江苏高院：明知存在潜在的优先购买权人，以公告方式通知申报权利，权利人提撤销拍卖异议，成交后对异议审查，程序违法

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裁判要旨

明知存在潜在的优先购买权人，以公告方式通知申报权利，权利人提撤销拍卖异议，成交后对异议审查，程序违法。

实务要点

第一、因异议人复议审查中放弃权利，维持连云港执行裁定，江苏高院亦认定连云港中院执行程序违法。理由是：生效判决和执行裁定均认定执行标的存在租赁，明知存在承租人的优先购买权，以张贴公告方式通知申报权利，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

第二、异议人与拍卖成交前提出撤销拍卖，执行审查机构于成交后进行执行异议审查，客观上阻碍优先购买权的行使，违反程序。其一，未在系统中设置优先购买权，提出撤销拍卖，执行机构未撤回拍卖或者暂缓执行；其二，执行异议审查应当于拍卖之前审查完毕。理由是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。

第三、需要注意的是，优先购买权的行使方式，以系统设置为前提。江苏高院评价“连云港中院在未对杨凤的优先购买权进行变卖系统设置的前提下，仅以杨凤参与了网络变卖程序但未最后应价为由，认为杨凤放弃了优先购买权，没有事实和法律依据。”

第四、江苏高院在复议审查中的“意外发现”，即执行卷宗中，异议人提出异议的落款时间以及作出执行裁定的落款时间，其间执行标的成交。说明办理执行异议案需要全案阅卷，考察落款时间对执行程序是否违法的影响。

案情介绍

一、交行连云港分行与闽邦公司、谢恩珠、尤信爱、鼎庚公司、山海担保公司金融借款合同纠纷一案，民事判决内容为：一、闽邦公司给付交行连云港分行人民币39999923元及利息、复利、罚息；二、闽邦公司给付交行连云港分行人民币1100万元及利息、复利、罚息；……五、交行连云港分行有权对鼎庚公司所有的位于凯旋广场房屋在登记范围内优先受偿。

执行过程中，对鼎庚公司抵押的位于凯旋广场房屋进行评估拍卖流拍。后经分证变卖，其中106号房屋在2016年7月15日10时起的变卖中由案外人李艳娟购得，成交价为4060512元。2016年12月15日作出（2016）苏07执恢112号执行裁定，确定涉案房屋及土地使用权归李艳娟、徐越英共同共有。

杨凤参与了2016年7月15日10时起的变卖，出价一次，出价金额为4010512元。

二、2016年6月30日，连云港中院发出变卖公告，将于2016年7月15日10时至2016年7月16日10时止对涉案房屋进行变卖，公告中明确拍品现状为有租赁，并在变卖须知中要求优先购买权人参加竞买时，应于变卖开始前2日向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。在涉案房屋的变卖程序中，并未设置优先购买权的相关信息和权限。竞买人李艳娟最终以4060512元竞得案涉房屋，杨凤参与了此次变卖的竞价，但仅出价一次。

连云港中院卷宗中杨凤执行异议申请书的落款时间为2016年7月11日，请求事项为确认其优先购买权，并在拍卖中予以公示。连云港中院卷宗中另有一份落款时间为2016年8月9日的杨凤再次向连云港中院提出执行异议申请书，请求撤销拍卖裁定，并确认其享有优先购买权。

2016年9月29日，连云港中院对杨凤的异议立案审查，即为连云港中院（2016）苏07执异32号案件。此外，连云港中院于2016年12月9日作出（2016）苏07执异32号执行裁定，驳回杨凤的异议请求，并于2016年12月15日作出（2016）苏07执恢112号执行裁定，确定涉案房屋及土地使用权归李艳娟、徐越英共同共有。

三、连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第0762号民事判决和连云港中院（2015）连执异字第00025号执行裁定中，均在审理查明部分认定2012年6月鼎庚公司、连云港吾盛贸易有限公司、连云港飞宏企业管理咨询有限公司、杨凤四方签订了《协议书》，将凯旋广场建筑面积约6800平方米的房屋（包含本案涉案房屋）的租赁权转让给杨凤，该租赁协议合法有效且杨凤已经支付租金。

四、江苏高院告知杨凤如要主张优先购买权，可再次与连云港中院联系，并在连云港中院指定的期限内将购房款支付至连云港中院指定账户。杨凤未在指定期限内支付购房款，且在此期间一直与原买受人李艳娟磋商继续承租事宜。2018年6月21日，杨凤提交放弃优先购买权的书面声明，主张因个人原因无法行使优先购买权，故放弃优先购买权，并重新主张承租权。

裁判要点与理由

江苏高院归纳本案的争议焦点为：连云港中院在对涉案房屋进行变卖时，是否违反了法定程序并侵害了杨凤的优先购买权；杨凤的优先购买权是否还应继续予以保障。

江苏高院认为，第一，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”本案中，执行法院在变卖公告中已经明确涉案房屋上存在租赁，即执行法院在变卖之前就已经知道变卖程序中存在潜在的优先购买权人，却仅以公告方式通知优先购买权人申报权利，而未依法以书面或其他能够确认收悉的方式对优先购买权人进行通知，程序不当。结合本案事实，复议申请人杨凤自2016年7月11日，即变卖程序开始前4日即向法院主张优先购买权，并请求在公告中予以公示。在变卖成交后，杨凤再次于2016年8月9日向连云港中院提出异议，请求撤销拍卖，确认其享有优先购买权。由此可见，杨凤的权利主张自2016年7月11日开始就处于持续状态之中，而连云港中院直到2016年9月29日才对其异议立案审查，程序违法，亦阻碍了杨凤优先购买权的行使。

第二，网络司法拍卖在优先购买权的行使方式上与现场拍卖不同，在未事先进行优先购买权系统设置的情况下，优先购买权人无法自动实现以最终的最高竞价同等条件优先购买。故连云港中院在未对杨凤的优先购买权进行变卖系统设置的前提下，仅以杨凤参与了网络变卖程序但未最后应价为由，认为杨凤放弃了优先购买权，没有事实和法律依据。然而在本案复议审查过程中，本院告知杨凤可以再行主张优先购买权，并要求其在连云港中院指定期限内将购房款支付到指定账户。而杨凤未再次行使优先购买权，并提交书面声明表示放弃优先购买权。本院认为，杨凤放弃其自身权利的行为符合法律规定，不损害国家、集体和其他人的合法权益。鉴于杨凤主动放弃了优先购买权，对其作为承租人所享有的优先购买权，依法不再予以保障。

第三，对于杨凤提出的承租权请求，其未经异议程序而在本复议案中径行提出，本院不予理涉，杨凤可向执行法院另行主张。

裁定驳回杨凤的复议申请。

标签：执行异议丨执行复议丨优先购买权丨公告申报丨程序违法
案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏执复54号“杨凤、交通银行股份有限公司连云港分行与连云港闽邦贸易有限公司、谢恩珠等金融借款合同纠纷执行裁定书”（审判长沈燕审判员唐志容审判员赵建华），《中国裁判文书网》（20180628）。

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法律依据

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第十四条  人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

第二十条  在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：
（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；
（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；
（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；
（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；
（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；
（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；
（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。

最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第三十六条  当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。
案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正，理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

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