颠覆房地产，挑战贝壳？给阿里天猫好房泼一盆冷水。

撰文//房观编辑部

部分图文来源//乐居财经、涛哥杂谈、南通房观等

9月16日，也就是昨天，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴的西西园区举行。

那个深陷张大奕桃色事件的天猫总裁蒋凡火速复出，给这次发布会带来不一样的色彩。

△天猫总裁蒋凡

据媒体报道，万科、碧桂园、融创、绿城、华润、建发等一线房企近60家掌门人纷纷亮相，待会文末我们把老大们照片和名单送上。

值得一提的是，恒大没参加，有人说，恒大有恒房通。

那这个天猫好房，到底是干什么的呢？

据乐居财经报道：提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景，承载房产交易过程的多项服务功能。

也许，这个平台的成立，是希望未来的房地产营销场景从线下实体售楼处，转移到线上。

微信自媒体“涛哥杂谈”如是说：就像逛天猫一样省心省力省钱，互联网化的房产行业，其商业模式将被重新定义。

看上去很美好，这么多地产大佬齐聚，似乎真的很完美。

但真的会像媒体所说，未来买房省心省力省钱嘛？

今天，我们来给这看上去的美好泼一泼冷水。

首先，这事的根本是什么？

腾讯入股了贝壳，阿里势必不能落后。

别说那么多冠冕堂皇的理由，抢占每年近16万亿的房地产新房市场，以及超400万套的二手房市场。这是资本逐利的游戏。

2019年，全国商品房销售额159725亿元，全国二手房成交量为426万套，2015年~2018年期间，全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套和430万套。

这个市场，没有谁不想分一杯羹。

贝壳已经走在了前面，易居也想试一试。于是贝壳+腾讯，那么易居+阿里也就在情理之中了。

所以很快在昨天的峰会上，阿里、易居、乐居、苏宁易购联合宣布，将启动首届“房产双11”！

天猫好房承诺，未来至少3年内不赚钱，所有收入100％都会补贴给购房者。

说句坐观虎斗的话，这是在断贝壳的后路啊！

贝壳和腾讯能不能忍？我们拭目以待。

为什么这么多房企积极参与？

本来按照上面说法，新房、二手房、法拍房交易都会体现，特价房我不知道为什么会和这三种门类分到一起去。那么，二手房也应该在昨天出来亮个相，比如中原、链家什么的，但是没看到，全是房企大佬。

那么我们思考一下，开发商在想什么？

按照正常的逻辑，留给营销费用是总销的2%-2.5%。

这两个点是实打实的利润啊，但必须花掉，因为有媒体广告费、活动费用、销售佣金、企划费、物料制作费用等等，如果再算上售楼处和示范区、样板间的费用，那就远超三个点了。别忘了，还有线下渠道的佣金，那可是最起码1个点，多的有十几个点的！

如果以后全部线上卖房，那么上面所说的这些费用，基本可以大概率省掉。

按照理想状态，房企的利润率可以净增3个点！

换句话说，这个什么天猫好房的成立，未来是要革掉媒体、活动公司、代理公司、企划公司甚至是软装公司的命！

当然，贝壳也不能幸免。

一家独大后，我不知道会发生什么。

但对于房企来说，真的是省钱了，甚至把营销部门砍掉。

也就是说，现在的地产营销总们，你们的好日子，快到头了。

现在可能是在艰难求生，而未来，很可能必死无疑。

你们的老板，已经在想着怎么去优化营销部门了。

那么，阿里天猫好房会有未来吗？

我们要泼一泼冷水，这里面困难太大了。

首先，房子作为大宗资产，你不去实地看房，客户下定的可能性有多大？

房子和手机不一样，只看性能和外观，房子是用来住的啊！周边环境怎么样，未来发展什么样，你能保证？

贝壳解决的是来访问题，你想直接解决成交...

这从本质上，是不一样的。

其次，客户的购买资格，你怎么解决？

现在房住不炒，大概率是各城市限购、限售，很多客户不具备购买的资格，那么很可能下单无效，却阻隔了真正有资格的买房人拿下这套房源。

第三，你如何处理差评？

有的不是恶意攻击，而是业主的实际反馈，你如果不放出来，就是有失公允，你放出来，会影响销售，房企给你施加压力。

第四，你怎么解决银行贷款？

客户就算交了定金，但是流水不够，还贷能力有限，这套房子，你要不要卖给他？

也许会说，如果银行不放贷，那么就收回房源，不卖给TA。

那这个问题就来了，你要不要扣定金？如果不扣，对于其他买房人不公平；如果扣，那么客户对自己的银行贷款资质并不一定很清楚，会引发客诉。

最关键的是房企，有的是可以延期签约，首付分期的，那么你这一刀切，房企不得跳出来？

如果你允许延期签约、首付分期，那好像又于理不合，房管局和住建局也会找上门来。

第五，你如何解决那些限价倒挂盘的营销？

很多项目，是不需要营销的，不需要投广告费，甚至不希望那些吃瓜群众来买。

因为这里面有太多的猫腻和不可言说的交易。

当然，你也会说，不需要所有楼盘都在上面。

那么，这就有意思极了，挂在天猫好房的房源，很可能都是难卖的房子！

第六，你如何解决精准到每个楼栋、每个房源的成交？

房子和其他商品不一样，有独特性，有属于自己的每一个楼栋号。

你卖台车，卖部手机，都是普适性的，无所谓要不要这一台，只要这个型号就可以，但房子是有门牌号的啊。

那么问题来了，新房房源，会不会都给你？如果不是都给你，是不是恶意捂盘？或者故意制造紧张？

第七，你能不能解决房企销控的问题？

楼盘房源的销控，一直是门艺术。

放出什么房源卖，业务员怎么引导，现场怎么SP，卖得好不好，其实买房人是不知道的。

只能看网签数据。

但是，你的认购，是看不到真实数字的，房企打了时间差，房管局和工商也不可能天天来查。

但是现在你一旦上网销售了，有没有认购，有没有签约，一目了然，那些不太好卖的房源，可能会显得很难看！

第八，假如房企顶着备案价卖，没有折扣，你有折扣吗？

前面提到一个很有意思的话题，这是天猫好房总经理卢维兴亲自说的，未来三年，天猫好房会把收到的所有钱全部补贴出去，对这个行业最大的敬畏不是进来先把钱收走，而是退还给大家，先进入，先扶持，先学习。“至少三年不赚钱，收入全补贴购房者”。

天猫好房总经理 卢维兴

问题是，不是收益，是全部收入。这就意味着，未来三年天猫好房必然亏损！

这是玩文字游戏呢？还是在吹牛？

第八，最恐怖的问题来了，怎么解决退货问题？

七天无条件退货嘛？

如果最终交付，货不对板，买房人想退房，你怎么解决？你又怎么去约束房企？

房子烂尾怎么办？产证办不下来怎么办？

恕我直言，目前，在中国，还没有找到能够完全解决以上问题的办法。

以上部分，就是我所泼的一盆冷水。

天猫好房，你真的想明白怎么干了吗？？？

我特地截了两张图，左为天猫好房，右为贝壳找房，坐标苏州。

就看这个首页对比，我觉得天猫你赢不了。

— END —

扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~

你可能还想看

丨特别推荐

楼市热点：9月首场土拍丨杭州新政丨沈阳新政丨无锡新政解读丨狮山首个人才房丨金九花式降价丨公寓爆雷丨胜浦VS甪直丨景城南校区和狮山新校规划丨刚需不能等丨8月房价地图丨刚需1字头丨限价倒挂神盘

精选项目：绿城明月江南丨湖畔春晓丨华发未来城丨江月时光丨前山澜庭丨上坤云栖时光

经典品牌：世茂丨新希望丨禹洲丨绿城丨富力丨建发丨港中旅丨金融街丨东原 地产特稿：保利群聊曝光丨房价跌了幸福吗丨地产媒体软文风丨太湖度假区DW丨仁恒海和院业主投诉丨苏州买房人聪明指数丨房地产自媒体炸裂体丨房观四周年

板块分析：越溪丨吴中城南丨三大新城PK丨高铁新城丨狮山丨吴江太湖新城丨尹山湖丨奥体丨胥口

附录：部分与会人员照片：

万科集团董事长郁亮

碧桂园总裁莫斌

融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞

新城控股董事长王晓松

华润置地执行董事沈彤东

富力地产董事长李思廉

阳光城集团总裁朱荣斌

旭辉集团董事长林中

中梁控股总裁李和栗

绿城控股董事会主席张亚东

祥生地产董事长陈国祥

蓝光集团总裁迟峰

佳兆业总裁李海鸣

九龙仓副总裁周安桥

美的置业总裁赫恒乐

路劲地产董事局主席单伟豹

中建东孚总经理左臣华

建发房产董事长庄跃凯

新力控股董事长张园林

宝龙地产总裁许华芳

合景泰富董事长孔健岷

中骏集团执行总裁王勐

红星总裁楼超纲

东原地产董事长罗韶颖

俊发集团董事长李俊

正商集团董事长张敬国

弘阳控股总裁蒋达强

建业集团董事长胡葆森

隆基泰和董事长魏少军

华发实业总裁陈茵

仁恒置地董事长钟声坚

朗诗集团董事长田明

新希望地产执行总裁姜孟军

华宇集团总裁周德康

花样年集团董事长潘军

上海建工房产总经理朱立

康桥集团执行总裁朱荣梅

上坤置业创始人兼总裁朱静

恒泰集团董事长程宏

大唐地产总裁郝胜春    

华董中国董事长董希北

协信远创总裁余润廷

龙记泰信总裁杨江辉

彰泰实业董事局主席黄海涛

光明地产总裁郭强

德信中国董事长胡一平

上海城开总裁叶维琪

实地集团总裁刘森峰

中天美好董事长华学严

天誉置业副董事长张子吉

港龙控股董事长吕永怀

上海城建董事长周松

永威集团执行董事长李玲玲

中锐控股董事长钱建蓉

锦艺置业总裁林峻岭

三巽集团总裁王本龙

原住房和城乡建设部副部长

中国房地产业协会会长 

刘志峰

万科集团董事会主席 郁亮

碧桂园集团总裁 莫斌

富力集团董事长 李思廉

建业集团董事局主席 胡葆森

绿城中国董事会主席 张亚东

苏宁易购董事长 张近东

新城控股董事长 王晓松

宝龙地产总裁 许华芳

上坤地产创始人兼CEO 朱静

阳光城执行董事长、总裁 朱荣斌

花样年集团（中国）有限公司董事长 潘军

实地集团副董事长 刘森峰

康桥集团执行总裁 朱荣梅

建发房产董事长 庄跃凯

弘阳集团总裁 蒋达强

彰泰集团董事局主席 黄海涛

中骏集团控股执行总裁 王勐

大唐地产集团总裁 郝胜春

协信远创总裁 佘润廷

融创中国执行总裁兼首席运营官 马志霞

九龙仓董事 周安桥

三巽集团总裁 王本龙

祥生地产集团总裁 陈弘倪

港龙中国董事长 吕永怀

祥生集团董事长 陈国祥

迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长 罗韶颖

仁恒置地董事局主席 钟声坚

恒泰集团董事局主席 程宏

新希望地产执行总裁 姜孟军

锦艺置业执行总裁 林峻岭

德信集团董事长 胡一平

中锐控股董事长 钱建蓉

俊发集团董事长 李俊