加拿大银监局出狠招!计划收紧按揭-HELOC组合贷款规则!

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根据加拿大环球邮报（Global and Mail）5月19日报道，加拿大银监局OFSI计划收紧银行按揭-HELOC组合贷款规则，以遏制房主债务上升。

最流行的房屋净值信贷额度成为加拿大银行监管机构的目标，随着利率上升给负债累累的房主带来更大的压力，银监局OSFI正寻求遏制风险借贷。

据环球邮报报道，将被审查的产品是一款可再生抵押贷款（ readvanceable mortgage），这是一款传统抵押贷款与信贷额度相结合的产品，随着客户支付抵押贷款本金而不断增加贷款规模。

加拿大银行监管机构、金融机构监督办公室 (OSFI)，称它们为组合按揭贷款-HELOC贷款计划（combined mortgage-HELOC loan programs，简称CLPs）。

组合贷款计划 CLPs，又称循环贷，是将抵押贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC) 结合到一个产品中。通过这样做，借款人会看到他们的 HELOC 信用额度随着每次付款而增加。

OSFI一直在警惕地关注在房价飙升的同时，组合贷款计划 CLPs 迅速普及。

根据加拿大银行的数据，在 COVID-19 大流行的前两年组合贷款计划 CLPs增加了 34%，2022 年第一季度CLPs产品的总价值为 7370 亿加元。这占所有住宅担保贷款的 42%，高于 2020 年第一季度的 37% 和 2019 年同期的 36.5%。

这种急剧增长引起了 OSFI 的注意。在 1 月份的一次演讲中，OSFI负责人彼得·劳特利奇 (Peter Routledge) 表示，可再生抵押贷款现在构成了“加拿大无保险家庭抵押贷款债务的很大一部分”。

虽然劳特利奇承认，如果负责任地使用它们可以成为有用的金融工具，但OSFI表示，“它们也会给金融系统造成漏洞”，并增加“贷方损失的风险”。

OSFI 已表示将在今年春天宣布对这些产品的管理规则进行更改，并概述了两个关键问题。

一是在每次支付房贷本金后，从房屋净值中借回资产的能力有可能使客户负债累累。

另一个问题是 HELOC 可用于掩盖借款人可能遇到的现金流问题，使贷方和监管机构更难发现迫在眉睫的问题，尤其是在危机时期。

在去年 11 月的一次演讲中，劳特利奇先生暗示 OSFI 可能会迫使银行将可重复抵押贷款归类为风险更大的贷款，这将使贷方的账目成本更高，因为他们必须为每笔贷款留出更多资金。

劳特利奇还表示，监管机构可能会收紧有关贷方如何承销这些贷款的规定。

银行界和按揭贷款行业专家表示，监管机构还可以限制房主可以从房贷中的借款额度，或迫使他们重新获得增加 HELOC 的资格。

这些变化可能有助于遏制一些最不稳定的借贷，但尚不清楚它们是否会显着减缓需求。专家表示，银行可能会通过向客户收取更高的利率来转嫁这些抵押贷款的更高资本成本。

“这将增加贷方的成本，在这种情况下，必须为所有贷方重新计算这些类型产品的定价策略，” 按揭贷款专业协会 （Mortgage Professionals Canada ）董事 Maxime Stencer 说。“如果让该产品和持有该产品的成本更高，那么将其提供给客户的成本就会更高，因此客户可能会受到影响。”

可再生抵押贷款（readvanceable mortgage）现在是大多数主要贷方的主要产品。银行将它们定位为一种强大的借贷工具，让客户可以轻松获得房屋净值的资产。

BMO银行Homeowner ReadiLine的促销网站简洁地介绍了可再生抵押贷款的概念：“一次申请，借一些，偿还一些，再借一些，还清你的抵押贷款，将借得更多。”

其他银行已将其可再生抵押贷款起了一些强有力的名称，例如 TD银行 的 Home Equity FlexLine 和 CIBC 的 Home Power Plan。

加拿大五家最大银行的发言人拒绝透露这些产品占其整体抵押贷款的比例。

银行喜欢提供可再生抵押贷款的原因之一是它们使消费者不太可能转向竞争对手。将传统抵押贷款从一家银行转让给另一家银行很容易，但一旦申请了 CLP ，客户必须从一家贷方完全解除，并在新的贷方重新注册。该过程要求借款人支付费用并经历行政麻烦。

但监管机构表示，这些产品也有可能让客户入不敷出并积累长期债务，这会在经济低迷时期让客户更加脆弱。

劳特利奇先生去年年底表示，随着全加拿大房价飙升，可再生抵押贷款使房主增加借贷的能力“可能同时推动并帮助加拿大人承受不断上涨的房屋估值。”这是因为房主可以借入与其现有房屋相关的信贷额度来购买度假屋和投资物业。

但是，由于现在抵押贷款利率开始上升，房地产市场急剧降温。经济学家预测，加拿大各地房价今年下降的幅度将会普遍超过两位数。

相对于抵押贷款规模，这将降低房主财产的价值，并使他们更接近 OSFI 认为麻烦的债务水平：欠贷方超过房屋价值 65% 的借款人，也称为作为贷款与房价比率 (loan-to-value，简称LTV) ，这是用于评估金融系统风险的关键指标。较高的比率代表高水平的债务，可能给金融体系带来更多问题。

OSFI 发言人 Carole Saindon 在近日的一封电子邮件中说：“LTV欠债比率超过 65%  的借款人构成了最大的风险。”

根据加拿大银行的数据，今年第一季度，超过65%门槛的借款人占未偿还的综合抵押贷款的 28%。而2020 年第一季度，这一比例为 42%。

目前尚不清楚高风险借贷水平下降是因为房价大幅上涨，还是因为借款人从其 HELOC 中提取的金额较少。

无论如何，随着房价开始下降，较低的房价将对房主的 LTV 比率施加上行压力。

“重要的是要注意，这些数字是根据房屋的当前市场价值计算的，并且会随着市场的变化而变化，”Saindon 女士说。“如果房价从这些峰值水平回落，我们预计当前的 LTV 会增加，而超过 65% 以上的部分也会增加。”

这意味着，借款人可能会突然发现自己的LTV比率要高得多。如果他们在组合贷款的 HELOC 部分中违反了 65% 的 LTV 门槛，他们将不得不开始偿还部分 HELOC 本金。对于那些被拉到最大的借款人来说，这可能会对他们的财务造成严重破坏。

加拿大银监局近日不但称收入造假严重，还称准备提高压力测试利率。

山雨欲来风满楼，OFSI近日频频频频发出警告，大家觉得房市将会何去何从呢？

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