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【中报点评34】佳兆业:旧改货值充足,集中供货、供地期已至

CRIC研究 克而瑞地产研究


 导 读 

重点布局大湾区,土储足够未来5年发展。

 作者 / (香港) 洪圣奇 钱美辰



2018年上半年佳兆业合约销售253.19亿,同比涨幅12.7%。财务杠杆偏高,但现金基本能覆盖短期借款,暂无偿债压力。公司重点布局大湾区核心城市,旧改项目集中供地供货期已至,可持续推进,土地储备足够未来五年发展。公司同时以多元化发展来优化产业结构,稳步拓展长租市场,寻求产业地产、特色小镇新模式。




01


销售:合同销售金额与均价稳步增长

2018年上半年,佳兆业实现合约销售金额253.2亿元,同比增长12.7%;销售面积141.61万方,同比上涨1.9%。2018年上半年签约均价超17,880元/平米,同比增长10.6%。销售金额和均价上涨主要得益于大湾区核心城市较高的售价。

在销售目标上,2018年上半年完成全年销售目标700亿的36.2%。下半年可售货值人民币830亿元,按照公司预计的55%的去化率,全年目标仍有望完成。

公司重点布局四大城市圈,继续深耕大湾区核心城市。2018年上半年,四大城市圈实现合约销售金额253.2亿元。其中,中部、西部和大湾区销售额增长明显,分别较上年增长77.1%、66.3%和15.2%。相反,长三角和环渤海销售额出现下滑的情况,同比分别下跌9.0%和23.6%。另外,凭借于粤港澳大湾区的广泛布局,让大湾区以140亿的销售业绩,55%的贡献率成为四大区域之首。


02


投资:继续聚焦大湾区核心城市

一线城市旧改项目转化率较高

2018年上半年佳兆业在传统拿地方式上较为谨慎,通过招拍挂、合作开发及收购方式新增14幅地块,土地储备权益建筑面积109万平方米,平均土地成本4934元/平方米。

截至2018年中,佳兆业的总土地储备面积为2216万平方米,其中87%位于一、二线城市,57%位于大湾区内,大湾区土地储备近1300万平方米;土地储备货值将近3800亿元,其中大湾区的土地储备货值接近2500亿元。

整体来看,土地储备总建筑面积近几年没有明显增长,但按照佳兆业2018年销售均价每平方米17880元人民币推算,总货值达3962亿元,目前企业的土地储备充足,足够应付未来3-5年的发展所需。

此外,佳兆业现在拥有旧改项目储备占地面积约2680万平方米,同比增长91%,代表未来企业在旧改项目转化为可供开发的建设用地具有较强的优势,而且当中不少旧改项目位于深圳、广州等核心城市,新拓展项目主要位于中山、深圳、广州。另外,按照2.5容积率测算,旧改土地未来可供的总建筑面积达到6700万平方米,可见佳兆业在土地储备方面足以支撑未来的拓展。

2018年开始,旧改项目集中供地供货期已至,主要来自深圳等一线城市。深圳2018年已供地货值达19亿元,下半年预计供地货值507亿元,2019年预计供地货值418.7亿元。除深圳外,珠海2018年上半年已供货值12亿元,广州250亿元,上海74亿元。按照土地性质划分,贡献的商住用地货值占62%,住宅用地货值占25%,工业用地货值13%。

2017年开始,佳兆业在全国范围内快速输出旧改经验,将旧改项目从深圳、广州、上海等一线城市拓展到惠州、中山、佛山、东莞等二三线城市,但从目前情况来看,能转化为可售货值的项目还是主要来源于一线城市,2019年预计只有深圳可供货,因此旧改项目在二三线城市的转化存在风险,一线城市的经验能否推广还需观察。

佳兆业布局继续聚焦大湾区,并进入更多城市。从区域分布来看,截止2018年中,主要在大湾区、华西及长三角区域拿地,占比分别达到31.2%、25.6%和21.4%,占总体新增土地的78%。

另外,在其他区域,佳兆业也有扩大布局的姿势,18年企业首次进入江苏徐州、浙江宁波、河北霸州及固安、湖南衡阳及四川彭州等,主要因为看好这些城市的产业溢出效应。


03


财务:盈利水平上升,财务状况稳健

营业收入大幅增加的同时,毛利率和净利率等盈利指标持续增长。2018年上半年,佳兆业营业收入为150.28亿,同比增长约75%。营业收入上升是由于物业销售表现优秀,带动整体收入上涨。2018年上半年物业销售收入为139.85亿,同比增幅达到77.8%。

另外,收入上升带动毛利率和净利率增长,其中毛利率由2017年底的27.3%升至2018年中的31.5%,达到大部分房企所要求的30%的稳定水平。毛利率大幅上升主要源于已落成及交付的物业售价普遍较高,未来低成本的旧改项目也将带来更大的利润空间。

在面对融资成本普遍上涨的情况,佳兆业的借贷利率维持稳定。佳兆业2018年上半年平均借贷利率为8.41%,相比2017年年底略升0.41个百分点。佳兆业平均借款利率在2014年后持续降低,而后保持在8%左右,2018年相比2014年平均借款利率的10.1%下降了1.69个百分点。这主要得益于近年海外债的发行、融资渠道有所扩大。

佳兆业的短期债务占比下降,债务结构优化,短期内基本无偿债压力。虽然企业的财务杠杆偏高,但从企业的债务结构来看,截止18年中佳兆业现金短债比为1.44,现在手持现金262.87亿,基本覆盖短期债务,主要由于公司实行“现金为王”的原则,加快了销售回款率。且从长短债务比来看,佳兆业长短债务比上升至4.99,债务结构控制良好。


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