未来，2000万北京人只有三种！他们不用假装，现在也不炒房！

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2017年10月，米宅启动了大北京区域考察。

葫芦娃和十一侠在环北京区域的雾霾中奔波了几天之后发现——此行北京，他们想多了！

我和小爱在北京城六区内的地铁里辗转了几天之后发现——此行北京，没想到的太多了！

没来北京调研之前，我们知道北京房价哪里都很贵，后来看完北京房价觉得深圳的房价真便宜。深圳的朋友不服，尽管来呲。

没来北京调研之前，我们知道想要在北京买房很难，北京户口，呵呵！五年社保，呵呵！后来我们假装客户买了一次房觉得，什么北京户口？什么五年社保？最难逾越的是非普线和没钱——交税！

没来北京调研之前，我们知道北京学区房超贵，到北京先到文昌胡洞口拍照留念，耶！后来才知道北京城六区的一手豪宅才真贵，400多平米的大大大三房，演绎极致贵气逼人！这还不是最逼人的。

没来北京调研之前，我们看数据显示北京二手房占总交易额的50%，后来知道北京城六区内新房基本没交易。

没来北京调研之前，我们听说北京二手房直降100万，后来中介给我说，哪有100万，好些个都降了两三百万！

没来北京调研之前，我们以为全中国的人都想来北京炒房，现在知道，在北京，没人炒房。

没来北京调研之前，我们根本不在乎我们是不是富二代，是不是博士后，来北京之后，我们因为不是富二代在中介面前抬不起头，因为不是博士后，在置业顾问面前不敢大喘气，问问题要先说excuse me。

没来北京调研之前，我们知道了很多北京爱情故事，后来知道，在北京，男生结婚最看重的是女方家能出多少首付。

没来北京调研之前就知道“逃离北京”是骗关注度的，后来知道“有2000万北京人在假装生活”才是彻头彻尾的骗子，北京人根本没有假装，他们的生活是梦想，梦想有一天能真正留下来。

最后，我们和环大北京区域调研的葫芦娃、十一侠在通州会合，大家一致觉得相比环京楼市，北京的房子真值。

相比环京的风声鹤唳，城六区市场平静了，习惯了，诧异的只有我们这些外来的人。

在2017年以前，很多人或许想想办法还能买一套房子。但17年之后，真的太难了。

未来市场行情还是会继续下行，但也就几个点而已了。如果你现在买不起，明年大概率也是买不起，后年也是。

我们越来越清晰的看到未来的北京不是在赶人，北京是在选人。

这就是北京，连红条幅都做得那么好看的地方。

1

 别难过，60平米，一平米降一万，也才60万而已！

北京的房价究竟有没有降，这是毋庸置疑的！

历史上只要调控，房价一定是降。

更何况从3·17调控以来北京出台了约23项调控政策，不降价，简直老天不容！

我们在城六区选择了五个点，五套二手房。

从直观的报价和实际成交的价格来看，北京城六区的市场行情已经降到了今年年初的市场行情，房价确实有了10-20%的降幅。

如图，基数为100，其中绿线成交均价走势，黄色线为政府部门统计均价；

那么下降的走势还会延续吗？

一个圈内的朋友说，最近北京市土地市场新挂出来了4宗共有产权的地，看到共有产权的售价之后，他对北京房价看的更明白了。比如

朝阳东坝销售价格37000元/平方米；

海淀亮甲店项目销售价格37800元/平方米；

大兴魏善庄项目销售价格29000元/平方米；

昌平北七家项目销售价格30000元/平方米；

假设购买人的产权是7成，那么换算成10成的话，它们价格基本和目前这个阶段的片区内商品房价格持平甚至略高，那么考虑到五年限售，产权交易的难易程度等等，基本可以预测的是：再往下走，也就是几个点的幅度了，不会过30%的。

其实相比价格的下滑，二手房交易量的降幅才是最大。有数据显示北京8月份成交量仅为３月份峰值阶段的一半，其中核心区域重点楼盘，交易换手率降到了历史极低水平，市场已然冰冻。

于是最近有消息说，9、10月楼市关注度和市场活跃度再度升温，骗鬼呀？

举个栗子：

一个朋友4月份在房山以6.8万/㎡的单价买了一套60㎡，总价408万的新房，然后在西城以6000元/月的价格租了一套一室一厅。

我问他，为什么不直接在西城买一个老破小，比如报价410万的31平米的学区房，虽然小点，但总价差不多。

后来他给我算了一笔账，虽然总价差不多，但是：

这套31㎡的报价410万，大概评估价是成交价的7成，也就是287万的四成是114万+差价的123万，实际首付不带税费是237万，实际首付接近6成，但是我在房山买新房首付是143万，这两者相差94万。如果是二套，首付就是350万（不含税费）。

他说，现在的北京刚需根本买不起城六区的二手房。现在在北京刚需只能考虑五环外了。

只能等将来房价涨上来再置换到老城区。

后来我们在网上查到这个小区二手房最新报价是5.5万元/㎡，降幅为19.1%。

她一脸雾霾。

我安慰她说，别难过，60平米，一平米降一万，也才60万而已！今天咱们看的万柳书院，4000万的房子，降百分之十，就是四百万。

2

从五环到三环，还好！除了房子更小了还有房子更烂了。

现在，在北京还在想办法买房的都是真住的。

因为炒不动了，认房又认贷、二套首付比例提升，炒房的门槛儿实在太高了。

那么二套能贷款多少呢？

按照北京的规定，普通住宅首付6成，非普住宅首付8成。北京怎么定义普通住宅的呢？140平米以下，5环以内468万总价以内，5-6环375万以内，6环外280万以内，面积及价格两个条件同时满足就是普通住宅。两个条件一个不满足，就是非普住宅。

所以，北京已经没有普通住宅了。比如一套1500万的房子，你至少得准备1200万首付，以及非普的税费。

如果你不想交非普税，那么你最多能贷款187.2万。中介会对你说，贷这么点钱，还不如全款。

所以炒房客炒不动了，大不了不炒了！刚需屌丝们，买不起了，大不了不买了！

只有换房的是哭着也要换。

2017年北京的调控政策真的做到了‘遏制炒房，回归居住’。

数据显示，北京70%的二手房交易量是改善型置换。

再举了真实的例子，一个朋友从5环外置换到3环内，面积从165㎡置换成115㎡。

但她说房子很好，虽然有点烂，但有学区。

老房子卖了1072万，新房子首付1100，居然买得起。

他说，还好！生活质量没有下降很多。

3

还有一种成功人士，不买学区房，因为没有北京户口。

另一位朋友，是北京某上市房地产企业高管，年薪100万，他在北京买了两套房。

但他没有北京户口。所以，他不买学区房。

因为在北京，没有北京户口不能落户学区，有没有房子都没关系。

可是孩子上学怎么办？

他说，在北京没有北京户口的孩子将来会有三条路可选。

1、回老家。这种就比较惨，主要是父母追梦失败。

2、去天津参加高考。

还有第三种是上国际学校，出国。你平常看到的一些信息说，北京孕妇赴美产子，明星子女上国际学校，北京有钱人热衷送孩子出国上大学。

其实，这只是因为少数成功人士，没有北京户口而已。

有数据显示，2016年底，北京有2172万常住人口，这其中有800万人是没有北京户口的。

所以在今天，想要办理北京户口对普通人太难了。

比如一个清华女生为了北京户口居然去美国读博士，皇天不负苦心人，回国后她拿到了北京户口。

所以无论你在新闻里看到北京地铁口排了多长的队，人如何如山如海，其实可能这其中有一半都是注定要回老家的，当然他们走了，会有更多的新人进来，会有更多的北大女生、清华才子从国外回来。

这就是北京！2020年2300万人的人口规划，让它成为今天中国唯一一个在收缩的大城市。

所以将来这里，要对30%的人说，注意安全！请离开！

所以以后在北京看房子的只有三种人：

一种是刚从国外留学回来工作的人，北京户口，二三十岁。

一种就是富二代，北京户口，二十多岁

一种是博士毕业，三十岁左右，社保五年够了，拥有买房资格。

屌丝刚需们不能看房吗？

能啊！看看又不买，置业顾问能把你怎样？

4

最后

9月、10月份有数据显示房源关注度和购房意愿有所回升，但其实，9、10月份是北京楼市惯例回暖，然后11、12月继续往下走！ 

但往下也就是几个点而已，市场没有恐慌，一切波澜不惊，除了我们这些外来的人，北京人坐看云卷云舒静听花开花落，北京“最困难”的时候已经过去了。

在2017年以前，很多人或许想想办法还能买一套房子。

但17年之后，真的太难了。

置换只是尴尬，而首套距离彻底买不起了，不远了。

如果你现在买不起，不要觉得我说的难听，你真的就买不起了，真的不如早点回老家。

你可以说，房子不是一切，你热爱在北京的生活，还有共有产权。

但，你会越来越清晰的看到未来的北京不是在赶人，而是在选人。

如果你没被选中，会怎样？

米宅要来北京啦！

米宅奔袭考察一年，如今携环京、环沪、环深的大波干货而来！与北京粉丝一起，探讨当下的北京地产和度假地产！

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