楼市观点：大V说科学城房价涨不动，天花板再难刷新？

科学城“4万+”房价引争议

最近，黄埔君刷地产文章时，偶然看到一篇谈论科学城房价的文章，作者一番侃侃而谈后，得出科学城及原萝岗区府周边“难以高速发展”“房价难以再向上突破”之类的结论，大有“科学城目前4万多房价太高”的意味。然而，评论区却沦为“被喷”现场，不少网友对此持反对态度。

这个“瓜”着实逗乐了黄埔君，不过话说回来：科学城的板块价值到底对不对得起它的房价呢？答案是肯定的。以地理距离、个别楼盘售价等来判断板块房价虚高，无疑是管中窥豹。笔者认为，科学城及区府周边的现时房价是合理的。科学城的现时房价自有合理之处

由于原萝岗区府（目前已是新黄埔区府）就在科学城旁边，所以笔者在此将其统称为“科学城板块”。那么，为什么说“科学城不值4万+房价”的观点是片面的呢？

一方面，不能单纯用地理距离来裁定区域房价阶梯。

经常有人会简单地以广州某地距离珠江新城的远近，来判断该地房价是否合理。如果单纯以此为标准，客观来说科学城可能真不值4万多，但购房者难道不考虑住房的周边配套和区位前景吗？这些因素显然要比所谓“距离”更重要、更实际。

举个例子，由百度地图测量可知，南沙区府地带与珠江新城间的直线距离约40公里，而花都区则是30公里左右，在距离上花都更有优势。但按房天下数据，南沙房价约2万，花都约1.5万，反倒低了0.5万，原因不外乎城市规划和发展前景的差异。从现实来看，南沙的发展潜力显然强于花都。
所以，离珠江新城远近只是次要因素，科学城的房价是否合理还得看产业、配套和发展前景。科学城的产业集聚和发展前景，之前本平台已多次解读，这里的城市配套渐趋完善也是有目共睹。虽说出台了不少规划，但总给外部不了解的人一种发展缓慢的感觉。事实上，近年来科学城及区府周边已逐渐进入高速发展阶段，这一点我们下文细说。

另一方面，部分媒体对科学城的房价解读不全面。
跟长岭居、知识城南相比，本身科学城的楼盘就少，且大多散布在广汕公路和东南边外围。而大壮名城、科城山庄、新福港鼎峰等高价项目，要么位于“三地铁之地”，要么挨着区府、被称为“公务员之家”，也自有一定的定价依据。如果单纯以大壮名城5万多的最高价来定义科学城的一手房价，或以新福港鼎峰4.3万的最高价来定义二手房价，显然不够合理。实际上，按房天下数据，科学城板块均价能破4万的楼盘屈指可数，而二手房均价也只在2.8万左右。
大壮名城轨交图
科学城各楼盘的定价也是经过考量的，随地段和配套的优劣而变动。其中可能有个别项目有所偏颇，但楼市本身就是争议之地，房价根本无法令所有人满意。如果说科学城核心区连5万难卖，那为何广汕公路外围的华标峰湖御境能以5万（售价源于房天下）取得较佳的销售成绩？按阳光家缘数据，截至目前峰湖御境拿到预售证并售出的产品为1672套，去化率约78%。实际上，这是其区位和山水优势，及其他因素综合作用的结果。总之，购房是一门学问，置业者是按项目整体价值和自身现时需求来抉择的，楼盘好不好卖受多种因素影响，单纯以区域最高价、距离市中心远近和发展现状来评点房价是片面之辞。
华标峰湖御境

笔者认为，科学城的现时房价是合理的，而且短期内将保持平稳发展，未来还有一定的溢价空间。当然，从发展趋势来看，估计也很难像前两年那样“飙升”，具体观点且听编者娓娓道来。

科学城早期开发的缺陷得到弥补，房价将合理化并平稳发展。

曾有置业者表示：“十多年前科学城房价还没到1万，但当时觉得是郊外，交通差，楼盘少，还有工厂污染，所以没在这里买房”，孰不知近年来科学城房价能“飙升”。实际上，这与科学城早期开发的缺陷得到弥补有一定的关系：

一是产业结构的优化。虽然科学城是广州高新技术产业开发区的核心园区，但早期开发以研发和生产制造为主，建有很多工厂。随着近年来的产业升级，科学城中有污染的工厂多被关停，即使是符合环保标准的也大多搬迁到广清产业园。同时，高新产业园和总部经济崛起，科学大道-开创大道总部经济走廊的建设如火如荼。目前，科学城已汇聚科技企业超3200家，坐拥130家世界500强，产业集聚效应愈加强化。


从人口流动规律和广州企业东进的大背景来看，科学城拥有大量的企业，能很多优质的就业机会，整体房租和房价又比主城区低……这些因素都符合追求个人利益最大化的就业者的需求，所以科学城在承接企业入驻的同时，也会承接大规模的人口流动。
二是交通条件的改进。早期的科学城缺少轨交，与主城区间的直达道路又不多，宛如郊外“孤岛”。但是，自2016年底地铁6号线二期（长湴-香雪）通车后情况大为改观，紧随其后的是21号线。科学城的交通较以前已改善了许多，在无地铁时代从这里前往珠江新城，无论公交还是自驾都耗时长久，多有不便。如今由21号线换乘，基本30分钟左右可达市中心。

同时，交通的改善也能更好服务于区域产业企业，推动人流量上涨。比如当初地铁6号线二期的开通，就让黄埔沿线人流量急剧爬升，最近也有楼市大V号专门体验了刚开通不久的21号线上班高峰期，结果发现科学城及其周边几个站点已成为全线的“人流量之王”。
三是科学城的产城融合度已有所提高。科学城的商业和住宅项目逐渐增多，目前已形成万达广场商圈和香雪商圈，其中香雪商圈尤为出众，汇聚有奥园广场、锐丰中心、飞晟汇等配套，开创大道和区府周边常住人口多，人流量大，生活气息醇厚。此外，科学城近年也规划了不少商业综合体，如科学城站上盖商业综合体、萝岗社区留用地商业综合体、合景悠方中心等。
科学城香雪商圈夜景
住宅方面，开创大道和区府附近已建有一些住宅，板块周边也汇聚了不少楼盘，如西北边广汕公路附近的雅居乐富春山居、华标峰湖御境等，再如东南外围云埔一带的中海誉城、时代春树里等。

更重要的是，未来几年科学城将有大批商住项目建成。从近期的扩容规划来看，科学城将新增建设用地2793公顷（约4.2万亩），其中就包括商业、居住或混合用地。并且，长岭居、永和、云埔、东区、广石化和水西片区都将纳入科学城范围，这其中不乏大批旧改项目，如萝峰村、火村、刘村、永岗社区等，后续将释放大量房源入市，为科学城核心区分担居住功能。
目前，科学城在售的大壮名城、品秀星樾、科城山庄、龙湖首开云峰原著等还有较多存货，还有黄埔中央城、绿地杉禾田晶舍、时代天境等全新入市或在建的楼盘。

四是黄埔楼市政策所带来的影响。去年公布的黄埔人才住房政策，最近已有兑现迹象。“只要符合人才界定，本科及以上学历+半年社保/个税，即可不受户籍限制在黄埔购买一套商品房”，虽非严格意义上的限购“松绑”，但却能对科学城等地的楼市交易量有所拉升。

近年来，开创大道和区府已成置业热地。随着人才住房政策后续的完全兑现，以及交通、产业、商业、住宅和相关配套的建设升级，未来几年科学城及周边区域的置业热潮也会进一步上涨。

总之，科学城的缺陷已逐渐弥补，居住环境改善，置业潮之下供需杠杆也将趋于平衡，使现时房价更加合理化，并平稳、健康发展。

科学城将进入高速发展阶段，未来房价仍有合理的溢价空间。

科学城的发展阶段符合城市化规律。一般来说，城市化的进程会呈现出一种拉直的“S型曲线”，即前期发展缓慢，到达某个节点后速度就会急剧爬升。

诚如上文所言，科学城的交通逐渐改善，产业集聚持续加速，商业和住宅建设渐入佳境，板块及周边人口持续增长。再加上区府效应愈发强大，在行政力量的影响下，科学城的功能性配套将更加完善，这些都符合城市化加速的特点。

即使是城市化加速带来的问题，科学城也可见端倪，如高峰期出入道路拥堵、6号线和21号线人流拥挤的交通问题，再如旧改加速在一定程度上导致住房租金上涨的问题……城市化本身就利弊并存，后续科学城也将在机遇与挑战中去适应新发展。但是，从未来发展的规划来看，科学城的前景是光明的。

一方面，广州走的是东进南拓战略，科学城以其厚实的产业基础、重要的战略位置，已成为粤港澳大湾区经济发展的新引擎之一。随着扩容规划的落地，科学城将力争到2023年实现五大变化，其中“建设11条地铁、名校占比四成”的规划格外引人注目，地铁7号线二期、远期规划23号线、有轨电车系列线路、华师附属黄埔实验学校等利好，都体现了政府对科学城的重视。

地铁7号线二期线路图

另一方面，作为国际级的中国智造中心，科学城的定位已是今非昔比。科学城将建设“一核三区两轴”，打造千亿级产业集群，建设工业总产值“万亿”强区。同时，布局下一代互联网、5G网络，全面提升文化、教育、医疗、养老配套服务水平，打造人文宜居新城。尽管利好完全兑现尚待时日，但这些规划也在助推科学城的高速发展，并逐渐辐射长岭居、云埔等“城郊”地带。

总之，科学城及周边的发展欣欣向荣，板块价值稳步提升，未来的房价仍有合理的溢价空间，这也是众多置业者看好这里的原因之一。

编者说曾有知乎网友认为：“如今科学城的发展，大大超乎了广州市政府的预期……科学城近几年井喷式的发展……可以给到广州南站泛CBD、中新知识城很多宝贵的经验”。看到这里，相信很多读者对科学城的潜力，都能大概做到心里有底了。
在广州东进战略和中国智造中心的规划下，科学城将呈“加速度”发展。再加上厚实的产业“家底”、新黄埔的区府功能、日渐完善的城市配套，科学城将成为广州乃至大湾区中不可小觑的一支潜力股。
虽然目前科学城的个别楼盘定价颇具争议，但板块的整体价位也绝非漫天要价，自有合理之处。并且，随着板块价值的增长，科学城的房价将更加合理，平稳发展。短期内房价的涨幅可能不明显，但未来仍有一定的、合理的溢价空间。
以上只是编者个人观点，各位街坊有相关想法的，欢迎留言参与讨论！

完

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