地产晓白说Vol.16 | 楼盘交付大潮来临，拿房业主该注意什么？

撰稿&视觉//周晓白v5

2020年底到来了，地产人的朋友圈不是忙着卖房子，就是在交付。

房地产自媒体年底没了广告，不是忙着年度楼市总结，就是忙着写楼盘交付。

年底的集中交付，可谓是几家欢乐，几家愁。

开发商的思维

交付是开发商最重要的一场大考。

当然拿地、开盘、现金流回正等节点都很重要，但最重要的，就是最后的交付。

交付完成率，交付满意度，这些数字的背后，藏了许多悲欢离合。

那些交付就被夸的项目，交出的亮丽的成绩单，和无数的前期、工程、设计、成本、财务、客服、物业等甚至是营销都密不可分。这绝对是团队的胜利。

而交付即维权的楼盘，也和开发商某些人的不作为，甚至是胡作非为分不开。

面临交付的业主，则像个无辜的孩子期末考后回家，打开房门的那一刻，不知道迎接自己的是热情洋溢的笑容，还是暴风骤雨的批评。

昨天在朋友圈看到苏州某项目四季度业主质量监督小组会议，这个很有意思，在苏州也是第一次。

最起码，在拿房之前，业主能够近距离看到在建的项目，并实施质量监督。建议行业效仿。

有太多的知名房企倒在了交付这一关。

最近就有好几起，具体哪几家，在这里就不点名了。被媒体曝光之后，第一时间想的不是整改，而是如何去找当事人平事。

这逻辑思维...

只要把钥匙顺利交给业主，把业主顺利交给物业。那么从这一刻起，房企就在某种层面上，没有了责任。

业主是弱势群体

几乎所有的楼盘交付维权，最终都是以业主的不甘和委屈而告终。当然，这里并不包括碰瓷式维权的那一小撮人，为了获取一个车位的利益或者一年物业费的减免，一交付就维权。

在某种意义上，业主和房企相比，是弱势群体。

为什么会维权？

货不对板，质量问题，设计不合理等等，这些都是重点关注的话题。

但对于当初的买房人，现在的业主来说，这些却都是无可奈何的事情。

货不对板，设计不合理，开发商可以拿出当时的设计变更或者报批图纸。在买房的时候你根本没有想到也不可能想到会遇到设计上的奇葩操作，或者是成本上的极致优化。你想合理合法地维权要求整改，但房企的法务和客服早就把种种风险都提前作出了告示。没有证据的业主，往往成了无理取闹。

房观在之前的一篇文章中写苏州某楼盘交付四年持续漏水的问题，该司的合作律师事务所发来了律师函，其中有一段很有意思：大意是该公司在苏州陆续开发交付了近6000户业主，不可能保证所有房子都没有问题。

在这里，我想和这家“以品质闻名”的公司说一声，你眼中的1/6000，对于这个家庭来说，是全部。我也想对这位律师说一声，你觉得这是时代的一粒沙，但假如哪一天落到你头上，这将会是一座山。

就算最后开发商和业主达成了一致，整改、修缮，或者是补偿一个车位，减免一年物业费，但房子就在那里，很多设计是不能再变更的，很多遗憾是没法弥补的。

对于弱势群体来说，最好的结局是听话、拿房。

前两天，有朋友给我打电话，说他在苏州湾某项目的房子要交付了，但实测面积误差大于了合同约定的3%，要补差价。

能怎么办？不接受？那么退房，你能接受吗？

开发商可能巴不得业主现在退房。当时交易的时候是什么价，现在市场价又是什么价？

我给朋友的建议是，交钱、拿房。

无奈的选择

交付的套路一般是，拿房之前，要先签字才能拿钥匙，看房验房。

其实在签完字，交完各种费用后，就已经注定了结局。这个流程很有问题，但几乎99%的开发商都是这么干的。

我有个同事，前不久交付，叠加。

拿到钥匙到房间一看，好嘛，房梁是歪的。

开发商怎么说呢？答复是不影响，你是毛坯，装修吊顶的时候，房梁包在里面，从外面看不出来。

你说这个问题怎么解决？

两个选择，第一是退房，但同事舍不得，房贷都还了两年了，利息怎么算？当时的房价也不是现在这样；第二是给点补偿，闹也没用。

结果，已经不言自明了。

但我不知道同事拿房以后，他们会怎么想？

交房最怕的问题

业主交房最怕遇到什么问题？

第一是地面沉降；第二是墙体漏水渗水。

地面沉降，有可能是结构的问题，也可能是地基的问题，或者是回填土的问题。

我们往往在交房一段时间后，才发现有沉降现象。

主要体现在两方面，第一是墙体和地面的交接处，明显出现了地面的下降和脱离；第二是地面出现了裂缝，草皮上不一定能看出来，但地面铺装如地砖的接缝处，因为应力的变化，有明显的裂痕。

如果仅仅是回填土不够实，那相对好办一些。如果是地基沉降、结构变形，那就...

开发商内部最怕的问题，普遍反应在墙体的漏水渗水。

最主要的原因，是你根本不知道漏水点和渗水点在哪里。

渗漏的原因有无数种，墙体发生渗漏，很难准确找到病因，且难以维修，很多时间是拆了东墙补西墙，东边不漏西边漏。

一下雨，就糟心。根本没法维修。

假如真的买到这种房子，那种凹糟的心情...

其他问题，比如装修上有点瑕疵，或者景观绿化树木不够茂密丰盛，这些都还是可以整改的。

但遇到地面沉降和墙体渗漏，这不是小事，千万要注意。

最后一个问题，如何避免交付即维权？

两个建议。

第一，开发商不要偷工减料，工程管理也要严格，不要形式主义。什么工地开放日，无论是给业主还是媒体，都是设定好的营销套路，连路线都给你安排好了。这种形式主义大可不必。

第二，业主最好可以和开发商达成一致，正如第一章里提到的成立业主质量监督小组。让业主介入到工程质量管理中去，而不是一月一次在微信公众号里拍一点照片，弄个什么业主家书。

最后的最后，如果遇到以上解决不了的问题怎么办？

加房观本人微信408419261，帮你解决。

— END —

周晓白

读书 | 写字 | 跑步

苏南第二能写的地产人

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