当下房地产行业10大趋势
总第704篇2021第114篇
导读
中国房地产一直是“政策市”与“市场市”并存的格局。
最近几年，国家调控政策频频：
限购限贷限转、开发企业“三道红线”、金融机构房地产融资“五档两上限”......
特别是八月中旬集中供地政策再打补丁（点开链接）以及中央研究推动共同富裕（点开链接），
之后恒大等房地产公司陆续暴雷，房地产市场和土地市场明显转凉，土地出让流拍不断......
8月15日对于房地产又是个特别的日子，这一天：
——中房协召集十家重点房企座谈听取意见；
——央行谈恒大问题和房地产融资问题，指出部分金融机构对三线四挡融资政策有误解，要准确把握和执行好房地产融资政策，保持房地产信贷平稳有序投放，似乎房地产的至暗时刻已过；
——总书记对房地产税的立法、改革、试点有了说法。（链接阅读：关于房地产，今天，总书记谈了房地产税，央行说了恒大问题！）
很明显，最近2、3年，“政策市”的权重、主导性都在加大。
预测房地产未来走向趋势，难度在加大！
微信公众号“地产总裁参考”的潘永堂从行业发展规律、调控政策及Top50房企对当下房地产市场的看法做法，总结了当下房地产行业的一些基本发展趋势。
特此转载。
中国房地产一直是“政策市”与“市场市”并存的格局。
只不过最近2、3年，“政策市”的权重、主导性都在加大。
因此，预测房地产未来走向趋势，难度在加大！
从行业自身调控的初心本质，行业自身发展规律以及50强房企战略的各种调整，还是可以洞见一些“未来的典型发展趋势”！
这里简单总结为房地产10大趋势！
未来房地产，到底是确定性增强？还是不确定性增强？
未来是“确定性和不确定性”将并存，毕竟此刻正处于一个百年未遇之大变局！
事实上，就地产而言，其实这2、3年的确定性在增强，因为政策导向越来越明朗——即所有调控手段的初心、出发点都离不开三大顶层设计。
一，房住不炒，租购并举；二，稳地价，稳房价，稳预期的“三稳”；三，三道红线与五档两上限倒逼房企进入“稳健发展”模式！
未来即使新增一些大大小小调控举措，包含这次第二轮集中供地规则的改变，其实无非是围绕三大顶层设计去展开！
三大框架下，中国房地产全面进入“低增长，低利润，低预期、低容错”的新阶段。
国家不是为了打压行业，而是为了行业更有序、稳定、规范发展！但同时，外围的“不确定”也在增强。
一，一系列房地产外围的高强度、大力度政策正在连续推出。
二、2021年是房企“爆雷”年，不排除2022年也是。
三，20218月中旬以后楼市转向，成交量下滑鲜明。
地产行业夕阳化，显然这个认知有些过度悲观。
但也正常，我们常在悲观中放大恐慌，这是人之心理。
但理性看，中国房地产只是走向“成熟、正常、自律”新阶段。
一，哪怕城市化超80%的欧美国家，比如美国成熟房地产市场，其房地产依旧是支柱产业。
2020年，美国GDP接近21万亿美元，这其中由房地产创造的行业GDP就达到了2.7万亿美元，占国民经济比例为12.9%，远比我国的7.5%更高。
二、十年前媒体也说家电业、建筑业等是“夕阳行业”，唱衰者众多，但现在看无疑是个“笑话”。
今天中国房地产就正在走向成熟阶段！
即未来中短期会保持15万亿~20万亿超级体量！即使更长期看，也会维持在10万亿体量。
这些都是在行业规模横盘乃至下半场依旧实现中高速增长、高质量的头部企业！
50强乃至百强房企，看上去不错了。
但事实上，未来3、5年， 50强、30强房企也会发生深度大调整！
一，三道红线让房企分化进入“加速期”。
一方面高负债房企将面临被动调整，减少拿地，最终直接影响未来2、3年业绩和结算利润表现；
而另一方面，一些本就财务稳健现金流充裕的头部房企将有望适度增加投资强度。
加上未来潜在收并购机会，将最终获取“新一轮”超越发展和二次晋级机会。
二，行业集中度大提速！
现在的房企集中度，不仅是销售额集中，更是“土地集中，资金集中，人才集中”等一系列集中，房企“头部领先优势”产生了“乘数领先效应”。
比如目前最安全、最优质的四大一线城市核心地段项目，基本都是央企、国企获得。
三，三道红线有利于行业更稳健，但也因为在资金、融资维度，央企国企相对有先天优势，因此未来15强央企、国企将拥有更大优势。
比如某十强头部央企高管就说：
“其实国进民退还好，因为三道红线下活得很好的优秀民营房企依旧大量存在，比如龙湖、金地等，所以未来核心还是企业自身战略与经营是否足够稳健自律。”
比如某5强大佬在业绩会上就强调：“出问题的房企，并不是因为政策调控，而是自己地买错了，布局有问题，产品有问题，或者战略有问题。”
4
未来谁活得更好？
2021年之后，哪些房企会“活得好、活得久”？
除大型央企外，答案大概是两类民营房企会活得好。
一，财务稳健，战略清晰、竞争优势鲜明的头部房企；
二，地方龙头房企，尤其还没有完全市场化的城市的龙头房企会活得好。
事实上，建业董事长胡葆森对此有个判断，即未来中国房地产会有2个趋势。
一，几乎所有大中城市房地产市场份额，70%左右会控制在前20大地产商手里。
二，每个城市的前20大地产商，有一半甚至超过一半不是本土的地产商。
比如深圳的卓越，佳兆业，鸿荣源等；比如郑州的建业、康桥、永威等；广州的越秀地产，杭州的滨江等。
当然，在完全市场化，公开化程度高的一二线楼市，那几乎就是10强房企的天下，地方龙头房企都在走弱。
比如我们看到金地在2021上半年保持业绩60%的高增长！
比如滨江集团2021上半年销售额增长60.7%至879.2亿！
这些财务稳健的头部房企和地方龙头，都在跑赢同行，跑赢行业均值！
5
利润率降到谷底后企稳
未来中国房企成长而言，可以总结为三个受控：即“规模受控，利润受控，负债受控”！
一、三道红线和银行二道红线，基本在资金面上给房地产行业成长进行了“总量”严控！
房企规模成长本质还是投资驱动，而一旦资金总闸口收紧，那么房企未来的规模增长自然进入中低增长阶段！
同时，有些管理粗放、负债过高的房企甚至会进入负增长！
二、未来行业利润率会走低，预计2022年会到谷底后逐步企稳！
为何说行业利润率会继续走低。
一方面地价与售价的占比越来越高。另一方面从时间节点看，房地产是预售制，长周期，因此利润兑现有个“延后效应”。
考虑到这个结算周期，预计2022年行业利润率还会下滑！
2018年之后一系列调控和力度加码，房企2020年拿地趋于“理性，谨慎、高标准”。
这也意味着房企到2023年房企利润会有一个降落企稳回升的过程，但整体不可能回到过去的暴利时代！
对此，旭辉总裁林峰明确表示：“行业的毛利率未来可能还会进一步下降。
行业中的优秀企业可能做到20%左右，差一点的15%左右，而净利率在8%到10%，可能是行业未来的优秀水平。
预测行业的毛利率，可能到明年年底，这一轮行业的毛利率跟净利率基本上可以见底。
因为2017、2018年一些低利润的项目对很多大型企业来说都已经消化完成。”
同样，龙湖认为：“在限价大环境下，行业毛利率回归到一个合理的区间，龙湖去年是20%~30%，未来将保持20-25%的毛利率。”
不少房企纷纷吐槽；“未来房企净利润率能确保3%-5%就不错了”！
相对而言，多元化拿地，融资成本低、竞争优势突出的房企利润率未来相对会高一些。
比如多年净利率超过20%的中海地产而言，中海也表示：“未来也不排除利润率下滑的可能。但中海对其净利率超越行业平均3-5个点，依旧有十足信心。”
6
城市深耕与“数量质量”的PK
房企如何破解“低增长、低利润、低预期、低容错”的四低问题？
应该说，深耕战略，是应对管理红利，四低困境的有效破题方法之一。
比如类似滨江地产在浙江、龙湖在重庆，龙光在广东、建业在河南……众多成功案例是验证过的。
今天作为规模房企，在当下阶段和市场环境，需要不断审视自己投资面是否过于宽泛，是否要收缩聚焦？
即该深耕的城市要继续深耕，该退出的城市要果断退出。
必须进一步动态优化投资布局。
7
房企竞争的变化
低利润时代，必然导致低成本、高周转战略！
低成本、高周转、高品质战略下，未来房企竞争力会演变为产业链、供应链的生态竞争！
基于产业链的整合，这两年比较典型的是建业集团。即建业被誉为“中国房地产界全产业链第一股”。
旗下拥有4家上市企业方阵，即建业地产、建业新生活、筑友智造、中原建业！
未来无论建业地产，还是中原建业，都交给建业新生活做售后和服务，这就是“联合舰队”！
这种联合作战，就一定程度上弥补了单一住宅开发进入低增长、低利润时代的“不足”。
8
房企多元化进入加速期
早期房企多元化是挂羊头卖狗肉，是为了勾地.
但如今住宅高度承压，增长乏力后，规模房企多元化、地产+、第二曲线被纷纷提上战略议程与落地时间表。
一起来盘一盘！
代建市场：绿城未来5年要做到1500亿。商业市场：华润未来5年要做到362亿租金，万达商管上市后预计更高；
经营收入：龙湖未来2024年要做到1000亿收入。综合收入：金科未来力争“地产+”500亿，代建300亿。
非地产收入：世茂力争非地产开发收入提升到150亿，未来3年希望占总收入超20%
相对而言，龙湖的地产+起步更早，而且各个航道没短板，竞争力鲜明。
比如在住宅、商业、物业、冠寓早期布局的四大航道都是“做一成一”，都成为细分赛道的佼佼者之一。
比如2016~2020年，龙湖非开发业务收入复合增长率达 42%，显著高于万科、保利等同类房企。
未来房企多元化进入深水区后，综合房企将形成“开发收入+运营租金+服务收入”的综合性收入！
以龙湖为例，收入结构呈现多元化，均好化！
一、相对财务稳健，战略清晰的龙湖在开发赛道拥有跑赢行业的增长力；
二、以天街为代表的龙湖持有类物业的租金稳定且中高速增长；
三、智慧服务未来空间广阔，收入想象空间巨大。
9
100亿租金战
商业地产，是房企多元化除物业板块之外最见效的又一赛道。
商业地产，未来5年会大提速。
盘点下来，几乎头部房企5年战略都奉行了翻倍战略！华润2020年商业租金收入达161亿，未来5年翻一倍，达到362亿。
龙湖2021年商业租金力争85亿，未来力争做到更高量级！
同样新城20221年力争租金85亿，未来吾悦150个购物中心开业，租金也是了得！
受“先行者”可观的租金、营收和比住宅高出几倍的利润率，不少商业地产少年派也要求茁壮成长！
比如旭辉计划从2021—2023年租金增长率维持50%以上，2023年租金超20亿。
未来旭辉每年会有大概10%的拿地资金是可以投在商业项目上。
比如新进入住宅规模前十的招商蛇口，也力争未来5年做到双百战略，即100个购物中心，100亿租金。
本身商业地产也是地产行业的未来，欧美和香港楼市都体现了这一特征。
比如当下美国最大的商业地产西蒙地产最近3、5年市值都在400亿~500亿美元，几乎超过当下大多规模房企市值。
10
进入并购黄金时代
关于并购，由于当下并购都是收购资不抵债，收购存量债，在三道红线下，所以孙宏斌说当下没法收购。
但事实上，如果谈并购本身，从欧美房地产市场历史轨迹以及中国房企自身分化加速而言，未来并购大概有几个趋势。
一，三道红线2023年后，百强房企会真正进入全面绿档、财务相对稳健、自律的新阶段。
那个时候“存量债”低了，而且项目资产质量也会比当下高。
因此，预计2023年，2024年后较长一段周期，地产类并购会逐步增多。
而在当下，孙宏斌也表示：“很多房企过去高负债后存量债动辄500亿，而三道红线每个房企都有负债上线，因此短期并购市场是不存在的。”
二、欧美房地产发展史往往也是地产前半场收并购相对少，而在地产后半场手并购增多。
比如美国房地产下半场并购有2个特点：
一，下半场行业规模不增长了，美国头部房企增长都有限，彼时成为规模拉升的手段不是自身投资驱动，而是收并购。
二，美国下半场房企并购的质量相对优质。即出现第一收购第三的重大洗牌举措！
比如当下全美最大开发商霍顿就在90年代到21世纪初，连续并购了10余家企业，最终规模快速在高位上又翻了一番！
比如当下美国最大商业地产公司西蒙，就是在1993-1996三年间进行了5次并购重组，使得公司资产从17.5亿美元遽升至59亿元，复增率达49.9%。
落在中国楼市，地产上半场房企分化更多基于“投资强度引发规模分化”，地产下半场房企分化更多基于“收并购差异引发企业二度分化”！
三、值得一提的是，预计在“地产+”战场收并购进入加速期。
当下看，中国房地产的“并购”质量还存在众多问题和风险。
横向并购承压，但在纵向收并购却是进入“战略机遇期”。
在一个“确定性与不确定性”并存的地产新时代，无论未来行业如何变化？企业如何调整？
但整体而言，推崇房地产行业稳健、持续发展，造好房子、提供好服务是趋势必然。
同时，围绕地产科技化、数字化，智能化的“三化”改进，持续优化管理和优化产品、服务客户体验也是必然！
房地产不是夕阳产业，只是正走向成熟、稳健而已。
土言土语
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