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1年跌9500元/㎡!南京10个小区,房价跌麻了
南京开盘团队
南京开盘
2023-02-09
现在的市场,真是魔
幻!
有的小区房价连创新高,有的小区业主边卖
边降,1年房价甚至跌了约9500元/㎡,太心痛了。
今天,笔者统计了南京近1年房价跌
幅TOP10的热
门小区,最高跌幅达-15.89%。
数据来自链家
笔者在统计中发现,南京大多小区的跌幅都没超过20%,可见南京房价相对比较坚挺。
建邺2个小区上榜
,分别是
东渡新锐大厦和嘉业国际城
。
这两个小区都是住宅性质的公寓,位置靠近,位于河西奥体,坐拥
河西
新城小学、新城中学双学区配套
,也因此成交价屡创
新高。
两个小区周边相当成熟,靠近地铁2
号线奥
体东站,周边聚集了一批高端住宅和地标建筑。
在链家网站上,东渡新锐大厦
去年
仅成交了2套房
源,
成交单价在7万/㎡左右
。而到了今年,
同类型房源只能卖到5.6万/㎡
,一套房亏了70万!
小区在2005年前后建成,
距今房龄已有17年
,是集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼。
所以小区存在底商,其私密性和安全性可能会受影响。
嘉业国际城
曾经还能卖出6.9万/㎡的高价,如今只能只能卖到4.5万/㎡上下
,资产大缩水。
嘉业国际城在2008年前后建成,
至今也有14年历史了,房龄较久
。
学区房市
场降温,成交价下滑不
可避免,而小区的本质是住宅性质的公寓,这也是房价不抗跌的原因。
——
秦淮和鼓楼的4个小区都是学区房
,瑞金新村是瑞金路小学+一中初中的学区房,瑞金北村的学区是瑞北小学+一中,场门口的学区是29中,育才公寓西片在银小+汇文的施教范围内。
后两者是顶级学区房,前两者学区资源相相对弱
一些,但共同点都是房龄很老的小区。
自从官方禁止学区房的名义炒作之后,再加上多个城市开始多校划片、教师轮岗,南京的学区房市场也受到了波动,不少学区房价格都倒退回2、3年前。
就拿场门口小区来说,
去年小面积的成交价都在7、8万/㎡以上,如今小面积只能卖到6万/㎡左右
。
雨花台、江宁、浦口的4个小区都是刚需大盘
,所在板块又是高挂牌量,难以
卖出高价,房价走跌也是意料之中。
金地自在城七期:去年普遍卖到2.4万/㎡左右,今年只能卖到2.1万/㎡。
翠屏城:去年成交价在1.5万/㎡左右,今年1.2万/㎡左右。
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一年跌几十上百万,对于业主来说,
都是一笔不小的损失。
有人曾经踩对风口上车,赚的盆满钵满,有
人高位接手后,市场急转直下,脱手难上加难。
这也给接下来买房的人一下警醒:
1、公寓慎买
,尽管是住宅性质的公寓,可以落户,可以享受教育资源,民用水电,交易也是正常的税费,与商业公寓有本质区别。
但和普通住宅相比,
住宅式公寓的公摊面积更大,一梯多户,人口密度大,居住体验远比不上普通住宅
。
不过比起同区域的住宅,住宅式公寓户型面积小
、总价低,对于有教育资源需求的家庭来说,它的性价比更高。
自从学区房市场遭受打击之后,有学区的住宅
式公寓也难逃一劫。
2、只有学区、毫无居住体验的老破小慎买
,曾经的老破小卖出高价,无非有学区的加持。
如今,买房逻辑改变,国家一直倡导教育公平化,如今南京名校遍地,只是挂牌不同,这让对教育资源没有极致追求的家庭有了更多选择。
而且今年老破小房价全面倒退,也让大家越发明
白了
居住的重要性
。
但话说回来,短时间内,有没有学区依
然会作用在房价上,但应该在一个合理区间。
如果有对教育资源有必要需求
的,可以趁机会捡漏性价比高的房源。
3、房龄已久的刚需大盘慎买
,这类小区大多聚集在桥北、板桥,物业维护一般,周围配套成熟,已经没有太大的发展空间。
拿金地自在城来说,
有427套房源正在出售,挂牌量大
。
在高供应量下,业主也很难卖出价格,只
有不断降价才能尽快脱手,所以房价一直下滑。
但这也给了刚来南京的年轻人一
个机会,一个家。
南京的二手房市场,不容乐观。
在挂牌价方面,据我爱我家南京研究院统计,
2022年
上半年二手房挂牌均价34898元/㎡,环比小幅下滑1.2%
。5月
南京限售政策放宽,市场挂牌量迎来一波上涨,大批次新房入市拉升了挂牌价。
2021-2022年南京二手住宅逐月挂牌量价情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡
在成交价方面,今年南京二手房
整体成交均价32141元/㎡,环比基本持平,同比下跌11.9%
,成交价明显回落。一方面是因交易结构影响,学区房成交量下滑,对房价助推作用减弱,另一方面,市场持续下行,以价换量居多,二手房成交价不断走低。
2021-2022年南京二手住宅逐月成交量价情况
2017-2022年H1南京二手住宅成交量价情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡
供求关系决定价格,目前南京链家在售二手房(除去句容)已超12万套,居于高位。
从新房角度看,目前南京
各个板块的新房供应量也较为充足
,且有的比二手房价格更低,买房人更偏向新房市场。
多方挤压下,二手房市场发挥空间狭小,非独特房源或小区难以在市场上有一席之地。
与此同时,看跌房价大幅增长。
全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示,对下季房价,16.2%的居民预期“上涨”,低于一季度的16.
3%,54.6%的居民预期“基本不变”,
16.0%的居民预期“下降”,大幅高于一季度调查的14.4%
,13.2%的居民“看不准”。
当买房人一步步看跌房价时,买房意愿也会降低,房源堆积,难以流通。
笔者建议,现在买房要综合地段、品质、学区、居住体验等多方面,精挑细选,切勿抱着炒房的心态。
-END
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