2018年澳洲住宅市场分析报告，附3.5—3.10一周市场数据

CoreLogic今天发布2018年最新的澳洲住宅市场分析报告。报告从住宅价值，住宅销售的数量，租金收益，拍卖成交率等方面分析了截止至2018年2月，澳洲各大城市的住宅市场变化，让投资者从宏观角度了解整个澳洲的房地产市场。

1

纵观全澳

纵观全澳，住宅房地产价值大约7.5万亿，退休养老金紧随其后，大约2.5万亿，交易所股票1.9万亿，而商业地产的价值以0.972万亿排名第四。

数据同时显示，截止至2017年9月，澳洲的住宅数量大约是990万，未偿付的抵押贷款债务总额高达1.73万亿，住宅销售总数为一年46万2593，销售总值达到一年2亿9千万。

2

住宅价值

• 首府城市VS地方城市

从季度数据来看，澳洲首府城市和地方城市出现截然不同的表现。首府城市在上个季度出现下跌，平均值下跌1.2%。

其中，悉尼超过了达尔文，以2.4% 的跌幅成为了价值下跌最大的城市。而塔斯马尼亚的首府霍巴特是除了阿德莱德（+0.1%）之外唯一价值增长较多的城市，在过去三个月中，住宅价值涨幅达到3.2%。

跟绝大多数首府城市房价下跌相反的是，地方城市的同期房价则录得上涨。根据数据统计，截止至2018年2月的三个月内，地方城市房价整体上涨了0.9%，除了西澳地方城市外，其他各州的地方城市的住宅价值都有不同程度的上涨。

1悉尼

悉尼住宅价值在截至2018年2月的三个月中下降了2.4%，相比起去年同期下降了0.5%。目前悉尼的住宅价值相比起2017年7月的峰值时低了3.7%。

2墨尔本

在2018年2月前三个月里，墨尔本的住宅价值下降了0.4%。但是在过去的一年里，墨尔本的住房价值仍然是涨幅比较大的城市，上涨了6.9%，但从去年最高峰值来看，目前的房价还是比2017年11月的最高点低了0.4%。

3布里斯班

布里斯班的涨幅和下跌一直都相对缓慢，从数据来看，过去三个月中，房价下跌了0.1%，在过去一年中，涨幅也仅为1.8%。

4霍巴特

霍巴特应该是表现最为抢眼的首府城市，在截至2018年2月的三个月中，住宅价值上涨了3.2%，比去年同期高出13.1%。过去12个月，独栋屋的价值增加了13.6%，单元房的价值也增加了10.8%。

5其他首府城市

过去的三个月中，阿德莱德的住宅价值增加了0.1%，但相比起2017年12月的峰值低了0.2%。 而珀斯住宅价值则继续下跌，跌幅0.7%，目前珀斯的房价相比起2014年6月的最高点低了11%。 同样下跌的还有达尔文，截至2018年2月的三个月中下跌了2%，比历史高峰低了22.3%。

首都堪培拉虽然在过去的三个月里住宅价值下跌了0.2%，但从过去一年的数据来说，上涨了3.2%，独栋屋和单元房的数据都录得上涨，独栋屋上涨了3.8%，而单元房上涨了1.1%。

3

住宅交易数量

由于全澳范围内，三大城市悉尼、墨尔本和布里斯班的交易数量都呈大幅减少的趋势，所以目前全澳的交易数量仍然低于一年前。

从待售的房产数量来说，目前首府城市和地方城市都出现比一年前少的趋势，但在个别首府城市，比如悉尼，这种趋势却大不相同，无论是新进入市场的房屋数量，还是在售的总数，都呈大幅增加的趋势。

从2017年下半年开始，拍卖出清率已经开始有所下降。根据二月份的最新拍卖数据，目前的出清率虽然高于去年年底，但仍低于去年同期水平。

1租金增长率

从下图来看，虽然首府城市和地方市场的租金收益都有下降趋势，但实际上，过去一年里，地方市场的租金增长率是要高于首府城市的。 （注：黑线为首府城市，蓝线为其他地方市场）。

其中，首府城市的年租金增长率为2.2%，地方城市为2.8%。除了达尔文和珀斯出现小幅下降外，霍巴特，堪培拉，布里斯班，阿德莱德，墨尔本和悉尼都出现了不同程度的涨幅。

近几年住宅的价值在持续增长，且增长速度超过了租金收益的增长，所以，毛租金收益率在过去一年中一直都是下降的趋势。但从2017年下半年开始，首府城市的住宅价值增速出现放缓，甚至下跌，所以毛租金收益率从创纪录的低点开始缓慢提升。

Corelogic 的研究负责人 Tim Lawless先生表示：“住宅价值下跌的同时租金收益率出现了上升，租金收益在逐步修复。一般而言，租金收益率上升对房产市场的投资者构成吸引力。但同时，因为房价的走软、信贷收紧等因素影响，投资者参与市场的意愿也在下降。”

2住房需求

从人口与住房需求来看，由于海外移民数量在不断的上升，所以海外移民对于住房的需求仍然很高。而从人口的变化上来看，墨尔本所在的维多利亚州，每年的人口变化以2.3%的速度在增加，堪培拉所在的首都领地，悉尼所在的新南威尔士州和布里斯班所在的昆士兰州，也以每年1.7%和16%的速度在增长.

3 批准建造的住宅数

根据下面的趋势图我们可以看出，独栋屋在近三年，批准建造的数量相对比较稳定，变化不大。公寓批准建造的数量在最近一年中，已从历史最高水平开始下降，也就是说，目前澳洲市场被批准建造的公寓数量，相比起去年同期来说，要大幅减少。

4住房信贷

在住房信贷方面，根据澳大利亚审慎监管（APRA）机构最新的银行业务统计数字显示，2017年银行按揭贷款业务中，投资者贷款占市场上所有抵押贷款的三分之一。

下图显示了住房信贷的年度变化（蓝线表示自住房，黑线表示投资房），数据表明，法律和政府对房地产市场的严格监管，以及高利率的抵押贷款，对自住房的影响不大，但一定程度上影响了投资需求。

同时，抵押贷款利率对于自住房的业主和投资者也有不同程度的变化。下图的数据说明了投资者和自住业主的平均贷款利率（蓝色表示投资者，灰色表示自住业主）。

对于投资者来说，标准的浮动利率为5.8%，此浮动利率根据贷款银行的不同会有不同程度的折扣，折扣后的平均浮动利率为5.10%，三年期的定息利率为4.45%，而对于自住业主来说，标准的浮动利率是5.20%,折扣后的浮动利率是4.50%，而三年定息利率是4.15%。

同样，下图显示了自低点以来平均贷款利率的变化，我们可以看出，对于投资者来说，贷款利率都有不同程度的增长，而自住房业主的利率，基本维持在历史最低点。

43.10日五大城市拍卖行情

附：本周五大首府城市的拍卖行情：（根据Domain数据统计）

1悉尼

拍卖出清率：64%

注册的拍卖房产总数：743

登记的拍卖房产总数：447

最终拍卖成交：328

中位价：120.25万澳元

成交总额：$298,189,259

2墨尔本

拍卖出清率：72%

注册的拍卖房产总数：318

登记的拍卖房产总数：194

最终拍卖成交：144

中位价：66万澳元

成交总额：$83,820,058

3布里斯班

拍卖出清率：57%

注册的拍卖房产总数：91

登记的拍卖房产总数：53

最终拍卖成交：34

中位价：75.75万澳元

成交总额：$20,528,100

4阿德莱德

拍卖出清率：73

注册的拍卖房产总数：58

登记的拍卖房产总数：42

最终拍卖成交：62

成交总额：$14,671,000

5堪培拉

拍卖出清率：76%

注册的拍卖房产总数：35

登记的拍卖房产总数：29

最终拍卖成交：22

中位价：66万澳元

成交总额：$14,108,000

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