集中力量搞好核心区的配套，将煤矿带来的财富，真正留在这个城市。
同时，伴随进一步的城镇化，房地产，将迎来40万首置首改的结构性机会，但房价对于当地人来说，存在虚高，仍需夯实。
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