2021年，苏州楼市到底涨不涨？

撰稿&视觉//苏大小师妹

当你凝视着深渊的时候，深渊也在凝视着你。

今年楼市的春风，好像吹得有点早。

最近有不少风声，说苏州楼市已经有了上涨的趋势，即将迎来小阳春。

这……

先给个结论，苏州的房价不会涨了，但你会越来越买不起。

今天，我们就来聊苏州楼市今年到底会不会涨？

冷静点，上涨的可能性真不大

说苏州会迎来小阳春的，大概有这么几个逻辑。

1.最近上海暴涨，苏北暴涨，所以苏州也会跟着上涨；

2.最近不少板块成交量回暖，量升带动价升，所以很快苏州的价格就要上涨；

3.苏州的冰山指数连续一年垫底的情况下，在年末转正，所以苏州的小阳春要来了。

不能否认的是，所有的迹象都是真的，逻辑乍一看也没什么漏洞，但是就这样得出苏州楼市要涨的结论，未免过于草率。

先看第一个：最近上海暴涨，苏北暴涨，所以苏州也会跟着上涨

如果说因为上海涨所以苏州就要涨，那反推苏州2019年涨之前，上海应该先涨一波啊，显然，并没有。严格来说，说2019年苏州涨了，所以今年上海涨了，好像也没什么毛病。

至于苏北上涨，有很大一部分原因还是因为棚改，但苏州，现在明显已经进入旧改阶段，很多地方已经拆不起了……涨价的内驱不一样，单纯得出因果关系是不靠谱的。这就跟2019年湖东涨了，所以姑苏区也要涨一样，就凭“一核”比“一城”尊贵些？

再看第二个：最近不少板块成交量回暖，量升带动价升，所以很快苏州的价格就要上涨

而成交量出现上涨的原因大致有三个，一楼盘年底促销给优惠，促成了一波成交；二是经过一年的阴跌，不少人以为见底了所以在年底出手抄底，三是有一部分学区房的刚性需求释放，但这部分需求对大盘的影响不大。

一般，房价出现普涨的原因会有这样几个：政策宽松，地价上涨，供不应求。

政策上，2020年12月31日，央行和银保监会给房贷设置了“两道红线”，预示着接下来能够流入房地产的钱被大幅缩减，加杠杆炒房这件事基本没有搞头了；

而土地，2020年苏州拍了一堆的地，平均溢价率被严格控制在14%以内，没有溢价就抬高不了预期，更何况还有限价摆在这，一堆号称倒挂的新房都卖不动，又贵又旧的二手房谁会来接手呢？

还有供求关系，苏州的库存我们盘点过好多遍了，常盘常新，现在新房库7万套，链家二手房9.7万套，加起来不到17万套，够苏州卖两年多，你猜苏州短时间内会不会有这么多韭菜涌进来？

很明显，这三点苏州目前完全不符合。

现在再看第三个。苏州的冰山指数连续一年垫底的情况下，在年末转正，所以苏州的小阳春要来了

冰山指数转正0.1%……看看这走势，典型的横盘啊！

当然，之前0.1%下跌的时候，不少人也是如临大敌，所以现在0.1%上涨，就欢天喜地了。

只想说，这么长时间以来，苏州压根没跌，所以这连续两个月的翻红，也实在不能称得上涨。

买房是件大事，不能一惊一乍啊！

乐观点，部分区域还有上涨空间

2020年的苏州，除了疫情过后的三四月份有一阵短暂的需求释放，带来的回暖之外，其余几个月份都处于横盘期，按照冰山指数来看，苏州整体的横盘趋势大概从2020年3月份左右开始，迄今10个月不到，相比上海长达五年的横盘期，真的该有点耐心。

更何况，724新政中两年社保的要求还没到期呢！到今年七八月份，会有一批社保满了的需求释放出来的，别着急。

回到我们开头给出的结论，苏州的房价不会涨了，但你会越来越买不起。

这是真的。

我们先看新房。

众所周知，苏州现在新房限价四万，你拿地价超过三万也只能卖四万，就是这么一刀切，房住不炒的意志非常坚定。

所以哪怕全苏州所有的新房都卖四万，苏州的均价也不过四万，当然这是不可能的。现在能备到四万的项目并不多，狮山核心、园区核心、姑苏核心，其他没了。

中环内的板块，平江新城3.2W、娄葑3.25W、吴中太湖新城3W、吴中城南2.8W、相城元和2.8W。

再往外，胜浦3W、吴江太湖新城2.8W、胥口2.2W、太湖旅游度假区2W……

林林总总一平均，苏州新房均价2.7W。

为什么2020年的新房均价反而比2019年还高了不少，你得看一下2020年狮山核心区到底上了多少高价项目，2019年根本没几个。

但你能说2019年楼市没有2020年火吗？不能，均价这个东西吧，可以参考，不能尽信。

那如果，在这个格局下，在其他供应量不变的情况下，加大胜浦和平江新城的供应，园区和姑苏区的均价会出现什么情况？是的，还会下跌。

从土地储备量来看，苏州接下来就是这个发展趋势。

来做个假设，今年园区奥体出两个新项目，单价都是四万，胜浦出两个新项目，单价都是三万，一平均单价是3.5W，明年奥体出一个新项目单价还是四万，胜浦出三个新项目单价还是三万，一平均单价只剩3W了。

这样一看，园区的价格是不是跌了？

但如果你想买奥体呢？不好意思，加装修包、交茶水费、捆绑车位、再买个地下室，今年买奥体和明年买奥体要付出的代价肯定是不一样的。

总之，新房的价格从来没有跌过，以后明面上的价格也不会再涨，但房子还是会越来越贵。

就跟你买均价4万的项目，但你正常楼层根本不止四万，是一样的道理。

延伸阅读：地产晓白说Vol.012 | 为什么我不推荐买底复？

再看二手房。

二手房不限价，但是限售，五年。

虽然这对于新政之前的二手房出售没有影响，但对于买方是个打击啊。

有了五年限售的紧箍咒，如果不是纯自住，那么对二手房的预期就要放到五年后。

这意味着，如果是用加杠杆的方式来入手二手房，五年不能卖，还完五年的银行利息，还赚啥？

现在买二手房的，要么奔着学区去的，要么奔着便宜自住去的，那么大的挂牌量，要想有爆发性的增长，估计还要再等等。

不过，随着核心板块新房供应的减少和入手成本上升，核心区会逐渐进入存量市场，届时，核心区的品质二手房会成为市场主流。

但因为核心区老破小的存在，价格同样也会被平均（就像你和马云的工资一平均那样）。

有个鬼打墙一般的结论，但你可以细品：接下来的苏州楼市，涨也是跌，跌也是涨。

谨慎点，苏州已经不是闭眼买的时代了

总的来说，苏州楼市短期内缺少暴涨的契机，未来大概率会继续横盘，但在今年第一季度，二手房确实会出现一波反弹，原因很简单，学区需求的释放和春节后置业的需求。

如果今年春节疫情也反复的话，走势很有可能跟2020年差不多。

/就是这个小尖尖

对买房人来说，这不是个坏事，你还有足够的时间去筹钱，去选择，还有等心仪的好项目。

苏州楼市全面上涨大概率不会出现在2021年，之前房观预判过，可能会在2024年，这里就不多说了。

延伸阅读：2024年，苏州楼市的赛点。

接下来的这段横盘期，是机遇，也是挑战。

如何在危机中育新机，就是买房人在这段时间里要重点考虑的事情。

可以负责任的讲，接下来的苏州楼市会剧烈分化，“二八定律”会越来越明显，甚至会出现“一九定律”，也就是说，核心的板块在横盘中依然会走高，而其余的板块要么价格走低、要么供应量加大，总之，明面上的均价短期内不会突破了，而要想迎来上海今年一般的暴涨，除非出现政策上的宽松。

给几个建议。

1.横盘期不失为上车的好时机，因为横盘之后大概率会反弹上涨，但等到开始涨了再出手，那要么来不及了，要么就是当韭菜了；

2.尽量别投资学区溢价太高的老破小（真实需求除外），长期持有之下政策的不稳定性太大；

3.如果资金足够尽量买核心区的品质住宅，如果钱不够只能往偏远买，没有规划只是便宜的地方还是别买了，你不能在这种地方住一辈子。

4.苏州在横盘期还有上涨可能的几个板块：太湖科学城、胜浦、斜塘，性价比排名分先后。

最后，讲一个定调。

2021年1月5日，上海的第一拍开拍，位于上海豫园老城厢核心地块成功出让，由上海建工携手上海城投拿下，虽然无溢价，但总价176亿元，位列上海总价榜第四名，楼面价89567元/㎡，位列上海单价榜第二名！被坊间称为“黄浦区四大地王”之一！

一般来说，土拍是楼市的风向标，苏州2016年的开年第一拍就开始地王轮流转，2019年一开年土地溢价率就20%往上飙。

同样2021年1月5日，苏州新年土拍1号公告也出炉，嗯，全部都是中环外的刚需地块，这就是今年的基调。

虽然东山这种区位起拍楼面价已经到了6000元/㎡，让一众刚需觉得自己已经快被苏州扫地出门了，但相比于上海已经吹响冲锋的号角，苏州现在走的还是“农村包围城市”的道路，距离最后的胜利还有一段时间。

今年按照2020年土拍的规则，14%的溢价率不会再高了，按照网上竞价中止楼面价，可能会有很多人披马甲来抢，但价格定死在这，不会有突破性的炸点的。

所以，2021年的基调就是——刚需快上车。

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