美国房地产启示录
远在大西洋另一边的美国，俨然是一个老牌资本家，我们玩的金融、股票、房地产等等，都是从老美那学过来的。
我们现在过的坎，当年老美也在里面翻过车。秉承着古人的教诲，以史为鉴，可以知兴替，今天就来系统性梳理一下，美国房地产，能给我国的住宅市场什么参考。
—— 01 ——
美国房地产特点
历史上，美国的住房拥有率巅峰出现在2004年6月，高达69.4%。所以，我们以2004年为研究节点，在市场不断高速上行的阶段，美国地产的具体情况——
总的来说，美国房地产有四大特点——多元化、强者恒强、信息化、政府干预。
1）多元化：美国“婴儿潮”一代，直接激发了，度假和养老的地产市场，间接影响了，城市密度建设，和城市更新方式，使得房地产市场不断细分，呈现多元化发展趋势
最早“婴儿潮”（Baby boom）的概念，其实就是来自美国，特指二战之后，即1946—1964年间，在美出生的7590多万婴儿，约占美国人口的1/3，现在54—72岁。
目前，这群人，已经成长为美国社会的中坚力量，从总统、国会议员、各级政治领袖，到经济大亨、百万富翁，乃至科技、教育、文化、艺术各领域的权威名流，大多都是“婴儿一代”。就连最普通的“婴儿潮”平民百姓，也多是中产阶级，拥有自己的房产。
这群人的收入，是美国各年龄层中最高的一群：户主年收入，高于十万美元的占24%，该项指标，美国的平均水平为15%；家庭平均收入，高于十万美金的人群中，“婴儿潮”族群占1/3。
庞大的人口群和强劲的财力，使“婴儿潮”们具有，旺盛而持久的市场购买力。
他们之中的大部分——住房贷款已还清，子女独立，无须为其教育付出，闲暇时间充裕，注重生活品质和身体健康，已经进入半退休状态，不再想怎么赚钱，而是想怎么花钱。
度假休闲，成为他们人生下半场的主要活动，这也激发了美国的二居市场，近年呈爆炸式增长。
2003年，美国约有第二居所660万套，2004年，美国销售新房中的36%是第二居所。在2000-2010年这十年中，购买第二居所的家庭数量增加了56% ，从640万户，增加到1000万户。
数据来源：美国房地产经纪人协会
同时，2018年，在美国“婴儿潮”一代中，最年长的已经72岁。到2030年，他们将全部超过65岁，届时，预计老年人口，将占美国总人口的19%。
“婴儿潮”大多是活跃的空巢人士，和子女分开住，依赖社区医疗服务，渴望社交空间，他们不服老，也不想老。接近90%的65岁以上美国长者，表示希望在家养老，这也掀起了，美国养老地产的热潮。
美国14个养老项目“太阳城”的基本情况
婴儿潮一代，人口爆发式增长，在有限的土地上，使得美国住宅密度不断提高，居住面积不断缩水——由1992年，4户/英亩, 宅院面积为 9800平方英尺，发展到2005年，5-9户/英亩，但宅院面积，缩小为4000- 8000多平方英尺。
美国房屋传统的拉链错位式，车流动线复杂，需要占用更多的土地，而改为Z字错位式，简化了车子入库的动线，从而提高土地的利用率，让房屋排列更紧密，在不影响功能的同时，有效减少宅院面积。
在提升城市密度的大背景下，美国采取的是填充式开发、改造开发等，温和的城市更新方式。以合理的规划为先导，开发出的土地，不仅用于建设用地，也用于绿地、开敞空间等，所有利于改善人们生活质量的方向。
2）强者恒强：作为老牌的资本主义，美国房地产市场份额，主要集中在大公司手上，而中小型房企，则靠开拓细分市场生存，行业走向集中整合及规模化发展。
在婴儿潮的置业黄金期，美国规模排名行业前十的地产商，市场份额从1989年的8.8%，增加到2002年的19.7%，2004年，增加到21%左右（726亿美元/3500亿美元）。前五位住宅开发商，市场份额在15%左右（523亿美元）。
仅Pulte，一个龙头房企，2004年，销售收入117亿美元、市值94亿美元、净资产35亿美元，约占美国住宅市场份额的3.3% 。
大公司的优势不言而喻——规模成本、土地资源获取、资金筹措。不过，美国房地产发展商中，绝大多数仍是小型企业 。
由于婴儿潮，需求层次的多样性，美国地域的广泛性，大型企业，难以覆盖所有的消费者需求，因此，给小企业留出了市场机会。
美国大型房企，资金实力和管理水平，还不足以支撑覆盖，全部消费者的需求。而住宅开发企业，盈利相对稳定，也给许多“游资”创造了机会，进入住宅开发，进行投机操作，这也促使小公司，加入房地产行业。
3）信息化：随着互联网技术的发展，美国房地产信息化，继续高速发展。住房交易及抵押贷款，都开通了便捷电子商务。
4）政府干预：虽然美国走的是市场经济的路，但资本容易腐化人心，政府持续参与房地产市场运作中，利用利率调控，及其他金融手段调控市场，同时，也加紧经济适用房的落地，保障部分人的基本住房权利。
综合来看，老美整体房地产的特点，其中，对我国最具参考意义的是，婴儿潮人群的需求多元化，以及未来，中小型房企，细分市场的机会。
—— 02——
美国住宅市场概况
具体到美国住宅市场的发展，1970年以来，美国家庭数量从6500万以下，增加到超过1.13亿，涨幅达75％。同时，美国平均家庭净收入（以2004年美元常量计）增加了50％。
随着美国人口的增加，住宅建造反而受到限制。
而自1990年始，住房拥有率节节攀升，从1900年的46.5%，到1950年的55%，再到2000年67.4%，基本已经到达行业天花。
和住房有用率稳步上升不同，美国新房售价在2000年之后突飞猛进，对比1950年，涨了将近18倍。
到2004年住房有用率高达69%，约7340万人拥有住房。而当时的执政者，则号称要在2010 年前，拥有住房的人再增加550万。听起来似乎是白日说梦。
众所周知，2005年后，住房拥有率就开始下滑，但掰开数据来看，在这一轮市场震荡中，规模占绝对优势的白人，住房拥有率确实开始下降，但其他种族的住房拥有率却仍在提升。
市场增长乏力之际，选择下沉可获得一定支撑。
结合住宅分布统计，到2000年市郊住宅已经成为绝对主导。可见，在市场快速上行的阶段，必然是下沉式发展，收割完主流市场，收割细分市场，建设完中心区，建设郊区。
—— 03 ——
美国房企的发展策略
在2004年的节点，市场陷入非理性发展，美国的开发商，大体有五个可持续发展的路子——跨物业类别发展；跨产业链环节发展；跨地域发展；跨市场类别发展；资本运作发展。
以2004年为重大节点来看，Duke地产公司，当年运营收入为7.1亿美元，分为租赁和服务两大业务模块，其中办公地产、工业地产、第三方营建的收入占比最高。
这家开发商也是很拼，不仅做甲方，连乙方的活也揽，开发、营建、租赁及物业管理服务等，不仅不用找乙方，还可以向其他甲方，提供“一条龙”的地产服务。
值得注意的是，该公司2004年前，在已建成的项目中，工业地产占76%，办公地产占21%，商业地产只占3%，医疗项目还没有开始。
可见，早先Duke是靠工业地产发家，后续为了规避市场风险，开始加入办公地产，调整企业经营结构，顺便插一只脚去商业地产，和现有业务相辅相成，算是提供增值服务，扩大收入来源。
到了2004年，随着住宅市场进一步疯狂发展，Duke地产公司，顺应市场变化，进一步调整公司的投资组合，侧重于发展办公、医疗、商业等服务型地产。新开工项目中，办公地产占50%，工业地产占35%，剩下的15%为医疗办公和商业地产。
2）跨产业链环节发展，设计营建一体化，提供一站式服务
美国房地产开发，基本和中国一致，所以整个住宅地产产业链，中美差别并不大——咨询、融资、测绘、规划、营建、施工、销售、信贷（面向消费者）、物业评估。
中国大多数开发商，除了管钱，其他基本都会选择找第三方合作，承建商、设计院、咨询公司、销售代理等。
再看看美国利润率最高的开发商TollBrothers，成立于1967年，1986年起公开上市，在2005年行业达到天花的时候，毛利润率约在22%。
Toll Brothers，像是高配版的碧桂园，美国大型住宅开发/营建公司中，唯一一个专供高档住宅，一手包办设计、营建和运营管理，给美国有钱人一个五星级的家。
旗下有专用的建筑设计公司、工程设计公司、生产工厂，集建筑师、工程师、土地开发管理和营建施工队为一体, 有自己特有的设计定制体系。
同时，重金打造高度信息化的生产体系——Toll综合系统（TIS），用于房屋配件制造控制与配送系统。如果项目距离工厂较远，为了节省运输成本，Toll Brothers会委托项目所在地，附近的第三方进行房屋配件生产。高度信息化，不仅保证异地生产的质量，还便于集团远程监控。
不仅如此，Toll Brothers还设立了四个独立的下属公司——房屋信贷、产权凭证、物业保安、智能社区，为客户提供一站式服务。
从Toll Brothers财大气粗的成功经验中，值得借鉴的是，在保持住宅开发作为主营业务的前提下，可以去发掘并逐步拓展，所处产业链中，联系紧密且互相支持的业务领域，借助投资业务组合之间的协同效应，维持有重点的多元化战略平衡，达到提高经营效率的作用。
3）跨地域发展，进军全国，集中囤“好地”
不要把鸡蛋放在同一个蓝子里的投资道理，大家都烂熟于心，但当所有的篮子都在同一辆车里，翻车的时候，所有篮子多少都会受到影响。
还是以专做有钱人生意的TollBrothers为例，他们有选择地布局全国价值昂贵的区域，坚持只在“好地段”拿地。从2004-2005年的营收对比来看，Toll Brothers在大西洋中部的销售收入增长了64%。
美国的大西洋中部，相当于北京和它的18环，由纽约州，宾夕法尼亚州，新泽西州，马里兰州，西弗吉尼亚州，特拉华州和弗吉尼亚州七个州组成。首都华盛顿特区也位于此区。
也就是说，这个开发商，在首都片区的销售收入，一年能涨64%，吃环北京生意的华夏幸福，都没这么牛气。就是有翻车的可能，首都的篮子也是最稳的那个。
首都的地，现在当然没那么好拿，不过多囤地、囤好地也是老生常谈，就是选择经济较为发达、住宅需求旺盛、人口增长较快的地区，有利于分散风险和产生规模效应。
4）跨市场类别发展，面对各类细分市场，多元化开发
美国“婴儿潮”一代，约占美国人口的1/3，现在54—72岁，俨然是社会的中坚力量。庞大的人口群和强劲的财力，带来旺盛而持久的市场购买力，激发了市场需求层次的多样性。
加上，美国地域的广泛性，大型企业，难以覆盖所有的消费者需求，因此，给中小型企业，留出了细分市场的机会。
在美国top20的开发商里，均价最高的自然是，专攻高端市场的Toll Brothers，均价最低的KB Home，也同样值得关注。
KB Home不仅布局全美15个州，触角甚至伸到法国。
一开始，KB Home是做低端市场发家，随着市场多元化发展，该公司的战略重点，从以前的地域多元转移到产品多元化。目标是将产品线，扩展到包括豪华住宅的所有价位的住宅产品，并将公司一半以上的业务，转移到更高价位的住宅市场上。
在已经进入的市场拓宽产品类型，以更好地渗透到区域细分市场中，而不是将该公司已经拥有的产品，扩张到其它尚未进入的市场。不仅旨在确保该区域的市场主导能力，而且能够避免，由于区域战线拉得过长，造成的企业资源损耗。
5）资本运作发展，重“规模”而快速扩张
美国的房地产开发公司，都是先后经历创业期、发展期进行原始积累，随后便进入资本市场，通过上市融资、设立REITs、战略并购等手段，进行下一阶段的发展。
自90年代至今，美国领先的房地产开发公司，都获得了迅猛的发展，资产规模的5倍或10倍的增长，在不到10年的过程中就已完成。
这其中虽然也有有机成长，但最重要的是，利用美国低利率环境，频繁通过并购实施战略扩张。例如，D.R.Horton通过17次并购，资产规模增长10多倍。
在1994年到2002年之间，Horton公司接连买下了17家公司，这一阶段疯狂的收购，使公司规模翻了一番，旨在扩大覆盖面及拓宽产品线。这样雷厉风行的收购，就像现在的孙宏斌一样。
通过收购，与这个市场上最强的企业合作，并给其提供工具和资源，然后力争成为市场第一。这样的并购，是经过严格的筛选及考核——
1）有一定规模、较高质量的土地储备及房源
2）与当地政府、有土地的公司有良好的关系
3）与营建分包商、材料商有良好的关系
4）建成的产品在市场已有一定的美誉
5）能够为公司的住宅总量、或财务报表上的收入等数据带来立即的提升（这对与分包商或材料供应商谈判时有利）
6）能带领Horton公司打入某市场
就这样，在依靠有机成长，遇到瓶颈的时候，公司能通过战略并购与结盟，进行行业纵向扩张和地域性的横向扩张。
—— 小结 ——
在美国地产高速上行的“大周期”里，人多钱多的“婴儿潮”一代最值得关注，尤其是他们多元化的需求，给中小型房企，带来在细分市场上，弯道超车机会，在中国同样适用。
在中国，1962-1972年出生的人，被定义为“婴儿潮”一代，年龄在46-56岁之间，已经处于半退休转态，养老、度假的需求强烈。
开发商可以选择布局，老龄化程度高的城市，气候宜人，居民有一定经济实力的地方。
像是江浙一带，65岁及以上人口占比属全国第一梯队，人均GDP也是领先全国，加上历史悠久，适宜居住，可考虑发展养老、度假产业。
同时，在美国地产“大周期”里，市场通过下沉式发展，寻求新增量的支撑，对中国来说，可以转化成，有选择地下沉到三四线城市，通过新一轮城市化建设，释放一波新的购买力。
筛选进入三四线城市，主要有三个标准——城镇化率低，有一定人口基数，且相对独立。还有大量农民进城发展的需求，同时不会完全被一线城市“抽血”。
从具体2017年中国各省域的城镇化，可以看出，未来下沉的机会，主要在于中部的城市，城镇化率相对较低，劳动力较多，像是河南、四川、湖北等地。
具体到美国各大地产的操作，除了REITs，其他国内的地产公司基本都已经跟上，但效果平平，毕竟像中国最大的地产商碧桂园，今年因为质量问题，上演了教科书般“自杀”，可想而知，中国地产开发的前端，进步空间还是相当巨大。
从运营上来说，中国开发商在后端的业务上，更适合合作开发，可看考美国的跨行业发展的模式。
毕竟在中国商业地产，真正做到有口皆碑的，就是太古、瑞安，基本都是港资的，而产业地产，更是连雏形都没有，号称最纯粹的产业地产商华夏幸福，今年出让19.7%的股权，同时卖了32亿的项目给万科，艰难自救中……
美国各大房企的成功经验，证明了市场无论好坏，用与之匹配的开发模式，就能真正实现可持续发展。
—— END ——
看到这里的都是真爱，所以我们决定插播一则硬广——
禾略主题沙龙（上海站），将在10月30号，下周二14:00-18:00，上海虹桥言又几举办。
在房地产下半场，我们想分享近期一些量化研究市场的成果，同时希望和更多专业人士面对面碰撞交流，感兴趣的地产同行和金融同行，我们上海见
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