宿迁：强四线城市，想靠农业翻盘？
The following article comes from 禾略研究院 Author 胡梅梅
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不熟悉淮海地区的朋友，对“宿迁”是陌生的。这是在哪？有什么值得关注的？
打开人造地表地图（红色为城乡建设覆盖区），发现宿迁虽在四省交汇处，但距离四省省会不远不近，处境和蚌埠类似，非长三角地域、非长江经济带城市，城市建设空间隔断，但地域上紧密相连，为长三角城市群的人口吸附的重灾区。
再打开禾略数据库，看看城市的基本面——
宿迁2017年，常住人口492万（蚌埠338万），GDP2611亿（蚌埠1550亿），建成区面积224km²（蚌埠153km²），城市基本面虽然也弱，但比蚌埠要好一点。
打开全国120城数据，以四线城市的标准来看（常住人口413万、GDP1912亿、建成区103km²），蚌埠属于弱四线城市，宿迁属于强四线城市。
对照户籍人口591万，比常住人口多178万，人口流出比例高达30.1%（蚌埠11.3%），宿迁人口流出，比蚌埠还严重。
宿迁面临着问题，和蚌埠还不太一样——人口中规模中等，但存在大规模的人口流出；GDP也不低，但224km²的建成区偏大，意味着，城市扩张提早“摊大饼”。
同时，宿迁的房价，也在2017年高歌猛进，下半年同比涨幅高达30%，但进入2018年下半年，增速明显放缓，8月同比涨幅14%（蚌埠42%），均价7014元/m²（蚌埠7326元/m²）。
从市场销售、投资规模来看——2017年，宿迁全年房地产开发投资243亿元（蚌埠537亿元），比上年下降21.6%，房屋销售面积937万㎡（蚌埠830万㎡），同比增长12.1%。
可见，宿迁虽然成交火爆，但投资力度明显薄弱，整体市场趋于“外热内冷”。对比江苏GDP10强城市和蚌埠，宿迁2017年，人均房地产投资额，仅有0.5万元/人，不及蚌埠的1/3。
看到这里，心中不免有两个疑问：
1）同为四线城市，地理位置相当，城市基本面甚至更好一点，为何宿迁房地产市场热度，不及蚌埠？
2）市场温度下来，房价经过了一轮大涨，宿迁后续有什么支撑？
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农业的新可能
还是选取江苏10强和蚌埠，作为对比参考，从GDP含金量和人均存款的角度，判断城市的发展质量和水平——
令人意外的是，2017年宿迁GDP含金量高达17%，只比蚌埠低1%。虽然GDP产值只有2611亿元，但财政收入高达440亿元，而宿迁，传统的农业大市，工业底子薄弱——
宿迁的农产品全国闻名，其中泗洪大米、绿康牌洪泽湖大闸蟹，获第十五届，中国国际农产品交易会金奖。
截止2017年末，宿迁建成，省级现代农业园区8个，发展设施农业111.1万亩、设施渔业27.5万亩，分别占农业、渔业生产总面积的17.2%和26.7%。
难道宿迁是靠农业，给房地产提供强大的支撑？
在最新的城市规划中，官方对宿迁的定位是，国家生态经济示范区，长三角生态休闲旅游目的地，幸福田园城市。从城市的规划用地也可以看出，宿迁绝大部分地，为农业用地。
具体看2017年，宿迁三次产业结构为11.2：48.0：40.8，其中第一产业增加值292.14亿元，增长2.7%；第二产业增加值1253.48亿元，增长7.8%；第三产业增加值1065.32亿元，增长8.5%。可见，宿迁农业，单一经济价值比重并不高。
但从产业投资来看，农林牧渔业，固投同比增长，高达107%，在各行业中排名第5。同样保持高增长的，分别是房地产208%，文娱体育204%，公共管理166%，交通运输158%，租赁和商务服务101%。
随着农业的单一经济价值，不断下行，农业的社会、文化等功能更加突出，结合“幸福田园城市”的定位，加之农业、交通、服务业的投资快速增长，宿迁，或将从传统的农业大市，发展成“休闲农业大市”。
如果再考虑到，宿迁较低的土地城镇化水平，结合文体设施和房地产行业，这就是典型的，特色文旅农业小镇的转型方向。
不由得想起台湾的“清境农场”，休闲农业的经典项目之一，位于人口51.1万（2015年）的南投县，每年接待游客过百万。
利用优质的草场和山地景观资源，打造特色农场和风情民宿，吸引众多游客远离城市，体验独特的山地田园风光。
在台湾，休闲农业，已成为人们重要的旅游度假选择，2014年吸引游客，前往乡村休闲旅游2300万人次，创造价值102亿新台币；渔业休闲旅游1148万人次，产值39亿新台币；累计开发，超过400项农业旅游伴手礼。
当然，对比江苏省成熟的旅游城市，宿迁旅游人次和收入，排名都较低，但旅游收入涨幅达18.2%，高于苏州、南京、无锡，旅游规模正加速成长中。
具体到制造业的产业投资，虽然同比增长只有6%，但绝对值占总固投的76%。其中，细分行业TOP10中，纺织业、木材加工业，规模和增速双高。
宿迁，确实也是优质农副产品产区，著名的“杨树之乡”，盛产粮食、棉花、油料、蚕茧、木材、花卉、食用菌等。以意杨为主的木材成片林280万亩，活立木蓄积量约1600万立方米，全市森林覆盖率达到28.02%。
同时，宿迁矿产资源丰富，非金属矿藏储量较大，但非金属矿物制品业，投资却大幅缩水，同比下降33%。
可见，宿迁的“休闲农业”，不止是打造乡村旅游，而是进一步，推动农业和二三产业的融合，构建的现代化产业体系——一产提供原料、二产进行深加工、三产提供消费市场，一、二、三产之间层层叠加，延长产业链，提高产品附加值。
再看人均存款，在富裕的江苏省里，宿迁排名第9，2017年末，人均存款5.1万元，但比邻省省会，合肥（4.4万）高出16%，居民支付力较强。
综合来看，和老工业基地的蚌埠不同，宿迁的城市发展驱动力在于，农业和二三产的融合，走的是“中国特色现代化农业”道路，打造一种“休闲农业”的新模式。房地产市场，也就比蚌埠要保守。
从GDP含金量和人均存款来看，宿迁经济基础稳固，居民支付能力较强，结合各行业的固投金额，自2016始，宿迁加大农业、纺织业、木材加工业等的投入，加速推进现代化产业体系的建设，房地产支撑结构健康，房价将保持稳定。
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人口城镇化的新常态
说来也很妙，在2017年政策一轮调控下，涨的基本都是名不见经传的3、4线城市，比如蚌埠，比如宿迁。
这类城市，都有显著的特点——城市空间结构，为单核空间体系，发展核心驱动为，农村人口城镇化，在城市进一步“聚核”阶段，房地产市场得以爆发。
具体从人造地表分布来看，宿迁主城区沿河而建，京杭运河与黄河故道夹城南下，河道内侧建设基本饱和，主城区向东西扩张，宿城区、宿豫区皆已成规模。
接下来城市空间，向西延伸，向南发展，宿城新区、经开区板块，将成开发热点区，结合用地规划来看，虽然北部的湖滨新区，建设零散，但政府规划力度大，属于潜力开发区。
同时，周边农村、乡镇分布散落，城市仍在“聚核”阶段，未来城镇化人口，主要来源主城东面，从数据来看，常住人口为491万人，比上年增加3.5万人，城镇化率58.5%，比上年提高1.0个百分点。
湖滨新区的建设空白，和农村的分散，意味着，宿迁未来聚集人口，有两大要素——
1）生态宜居：积极通过提高城市宜居环境，大力发展北部湖滨新区，聚集人口。
2）农民进城：农村人口城镇化，依旧是城市发展的核心驱动；
但由于人口流失严重，市场风险，在于其人地关系。
2009-2013年，新增人口密度，攀升至1.25-1.76万人/km²的水平，人口聚集速度，大于城市扩张速度，主城区大量土地扩张，人口聚集存在滞留性，带动了一波房价的上涨；
2013-2016年，新增人口密度降至0.83万人/km²，城市扩张速度，反超人口聚集速度，直接导致2013-2016年，宿迁房价停滞不前。
再看宿迁历年的销售规模，除了2014、2015年有所回调，基本都在稳健增长。从市场规模看，宿迁2012年商品房市场规模仅187亿，2017年达到445亿，增幅高达138%，高于南京、苏州。
小结
宿迁原来也和其他四五线城市一样，希望通过大力发展工业，提高城市化水平，但从2016年开始，政府开始转变思路。
或许开始意识到，单一工业化发展道路，在中国城市化竞争中，已是一片红海，而附加值同样可观的特色农业经济，则是一片蓝海。
结合宿迁传统的农业基础优势，政府开始尝试，往农业方向加大投资力度，投资增速出奇的快，这是我们关注宿迁，城市经济数据，发现的最有意思的一点。
结合宿迁房价的韧性，销售规模的波动，城市在下一步向西，向北扩张之时，控制好土地出让规模，就能有效控制市场风险。
对于开发商而言，可提前布局经开区，关注湖滨新区，其中宿城新区、经开区适合首置首改产品，湖滨新区适合做改善型产品。
—— 禾略数据投行 ——
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